過去問を解く

解説

1 誤り。
借地契約では、地代を減額しない旨の特約は無効である。
したがって、そのような特約があっても、地代が近隣の相場と比べて不相当になったときは、借主は地代の減額請求をすることができる。

2 誤り。
賃貸アパートは人が居住する建物なので、事業用定期借地権等は使えない。
この場合に考えるのは一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権であり、公正証書が絶対必要というわけではない。 現行法でも、事業用定期借地権等は専ら事業の用に供する建物が対象である。

3 誤り。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了し、かつ契約の更新がないときに問題となる。
したがって、債務不履行解除や合意解除など、終了事由を問わず常に請求できるわけではない。

4 正しい。
本件は契約の更新がない旨を定めていないので普通借地権である。
普通借地権では、存続期間満了時に借地上に建物があり、借主が更新請求をしたときは、貸主が遅滞なく異議を述べない限り更新されるが、遅滞なく異議を述べ、その異議に更新拒絶の正当事由があると認められる場合には更新されない。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、建物の引渡しがあれば賃借権を第三者に対抗できる。これは定期建物賃貸借でも普通建物賃貸借でも同じである。したがって、契約①だけ対抗できて契約②では対抗できないとする①は誤りである。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料増減額請求権を排除する特約は無効であり、賃料が不相当になれば賃料減額請求ができる。これに対し、**定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約がある場合、その特約が優先され、借地借家法32条による賃料増減額請求はできない。**したがって、契約①でも契約②でも請求できるとする②は誤りである。

3 正しい。
賃借人が相続人なく死亡した場合、その賃借人と同居していた事実上夫婦と同様の関係にあった者などは、賃借人の死亡を知った後1か月以内に賃貸人に反対の意思表示をしない限り、建物賃貸借に関する賃借人の権利義務を承継する。この規定は普通建物賃貸借だけでなく、定期建物賃貸借にも適用される。したがって③は正しい。

4 誤り。
定期建物賃貸借は、公正証書に限られず、書面又は電磁的記録によって契約をすれば有効に成立する。したがって「公正証書によるときに限り」とする前半が誤りである。また、普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要だが、前半部分が誤っているため、④全体として誤りである。

解説

1 正しい。
建蔽率は原則として都市計画で定められた指定建蔽率によるが、準防火地域内にある準耐火建築物である場合は10％、さらに街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある場合も10％の緩和を受ける。したがって、両方に当てはまるときは合計20％を加えた数値が建蔽率となる。

2 誤り。
建築物や擁壁は原則として道路内又は道路に突き出して建築・築造できない。
ただし、道路の地盤面下に設ける建築物については例外的に認められる。したがって、「地盤面下に設ける建築物においても同様である」とする②は誤りである。

3 誤り。
袋路状道路にのみ接する建築物について条例で制限を付加できるのは、延べ面積150㎡超の建築物のうち、一戸建ての住宅を除く。したがって、一戸建て住宅まで含めて制限できるとする③は誤りである。

4 誤り。
日影規制の対象区域外にある建築物でも、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせる高さ10ｍ超の建築物であれば、対象区域内の建築物とみなされて日影規制の適用を受ける。したがって「一律に適用されない」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合による。共有者数で等分するわけではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
規約の定めや集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。たとえば売買などで専有部分を取得した人も、以前からある規約や決議に拘束される。

3 正しい。
管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。マンション管理の透明性を確保するための基本ルールである。

4 正しい。
区分所有者が通知を受けるべき場所を管理者に通知していないときは、その区分所有者の専有部分の所在地にあてて招集通知をすれば足りる。この場合、その通知は通常到達すべき時に到達したものとみなされる。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
風致地区は、都市の風致（自然的な景観）を維持するための地区であり、条例で必要な規制を定めることができる。

2 正しい。
特定街区は、市街地の整備改善を図るために街区単位で定められ、容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限などを定める。

3 正しい。
近隣商業地域は、近隣住民向けの日用品供給を中心とする商業等の利便を増進するために定める用途地域である。

4 誤り。
記述は「田園住居地域」の定義である。
「生産緑地地区」は、市街化区域内の農地等で、良好な生活環境の確保に効用があり、かつ公共施設等の敷地として適した土地（500㎡以上）を都市計画で定めたものであり、指定されると建築等の行為が許可制となり、農地としての管理が求められる。
したがって、選択肢4は誤り。

解説

1 正しい。
免許権者は、指示処分を受けた宅地建物取引業者がその指示に従わない場合、業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。また、業務停止処分に違反した場合には、免許を取り消さなければならない。したがって①は正しい。

2 誤り。
事務所の所在地を確知できない場合、免許権者はその事実を公告し、その公告の日から30日以内に申出がないときに免許を取り消すことができる。2週間ではない。

3 誤り。
免許取消し処分に係る聴聞は公開で行われる。問題文のように「公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない」とするのは誤りである。

4 誤り。
公告が必要なのは免許取消しだけではない。業務停止処分についても、その旨を公告しなければならない。したがって④は誤りである。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。

解説

1 正しい。
高さ20ｍを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効な避雷設備を設けなければならない。25ｍの建築物はこの対象に当たるため、①は正しい。

2 誤り。
特定行政庁が違反建築物について使用禁止又は使用制限の命令をする場合、原則として意見書の提出先等を記載した通知書の交付などの手続が必要である。もっとも、緊急の必要があるときにする仮の命令については、その手続を経ないで命令することができる。したがって②は誤りである。

3 正しい。
防火地域内にある共同住宅を増築する場合は、増築部分が10㎡以内であっても建築確認が必要である。したがって③は正しい。

4 正しい。
劇場を映画館に用途変更する場合は、いずれも類似用途に属するため、この用途変更について建築確認は不要である。問題文の映画館部分の床面積合計が500㎡であっても結論は変わらない。したがって④は正しい。