過去問を解く

具体例

1のイメージ。
境界を確認したり測量したりするために、どうしても隣の土地を少し使わせてもらう必要が出ることがある。
そういうときは法律上、必要な範囲で隣地を使える。
でも、家の中まで勝手に入ってよいわけではなく、住家に入るには住んでいる人の承諾が必要である。

2のイメージ。
隣の木の枝が自分の土地に伸びてきたとき、いきなり自分で切るのではなく、まず相手に切ってもらうのが原則である。
ただし、頼んでも放置されたり、相手が分からなかったり、急いで対処しないと危ないような場合には、自分で切ることができる。

3のイメージ。
隣との境界線上にある共有の塀について、高さを高くして目隠しを強くしたいことがある。
この場合は、相手の承諾がなくても単独で高さを増すことができる。
ただし、逆に低くするのは相手にも影響が大きいので、全員の同意が必要になる。

4のイメージ。
周りを他人の土地に囲まれていて公道に出られない土地でも、当然に通行権は認められる。
しかし、「好きな場所を自由に通っていい」という話ではない。
なるべく必要最小限で、相手の土地に一番損害が少ない場所を選ばなければならない。

具体例

（選択肢３のイメージ）
総会に30人出席していたとして、議事録に30人全員の署名が必要だとすると、1人でも先に帰ったり、署名を拒んだりしたら議事録が完成しなくなる。
それでは総会運営が止まってしまう。
だから法律は、議事録の信用性を確保しつつ現実的に回るように、「議長」と「出席者のうち一定数」の署名で足りる形にしている。
つまり「出席者全員が署名しなければならない」という断定が誤り。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

取得時効では、「時効が完成した前後で第三者が出てきたか」が大きなポイントになる。

まず、まだ時効が完成する前にＡがＣへ土地を売ってＣが登記したとしても、その後にＢの時効が完成したなら、Ｂはその完成した時効取得をＣに主張できる。
この場合、Ｂが勝つ。

次に、Ｂの時効がいったん完成した後でＡがＤへ売ってＤが登記した場合、Ｂはその最初の時効取得だけではＤに対抗しにくい。
でも、Ｄが登記した後もさらに時効取得期間だけ占有を続ければ、今度はＤに対する関係で再び時効取得が成立する。
これが「再度の時効取得」である。

抵当権についても同じ考え方がある。
時効完成後にＡがＥへ抵当権を設定して登記したとしても、その後さらにＢが必要期間占有を続ければ、再度の時効取得でＢの所有権が認められ、Ｅの抵当権は原則として消える。

具体例

（アのイメージ）
不動産会社の広告を見て電話をかけた人が、「この会社は売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を広告で見ていたとしても、注文を受けるときにその立場があらためて分からないとトラブルになりやすい。
そのため、法律は「広告のとき」と「注文を受けるとき」の両方で取引態様の別を明示させている。
だから、「広告で一度書いたからもう十分」は通らない。

（イのイメージ）
実際には地盤が普通なのに、「最高の地盤です」「周辺で一番優良です」などと大げさに広告するのは、見る人を強く誤認させる。
たとえ誰も申し込まず、契約も成立しなくても、その広告自体が違法な誇大広告となる。
つまり、「結果として被害者が出なかったからセーフ」にはならない。

（ウのイメージ）
複数回に分けて広告を出すとき、最初の広告だけに「売主」「媒介」などを書いて、2回目以降は省略したくなるかもしれない。
でも、2回目や3回目の広告しか見ない人もいる。
だから法律は、どの広告を見ても取引態様が分かるように、広告のたびに明示することを求めている。

（エのイメージ）
賃貸の媒介で、業者が自分の判断でネット広告やチラシ広告を出すことは普通にある。
しかし、その費用を依頼者に上乗せ請求できるのは、「依頼者から特別に頼まれて出した広告」の場合だけである。
業者が勝手に出した広告まであとから請求できると、依頼者は思わぬ負担を負うことになる。
そのため、依頼によらない広告料金は、媒介報酬とは別には取れない。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。

