過去問を解く

解説

1 誤り。
本店移転により最寄りの供託所が変わった場合、金銭のみで営業保証金を供託しているときは、移転後の供託所に新たに供託するのではなく、従前の供託所に対して保管替えを請求する。新たに供託が必要になるのは、営業保証金の全部又は一部を有価証券で供託している場合である。

2 誤り。
営業保証金の還付対象となるのは、宅地建物取引業に関する取引によって生じた債権である。現地案内中の交通事故による損害賠償請求権は、宅建業者に対する債権ではあっても、宅地建物取引業に関する取引で生じたものとはいえず、還付対象債権にはならない。

3 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができるが、有価証券の評価額は、国債証券が額面の100％、地方債証券が90％、その他の債券が80％である。問題文は国債と地方債の割合が誤っている。

4 正しい。
営業保証金は、常に主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。したがって、別の都道府県に従たる事務所を新設した場合でも、その分を含めた営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。

解説

1 正しい。
無権利者Ｄによる虚偽登記の「抹消請求」は共有物の「保存行為」に当たる。
保存行為は各共有者が「単独」で行うことができる。
よって、Ａは単独でＤに抹消を求めることができる。

2 誤り。
共有者が持分を放棄したとき、その持分は「国庫に帰属」しない。
放棄された持分は「他の共有者」に帰属する。
よって誤り。

3 正しい。
Ａが死亡してＥ及びＦが相続した場合、Ｅ及びＦはＡの共有持分を「共同相続」している状態になる。
遺産分割前であっても、Ｂ及びＣは共有関係を解消する必要があるため、Ｅ及びＦに対して共有物分割の訴えを提起できる。
よって正しい。

4 正しい。
各共有者は、共有物の「全部」について持分に応じた使用をすることができる。
共有者Ａが自己の持分に基づいて占有している限り、Ｂは「当然には」明渡しを求められない。
よって正しい。

解説

ア 誤り。
ＢがＡとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得すると、通常は所有権と地上権が同一人に帰属するため混同が問題となる。もっとも、本件では甲土地にＣの抵当権が設定されているので、第三者の権利の目的となっている場合にあたり、混同は生じない。したがって、本件地上権は消滅しない。

イ 誤り。
Ａが死亡してＢが単独相続により甲土地の所有権を取得した場合でも、土地にＣの抵当権が付いている以上、第三者の権利保護のため混同は生じない。よって、本件地上権は消滅しない。

ウ 誤り。
ＢがＡとの代物弁済契約により甲土地の所有権を取得した場合も同様である。地上権者が底地を取得した場面では混同により地上権が消えるのが原則だが、土地が第三者Ｃの抵当権の目的となっているため、混同の例外として地上権は消滅しない。

エ 誤り。
ＢがＡとの贈与契約により甲土地の所有権を取得した場合でも結論は同じである。取得原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても、甲土地に第三者Ｃの抵当権が存在する以上、混同は生じず、本件地上権は消滅しない。

したがって、正しいものは一つもない。

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

1 正しい。
増築部分が既存建物と独立性を有さず、その構成部分となる場合には、付合により建物所有者がその増築部分を原始取得する。したがって、請負代金をまだ支払っていなくても、Ａは増築部分の所有権を取得する。

2 誤り。
請負人の契約不適合責任は、基本的に売買の契約不適合責任と同様に扱われる。したがって、注文者が通知しなければならないのは「工事が終了した日から1年以内」ではなく、「契約不適合を知った時から1年以内」である。

3 正しい。
請負人が引渡し時に契約不適合を知っていた、又は重大な過失によって知らなかったときは、注文者の通知期間の制限は適用されない。したがって、Ａが工事終了日から3年後に不適合を知った場合でも、消滅時効が完成するまでは修補請求をすることができる。

4 正しい。
請負契約では、注文者が提供した材料の性質又は注文者の指図によって生じた契約不適合については、請負人は責任を負わない。もっとも、請負人がその不適当性を知りながら告げなかったときは別である。本肢ではＢは不適当であることを知らなかったので、Ａは修補請求できない。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
映画館は、準住居地域では客席部分が200㎡未満に限り建築することができる。客席部分300㎡の映画館は、第二種住居地域内でも準住居地域内でも建築することができない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
特定用途誘導地区では、都市計画で建築物の高さの最高限度を定めることができるが、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、その最高限度を超えることができる。したがって②は正しい。

3 誤り。
天空率は、「斜線制限に適合する建築物の天空率以上」であるときに、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限が適用されない。問題文は「未満」としているため誤りである。

4 誤り。
防火地域内にある耐火建築物で、建蔽率が80％とされている区域内のものは、一定の場合、建蔽率制限が緩和され、許可を要しない。したがって「特定行政庁の許可を得る必要がある」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
借地契約では、地代を減額しない旨の特約は無効である。
したがって、そのような特約があっても、地代が近隣の相場と比べて不相当になったときは、借主は地代の減額請求をすることができる。

2 誤り。
賃貸アパートは人が居住する建物なので、事業用定期借地権等は使えない。
この場合に考えるのは一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権であり、公正証書が絶対必要というわけではない。 現行法でも、事業用定期借地権等は専ら事業の用に供する建物が対象である。

3 誤り。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了し、かつ契約の更新がないときに問題となる。
したがって、債務不履行解除や合意解除など、終了事由を問わず常に請求できるわけではない。

4 正しい。
本件は契約の更新がない旨を定めていないので普通借地権である。
普通借地権では、存続期間満了時に借地上に建物があり、借主が更新請求をしたときは、貸主が遅滞なく異議を述べない限り更新されるが、遅滞なく異議を述べ、その異議に更新拒絶の正当事由があると認められる場合には更新されない。

解説

1 正しい。
宅地建物取引業者が免許を受けてから 1 年以内に事業を開始しない場合、又は 1 年以上継続して休業している場合、免許権者は免許を取り消さなければならない。これは必要的免許取消である。したがって正しい。

2 誤り。
法人の宅地建物取引業者が株主総会の決議で解散した場合、その法人は清算会社となり、清算人が選任される。この場合、廃業届をするのは「代表する役員であった者」ではなく「清算人」であり、期間も「60日以内」ではなく「解散の日から30日以内」である。したがって誤り。

3 誤り。
支店のみで宅地建物取引業を行う場合でも、本店は宅建業法上の事務所とみなされる。そのため、甲県に本店、乙県に支店があるＣは、2以上の都道府県に事務所を有することになり、必要なのは乙県知事免許ではなく国土交通大臣免許である。したがって誤り。

4 誤り。
甲県知事免許の者が甲県の事務所を廃止し、乙県に新たに事務所を設置する場合は、乙県知事に免許換えの申請を行う。乙県知事免許を受けると甲県知事免許は自動的に失効するため、甲県知事への廃業届は不要である。したがって誤り。