過去問を解く

具体例

1のイメージ。
売主側が「もう絶対に土地は渡しません」とはっきり言っているのに、さらに「渡してください」と期限を切って催促するのは無意味である。
こういう場合は、法律上、催告なしで解除してよい。

2のイメージ。
契約した本人Ａが亡くなっても、契約そのものが消えるわけではない。
相続人Ｃは、Ａの立場をそのまま引き継ぐので、解除権のような契約上の権利も一緒に承継する。

3のイメージ。
Ｂが代金をちゃんと払っているなら、Ｃに対して「では土地を引き渡してください」と言える。
登記がまだでも、当事者同士の関係では引渡しを求められる。
登記が大事になるのは、主に第三者との関係である。

4のイメージ。
Ａにだまされて土地の売買契約を結ばされた場合、Ｂはその契約を取り消せる。
その後Ａが亡くなってＣが相続しても、「だました本人はもういないから取消しできない」とはならない。
ＣはＡの契約上の地位を引き継いでいるので、ＢはＣに対して取消しを主張できる。

具体例

1のイメージ。
マンションの価格を考えるとき、その近くにある似たようなマンションや代わりになりそうな物件の相場は強く影響する。
この「お互いに値段へ影響し合う範囲」が同一需給圏である。

2のイメージ。
たとえば「更地として評価する」「この道路が整備された前提で考える」など、実際の事情とは少し違う前提を置いて評価することがある。
こうした前提が想定上の条件で、依頼目的に応じて設定されることがある。

3のイメージ。
土地や建物は、「その不動産がいちばん価値を発揮できる使い方」で値段を考えるのが基本である。
これは最有効使用の考え方であって、適合の原則ではない。
用語を入れ替えた典型的なひっかけである。

4のイメージ。
賃貸マンションや商業ビルのように、将来どれだけ収益を生むかが大事な不動産は、「これから生む利益を今の価値に引き直す」考え方で評価するのが自然である。
それが収益還元法であり、収益物件の評価で特に強い。

具体例

1のイメージ。
昔は「承諾の手紙を出した時に契約成立」と考えるルールがあった。
でも今は、メールや通信手段が発達して、送っただけでは相手に本当に届いたか分からない場面も整理しやすくするため、基本は「相手に届いた時」に効力が生じる考え方になっている。
だから①は昔の名残のような内容で、今の民法条文にはない。

2のイメージ。
無効な契約でお金や物を受け取ってしまったなら、「最初からなかったこと」に戻す必要がある。
売買契約が無効なら、買主は物を返し、売主は代金を返す、という原状回復の話である。

3のイメージ。
代理人が、本人のためではなく自分や仲間の利益のために動き、しかも相手もそれを知っていたなら、その行為はまともな代理行為としては扱わない。
本人を守るため、無権代理と同じ扱いにする。

4のイメージ。
未成年者は原則として法定代理人の同意がないと勝手に契約できない。
ただし、「得するだけ」の行為、たとえば贈与を受けるだけのような場合は、わざわざ同意まではいらない。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

Ａの家に部屋を増築したが、その増築部分が元の建物にくっついて一体になっているなら、その部分は法律上、建物全体の一部として扱われる。
この場合、増築した人がＢでも、所有権は建物所有者であるＡに帰属する。

また、増築部分に不具合があったときは、Ａはいつまでも請求できるわけではない。
ただし、基準は「工事が終わった日」ではなく、「不具合を知った日」である。
ここを完成日基準だと勘違いしやすい。

さらに、Ｂが不具合を知っていて黙っていたなら、Ａは1年以内通知のルールに縛られず、消滅時効まで責任追及ができる。
逆に、不具合の原因がＡの出した材料そのものにあり、Ｂもそれに気づいていなかったなら、Ｂに責任を追及することはできない。

具体例

1のイメージ。
「病院だから公共性があるし、許可はいらないのでは」と思いがちだが、都市計画法ではそう単純ではない。
市街化区域で土地を造成したり区画を変えたりする開発行為を1,000㎡以上で行うなら、病院目的でも開発許可が必要になる。

2のイメージ。
すでに造成済みの土地に、そのまま建物を建てるだけなら、これは開発行為ではない。
都市計画法29条が問題にするのは「建物の大きさ」よりも、「土地の区画形質の変更を伴う開発行為があるかどうか」である。

3のイメージ。
市街化調整区域は原則として開発を抑える区域だが、都市計画事業として行うものまで全部止めるわけではない。
道路や公園など、都市計画として進める事業に伴う開発行為は、例外として許可不要になる。

4のイメージ。
開発許可を受けた人は、必要書類を出したり手続に協力したりはするが、開発登録簿そのものに登録する主体ではない。
登録簿は行政側が管理するもので、一定事項を登録するのは都道府県知事である。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
マンションの一室を買う場面を考える。
買主としては、部屋そのものだけでなく、「このマンション全体を誰が管理しているのか」も大事になる。
管理会社がしっかりしているのか、どこの法人が管理を受けているのかが分からないと、購入後の管理費や共用部分の運営にも不安が残る。
そのため、区分所有建物で一棟全体と敷地の管理が法人に委託されているときは、その法人の名前や所在地を説明することになっている。
だから選択肢1が正しい。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。