過去問を解く

解説

ア 正しい。
住宅の売買後も宅地内のガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会社にある場合は、その旨を重要事項として説明しなければならない。買主に将来特別な費用負担が生じる可能性があるためである。

イ 誤り。
「専任の」が誤りである。35条書面への記名も重要事項説明も、専任の宅地建物取引士である必要はなく、その業務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。

ウ 正しい。
区分所有建物の売買・貸借において、1棟の建物と敷地の管理が委託されている場合、その委託を受けている者の氏名・住所、法人なら商号又は名称と主たる事務所の所在地は重要事項説明の内容となる。事務所ビルの一室の売買の媒介でも説明が必要である。

エ 正しい。
区分所有建物の売買において、計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容と既に積み立てられている額を説明しなければならない。

解説

1 誤り。
工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢では、最初の手付金 200 万円は代金 4,000 万円のちょうど 5％ なので、その段階では保全措置は不要である。
しかし、その後に中間金 200 万円を受領すると合計 400 万円となり、基準額を超える。
この場合は、「中間金を受領する前」に、手付金と中間金を合わせた 400 万円について保全措置を講じなければならない。
本肢は受領した後に保全措置を講じているので違反である。

2 正しい。
工事完了後の物件では、代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金 400 万円は、代金 4,000 万円のちょうど 10％ である。
したがって、保全措置を講じずに受領しても違反しない。

3 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で手付を受領したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除することができる。
本肢では、売主Ａが解除するのに 500 万円を返還しただけであり、倍額である 1,000 万円を現実に提供していない。
したがって違反である。

4 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償額の予定や違約金の合計額は、代金の 2 割を超えてはならない。
本肢では代金 4,000 万円の 2 割は 800 万円であるのに、1,000 万円と定めているので、超過部分が無効となる。
したがって違反である。

解説

1 正しい。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供してはならない。これは宅地建物取引業法上の禁止行為である。

2 誤り。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げることが禁止されている。引渡し時期について故意に不実告知をした場合、後で37条書面に正確に記載しても違反は治らない。

3 正しい。
人の死の告知ガイドラインでは、売買対象の居住用不動産で自然死や日常生活での不慮の死があった場合、特殊清掃等が伴わなければ、原則として買主に告げなくてもよいとされている。

4 正しい。
ガイドラインでは、賃貸借対象の居住用不動産で自然死等以外の死が発生した場合でも、特段の事情がない限り、その死が発覚してから概ね3年を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしている。

解説

1 正しい。
免許権者は、指示処分を受けた宅地建物取引業者がその指示に従わない場合、業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。また、業務停止処分に違反した場合には、免許を取り消さなければならない。したがって①は正しい。

2 誤り。
事務所の所在地を確知できない場合、免許権者はその事実を公告し、その公告の日から30日以内に申出がないときに免許を取り消すことができる。2週間ではない。

3 誤り。
免許取消し処分に係る聴聞は公開で行われる。問題文のように「公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない」とするのは誤りである。

4 誤り。
公告が必要なのは免許取消しだけではない。業務停止処分についても、その旨を公告しなければならない。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
資力確保措置の対象になるのは、基準日前「15年間」ではなく、「10年間」に自ら売主として引き渡した新築住宅である。
したがって、15年間を前提にしているこの記述は誤りである。

2 誤り。
資力確保措置を講じる義務があるのは、「自ら売主として」新築住宅を販売した宅地建物取引業者である。
新築住宅の売買を「媒介」しただけの宅地建物取引業者には、この義務はない。
したがって誤りである。

3 誤り。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約の対象は、「構造耐力上主要な部分」だけではない。
「雨水の浸入を防止する部分」についての瑕疵も対象になる。
したがって、「構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ」とするこの記述は誤りである。

4 正しい。
指定住宅紛争処理機関は、住宅品質確保法に基づく ADR 機関である。
住宅瑕疵担保責任保険契約に係る売買契約については、当事者双方又は一方が申請することで、裁判外であっせん、調停、仲裁を受けることができる。
したがって正しい。

解説

ア 誤り。
取引態様の別の明示は、広告をするときだけでなく、注文を受けるときにも必要である。
したがって、広告で明示していたからといって、注文を受ける際に改めて明示が不要になるわけではない。

イ 正しい。
宅地の形質について、実際よりも著しく優良であると人を誤認させる表示は、誇大広告等に当たり、監督処分の対象にも罰則の対象にもなる。
そして、実際に注文がなく、売買が成立しなかったとしても違反である。

ウ 誤り。
取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければならない。
最初の広告だけ明示して、その後の広告では省略することはできない。

エ 誤り。
代理又は媒介において、報酬とは別に広告料金を依頼者に請求できるのは、依頼者の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られる。
したがって、依頼者の依頼によらない広告について、その料金相当額を受領することはできない。

解説

ア 違反する。
共同売主の場合、重要事項説明書には共同する全業者が記名し、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
Ａ社だけを幹事社にして、Ａ社の宅地建物取引士だけが記名し、単独で交付・説明するのは違反である。

イ 違反しない。
買主はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所で申込みを受けた場合は、そもそもクーリング・オフの適用がない。
したがって、クーリング・オフについて告げる書面を交付しなくても違反ではない。

ウ 違反する。
区分所有建物に関する「共用部分に関する規約の定め」は重要事項説明の内容である。
正式な規約としてまだ成立していなくても、「案」の段階のものがあれば、その内容を重要事項説明書に記載し、説明しなければならない。
したがって、買主の了解があっても、記載を省略するのは違反である。

エ 違反する。
自ら売主となる工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金は 500万円であり、売買代金 5,000万円の 5％ は 250万円なので、5％ を超えている。
したがって、保全措置が必要であるのに不要と判断した点がまず違反である。
さらに、保全措置が必要な額の手付金等を受領しようとする場合は、その概要を重要事項説明書に記載しなければならないので、記載省略も違反である。

解説

1 正しい。
開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発区域に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
これは既に存在する公共施設との関係を調整するための手続である。

2 誤り。
開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可が必要である。
軽微な変更についてだけ届出で足りるので、「原則届出で、軽微変更は届出不要」とする②は逆である。

3 誤り。
工事完了後は、開発許可を受けた者が都道府県知事に届出をし、都道府県知事が検査済証を交付したうえで、都道府県知事が公告する。
開発許可を受けた者が自ら公告するわけではない。

4 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内で建物を新築する場合は、開発行為を伴わなくても、原則として都道府県知事の許可が必要である。
自己の居住用住宅だから当然に許可不要になるわけではない。

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、期間を1年未満とする契約であっても、有効に成立する。
民法上の短期賃貸借のように1年とみなされるわけではない。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料が不相当になったときの増減額請求権を排除する特約は無効である。
したがって、「一定期間は減額しない」という特約があっても、現行賃料が不相当になれば減額請求できる。

3 正しい。
賃借人が建物の引渡しを受けている場合、原則として建物譲渡により賃貸人たる地位は譲受人に移転する。
もっとも、譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と、譲受人が譲渡人に建物を賃貸する旨を合意したときは、その地位は譲受人に移転しない。

4 誤り。
賃料増額請求は、現行賃料が定められてから一定期間が経過していなければならないというものではない。
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の変動などにより賃料が不相当になれば請求できる。