具体例

1のイメージ。
レインズに登録した物件は、契約が成立したらすぐにその事実を反映させなければならない。
まだ引渡しが終わっていなくても、「契約成立」はもう重要な事実なので通知が必要になる。

2のイメージ。
媒介契約書には、「標準媒介契約約款ベースかどうか」をはっきり書く必要がある。
相手が一般人か業者かでこの記載義務が消えるわけではない。

3のイメージ。
専任媒介契約では、「今回は特に動きがありませんでした」という内容でも、2週間に1回は依頼者へ状況を伝えないといけない。
しかも、その報告は必ず紙でなくてもよく、メールや口頭でも足りる。

4のイメージ。
建物状況調査のあっせんを頼まなかったとしても、その事実自体を媒介契約書に書いておく必要がある。
「希望しないから何も書かない」はダメで、「あっせんなし」と分かるように記載する。

具体例

（アのイメージ）
建物を借りるとき、契約前に相手へ説明すべきことと、契約が成立した後に書面へ書くべきことは、完全に同じではない。
たとえば「いつ引き渡してもらえるか」は、最終的な契約条件として 37条書面には書く必要がある。
でも、重要事項説明の段階で必ず説明しなければならない事項には入っていない。
このように、「重説に必要か」と「37条書面に必要か」は分けて考える必要がある。

（イのイメージ）
契約の解除については、重説では「解除に関する事項」を説明しなければならない。
ただ、37条書面になると話が少し変わる。
37条書面は「契約でどう決めたか」をまとめる書面なので、解除について何も特約を置いていないなら、書くこと自体がない。
つまり、重説には必要でも、37条書面には「定めがあるときだけ書く」という差がある。

（ウのイメージ）
買主にとって、抵当権が付いているかどうかはとても重要なので、契約前に重説で説明してもらう必要がある。
しかし、37条書面は契約内容の確認書面であって、重説事項を全部そのまま写す書面ではない。
だから、抵当権の内容まで 37条書面に当然に書くわけではない。
「重要だから 37条書面にも必ず書くはず」と思うとひっかかる。

（エのイメージ）
重説は、宅地建物取引士が口頭で説明し、宅建士証も提示するという厳しいルールがある。
これに対して 37条書面は、契約成立後に交付する書面で、宅建士が記名はするが、内容を読み上げて説明する義務まではない。
ここで「書面を渡す以上、説明もしないといけないのでは」と考えると間違える。

具体例

1のイメージ。
まず軽い処分として「こう直しなさい」という指示が出る。
それでも従わなければ、次は「しばらく営業を止めなさい」という業務停止になる。
さらに、その業務停止命令まで無視したら、もう免許を残しておけないので、取消しが必要になる。

2のイメージ。
業者の所在が分からなくなったとき、いきなりすぐ取消しではない。
まず公告して、「名乗り出てください」と待つ期間があり、その期間は2週間ではなく30日である。

3のイメージ。
普通の行政手続では聴聞が非公開原則のものもあるが、宅建業者や宅建士に対する監督処分の聴聞は、透明性確保のため公開で行う。
この特則があるのがポイントである。

4のイメージ。
重い処分である免許取消しだけが公表されると思いがちだが、業務停止処分も利用者保護のため公表対象になる。
だから「業務停止は公告不要」は誤りになる。

具体例

1のイメージ。
ネットに出した物件がもう売れているのに、そのまま載せ続けると、「まだ買える良い物件がある」と客を呼び込む形になってしまう。
これは典型的なおとり広告である。

2のイメージ。
自分が大家として貸すなら、業者が代理や媒介をしているわけではない。
そのため、法34条の「取引態様の別」を広告に出す義務はかからない。

3のイメージ。
未完成物件でも、必要な許可が下りていれば広告はできる。
でも、「広告してよい」ことと、「取引態様を書かなくてよい」ことは別である。
取引態様の明示は常に必要なので、ここを省略できるとした③が誤りになる。

4のイメージ。
分譲地を何回かに分けて広告するとき、「前回の広告で書いたから今回は省略」は通用しない。
見る人はその広告だけを見るかもしれないので、毎回きちんと取引態様を明示しなければならない。