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解説

ア 正しい。
建物の賃貸借の媒介では、「引渡しの時期」は 37条書面の記載事項であるが、重要事項説明の対象ではない。
よって正しい。

イ 誤り。
重要事項説明書では「契約の解除に関する事項」が必要的記載事項である。
これに対し、37条書面では「契約の解除に関する定めがあるとき」に限って、その内容を記載すればよい。
したがって、契約に定めがない場合まで 37条書面に全て記載しなければならないとするのは誤り。

ウ 誤り。
登記されている権利の種類・内容や、登記上の所有者に関する事項は、重要事項説明の対象である。
しかし、37条書面にはこれらを記載する義務はない。
したがって、売主に交付する 37条書面にも抵当権の内容を記載しなければならないとするのは誤り。

エ 誤り。
宅地建物取引業者がしなければならないのは、契約を締結したときに、宅地建物取引士が記名した 37条書面を交付することである。
37条書面の内容を宅地建物取引士に説明させる義務はない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
履行の追完請求権と契約の解除権は、売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって、これらを「行使できない権利」に含めるのは誤りである。

2 誤り。
代金の減額請求権と契約の解除権も、要件を満たせば売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって②は誤りである。

3 誤り。
履行の追完請求権も代金の減額請求権も、契約不適合責任に基づく権利として、売主の帰責事由がなくても行使可能である。したがって③も誤りである。

4 正しい。
契約不適合責任に関する4つの権利のうち、損害賠償請求権だけは債務不履行の一般原則に従い、売主に帰責事由があることが必要である。問題文では、契約不適合は売主・買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるとしているので、買主は損害賠償請求権のみ行使することができない。

解説

1 正しい。
集会では、原則としてあらかじめ通知した事項についてのみ決議する。
ただし、法で特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、通知事項以外についても決議することができる。

2 誤り。
集会を招集手続を経ないで開くことができるのは、議決権を有する区分所有者の全員の同意があるときである。
4分の3以上の同意では足りない。

3 正しい。
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が単独で行うことができる。
したがって、集会決議は不要である。

4 正しい。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものについての規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の3以上の多数で変更することができる。
8人中3人が反対すると、賛成は5人で4分の3に届かないため、変更することはできない。

解説

1 誤り。
共有物に形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加えるには、原則として共有者全員の同意が必要である。本件のように所在等不明共有者Ｄがいて変更行為ができない場合には、残りの共有者全員の同意により裁判所に請求する仕組みはあるが、単に「過半数で足りる」とするのは誤りである。

2 誤り。
所有者でないＥ名義の登記の抹消請求は保存行為にあたり、共有者は1人で単独でも請求することができる。したがって、Ａ・Ｂ・Ｃのうち2人の同意が必要というわけではない。

3 正しい。
共有物に賃借権などの使用収益権を設定することは原則として変更行為であり全員同意が必要であるが、5年以下の土地の賃貸借は短期の賃貸借として持分の過半数で決定できる。本肢は土地を3年間賃貸するものであり、Ａ・Ｂ・Ｃの持分合計は4分の3なので、締結することができる。

4 誤り。
所在等不明共有者の持分を他の共有者に取得させる裁判がされた場合、持分を失った共有者Ｄは時価相当額の支払いを請求できるが、その請求に「決定から3年以内」という制限はない。一般の債権として消滅時効に服する。

解説

1 誤り。
建物の貸借では、法令上の制限に関する重要事項説明は原則不要であり、例外として説明が必要なのは限られた規定だけである。
準防火地域内にあることや、建築基準法第 61 条第 1 項に基づく建物の構造制限の概要は、建物の貸借の重要事項説明の対象ではない。
したがって誤りである。

2 誤り。
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めは、区分所有建物に係る重要事項説明の内容である。
また、まだ正式な規約として成立していなくても、案の段階のものがあれば、その内容が記載・説明の対象となる。
したがって、「案の段階なら説明不要」とするのは誤りである。

3 誤り。
重要事項説明の対象となるのは、代金や借賃以外に授受される金銭の「額」と「授受の目的」である。
「保管方法」については説明不要である。
したがって誤りである。

4 正しい。
既存建物の取引では、その建物が過去 1 年以内、ただし鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は過去 2 年以内に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要を説明しなければならない。
本肢は鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅であり、1 年 6 か月前の調査は 2 年以内なので説明対象となる。
したがって正しい。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

1 誤り。
相手方が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告をしなくても契約を解除することができる。したがって、Ｃが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に示している以上、Ｂは催告なしで解除できる。

2 誤り。
相続人は被相続人の契約上の地位を承継する。解除権は一身専属権ではないため、Ａが有していた解除権はＣに相続される。よって、Ｂが代金を支払わない場合には、Ｃは本件契約を解除することができる。

3 誤り。
売買契約において、売主の引渡義務と買主の代金支払義務は同時履行の関係にある。Ｂが代金を支払い済みであれば、Ｃに対して甲土地の引渡しを請求することができる。所有権登記は第三者対抗要件であって、当事者間の引渡請求の要件ではない。

4 正しい。
本件契約がＡの詐欺により締結されたものであれば、ＢはＡに対して詐欺取消しを主張できる立場にある。そしてＡの死亡により、売主としての地位は相続人Ｃに承継されるので、ＢはＣに対しても本件契約の取消しを主張することができる。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、建物の引渡しがあれば賃借権を第三者に対抗できる。これは定期建物賃貸借でも普通建物賃貸借でも同じである。したがって、契約①だけ対抗できて契約②では対抗できないとする①は誤りである。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料増減額請求権を排除する特約は無効であり、賃料が不相当になれば賃料減額請求ができる。これに対し、**定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約がある場合、その特約が優先され、借地借家法32条による賃料増減額請求はできない。**したがって、契約①でも契約②でも請求できるとする②は誤りである。

3 正しい。
賃借人が相続人なく死亡した場合、その賃借人と同居していた事実上夫婦と同様の関係にあった者などは、賃借人の死亡を知った後1か月以内に賃貸人に反対の意思表示をしない限り、建物賃貸借に関する賃借人の権利義務を承継する。この規定は普通建物賃貸借だけでなく、定期建物賃貸借にも適用される。したがって③は正しい。

4 誤り。
定期建物賃貸借は、公正証書に限られず、書面又は電磁的記録によって契約をすれば有効に成立する。したがって「公正証書によるときに限り」とする前半が誤りである。また、普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要だが、前半部分が誤っているため、④全体として誤りである。

解説

1 正しい。
賃貸物の修繕が必要であることを貸主が知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないときは、借主は自ら修繕をすることができる。修繕費は必要費として貸主に請求できる。

2 誤り。
借主による修繕が認められるのは、借主が貸主に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、貸主が相当の期間内に修繕をしないときである。
「直ちにしないとき」とする②は厳しすぎるので誤りである。

3 正しい。
貸主は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うが、その修繕が借主の責めに帰すべき事由によって必要となった場合には、その修繕義務を負わない。

4 正しい。
賃貸物の修繕が必要な場合において、急迫の事情があるときは、借主は自らその修繕をすることができる。
たとえば水漏れが発生していて、そのまま放置すると被害が拡大するような場合である。