過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
建物を借りるとき、契約前に相手へ説明すべきことと、契約が成立した後に書面へ書くべきことは、完全に同じではない。
たとえば「いつ引き渡してもらえるか」は、最終的な契約条件として 37条書面には書く必要がある。
でも、重要事項説明の段階で必ず説明しなければならない事項には入っていない。
このように、「重説に必要か」と「37条書面に必要か」は分けて考える必要がある。

（イのイメージ）
契約の解除については、重説では「解除に関する事項」を説明しなければならない。
ただ、37条書面になると話が少し変わる。
37条書面は「契約でどう決めたか」をまとめる書面なので、解除について何も特約を置いていないなら、書くこと自体がない。
つまり、重説には必要でも、37条書面には「定めがあるときだけ書く」という差がある。

（ウのイメージ）
買主にとって、抵当権が付いているかどうかはとても重要なので、契約前に重説で説明してもらう必要がある。
しかし、37条書面は契約内容の確認書面であって、重説事項を全部そのまま写す書面ではない。
だから、抵当権の内容まで 37条書面に当然に書くわけではない。
「重要だから 37条書面にも必ず書くはず」と思うとひっかかる。

（エのイメージ）
重説は、宅地建物取引士が口頭で説明し、宅建士証も提示するという厳しいルールがある。
これに対して 37条書面は、契約成立後に交付する書面で、宅建士が記名はするが、内容を読み上げて説明する義務まではない。
ここで「書面を渡す以上、説明もしないといけないのでは」と考えると間違える。

具体例

（選択肢2のイメージ）
高額な土地付建物の売買をすると、お金の流れや相手の確認内容をあとで追えるように、業者は取引記録を残しておかなければならない。
これは、「何か怪しい資金の流れがあったときに、あとから調べられるようにする」ためである。

ここで、「5年も残せば十分では」と思いやすい。
でも、この法律では保存期間は「7年」と決められている。
だから、5年で捨ててしまうと、まだ保存義務の途中で廃棄したことになり違反になる。

具体例

1のイメージ。
ネットに出した物件がもう売れているのに、そのまま載せ続けると、「まだ買える良い物件がある」と客を呼び込む形になってしまう。
これは典型的なおとり広告である。

2のイメージ。
自分が大家として貸すなら、業者が代理や媒介をしているわけではない。
そのため、法34条の「取引態様の別」を広告に出す義務はかからない。

3のイメージ。
未完成物件でも、必要な許可が下りていれば広告はできる。
でも、「広告してよい」ことと、「取引態様を書かなくてよい」ことは別である。
取引態様の明示は常に必要なので、ここを省略できるとした③が誤りになる。

4のイメージ。
分譲地を何回かに分けて広告するとき、「前回の広告で書いたから今回は省略」は通用しない。
見る人はその広告だけを見るかもしれないので、毎回きちんと取引態様を明示しなければならない。

具体例

1のイメージ。
Ｃが「もう自分がこの建物の持ち主だよ」とウソを言い、Ｂがそれを信じて鍵を渡してしまったとしても、Ｂ自身が自分の意思で建物を渡している。
だまされてはいるが、力ずくで奪われたわけではないので、占有回収の訴えは使えない。

2のイメージ。
Ｂが借主としてその建物に住んでいて、「大家さんは入らないでください」と入口を閉めても、それだけでＡの占有が奪われたことにはならない。
もともとＢが直接占有し、Ａはその背後で間接占有している関係だからである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなった瞬間、その建物の占有は相続人Ｄに当然に引き継がれる。
Ｄが「相続が始まった」と知った時からではなく、死亡の時点で承継される。

4のイメージ。
賃貸借は、契約した本人が亡くなったら自動で消える性質の契約ではない。
貸主側も借主側も、通常はその立場が相続人にそのまま引き継がれる。
だから、双方死亡でも当然終了にはならない。

具体例

登場人物は３人。
Ａは大家、Ｂは借主、Ｃは修理業者。

雨漏りがして、ＢがＣに修理を頼んだ。
この時点で、Ｃが約束した相手はＡではなくＢである。
だから、修理代金を払うべき相手も、原則としてＢになる。

その後、Ｂが無資力になり、賃料も滞納して、賃貸借が解除され、建物がＡに戻ったとしても、
Ｃは「Ａのために勝手に助けた」わけではない。
Ｃは「Ｂとの請負契約」に従って仕事をしただけなので、「事務管理」でＡに請求はできない。

一方で、もしＢが修理代金を自腹で支払ってしまった場合は話が変わる。
屋根の修理は本来、賃貸人Ａが負担すべき修繕であり、Ｂが負担した費用は「必要費」に当たる。
この場合、Ｂは「契約が終わるのを待たずに」、すぐＡに対して「償還してくれ」と言える。

また、Ｃが「先取特権で建物から優先弁済を受けられる」と簡単には言えない点も重要。
先取特権には種類や要件があり、そもそもＣの相手はＢであってＡではないし、「登記」などの要件もある。
さらに、Ｂが権利金を払わない代わりに修繕費を負担する特約があり、修繕費と権利金が釣り合っているなら、
Ａがタダで得したとは言えないので、「不当利得」でＡに請求するのも難しい。

具体例

1のイメージ。
建蔽率には、火災に強い建物を建てる場合や、角地で防災上・通風上のメリットがある場合に緩和がある。
この問題では、その2つの緩和が重なるので、あわせて20％分ゆるくなる。

2のイメージ。
道路の上に建物や擁壁が突き出すと危ないので原則禁止である。
でも、地下通路や地下駐車場のように道路の地面の下なら、道路利用の邪魔になりにくいので例外的に認められる。

3のイメージ。
袋路状道路は避難や消防活動に不利なので、一定の建築物には追加規制をかけられる。
ただし、一戸建て住宅はこの条例付加制限の対象外である。

4のイメージ。
日影規制は、「建物がどこに建っているか」だけではなく、「どこに影を落とすか」も問題になる。
だから、対象区域外の建物でも、対象区域内に大きな影を落とすなら規制を受けることがある。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

1のイメージ。
マンションの共用部分は、各部屋の持ち主みんなで共有している。
でも、その持分は「人数で平等に4分の1ずつ」みたいに決まるのではなく、原則としてそれぞれの専有部分の広さに応じて決まる。
広い部屋の持分が大きく、狭い部屋の持分は小さくなるのが基本である。

2のイメージ。
ある部屋を後から買った人が、「その規約は自分が決めたものじゃないから関係ない」とは言えない。
マンションは一体で管理されるので、前の所有者の時からある規約や集会決議は、新しく買った人にもそのまま及ぶ。

3のイメージ。
管理者は、通帳を持って管理費を動かすだけではだめで、毎年きちんと住民の前で「今年はこういう管理をしました」と報告しなければならない。
これにより管理の中身を区分所有者がチェックできる。

4のイメージ。
集会の案内を送るとき、本人が「通知はこの住所に送ってください」と指定していないなら、その人が持っている部屋の所在地あてに送ればよい。
そして、その方法で送ったなら、普通なら届くはずのタイミングで届いたものとして扱う。

具体例

（選択肢2のイメージ）
完成済みのマンションを 4,000 万円で買うとき、買主Ｂから手付金として 400 万円を受け取る場面を考える。
宅建業者が自ら売主になると、買主保護のために、一定額を超える手付金などを受け取る前には保全措置が必要になる。
ただし、完成済み物件なら「代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下」であれば保全措置は不要である。
この問題では 4,000 万円の 10％ は 400 万円なので、受け取る手付金 400 万円はちょうど基準内である。
だから、保全措置を講じなくても違反にはならない。