過去問を解く

具体例

1のイメージ。
部屋を借りて実際に住み始めていたら、その後に大家が建物を別の人に売っても、「私はこの部屋の借主です」と新しい所有者に主張できる。
これは普通借家でも定期借家でも同じで、建物の引渡しが対抗力になる。

2のイメージ。
普通借家では、「契約中は家賃を変えません」と書いてあっても、その後に事情が大きく変わって賃料が不相当になれば、減額請求ができる。
でも定期借家は、賃料改定について特約をしていれば、その特約どおりに処理する。
ここが普通借家との大きな違いである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなって相続人もいないが、長年いっしょに暮らしていた内縁の配偶者Ｄがいたとする。
この場合、Ｄが「自分は継ぎません」と反対の意思表示をしない限り、住み続けられるようにＢの借主としての立場を引き継げる。
しかもこれは普通借家だけでなく、定期借家でも同じである。

4のイメージ。
定期借家というと「特別だから公正証書が必要」と思いがちだが、それは定期借地の一部で出てくる話と混ざりやすい。
定期建物賃貸借は、公正証書でなくても、書面や電磁的記録で足りる。
ここを取り違えるのが典型的なひっかけである。

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。

具体例

1のイメージ。
まず軽い処分として「こう直しなさい」という指示が出る。
それでも従わなければ、次は「しばらく営業を止めなさい」という業務停止になる。
さらに、その業務停止命令まで無視したら、もう免許を残しておけないので、取消しが必要になる。

2のイメージ。
業者の所在が分からなくなったとき、いきなりすぐ取消しではない。
まず公告して、「名乗り出てください」と待つ期間があり、その期間は2週間ではなく30日である。

3のイメージ。
普通の行政手続では聴聞が非公開原則のものもあるが、宅建業者や宅建士に対する監督処分の聴聞は、透明性確保のため公開で行う。
この特則があるのがポイントである。

4のイメージ。
重い処分である免許取消しだけが公表されると思いがちだが、業務停止処分も利用者保護のため公表対象になる。
だから「業務停止は公告不要」は誤りになる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
山のふもとに大きな分譲地や商業施設をつくる計画を考える。ところが、その土地の一部が「土砂崩れの危険が高い」「津波などの危険が高い」として、建築基準法の「災害危険区域」に指定されていた。
もし、こうした危険な場所を含んだまま大規模開発ができてしまうと、住む人や利用する人の安全を確保できない。
そこで、自己居住用住宅のような例外を除き、原則として開発区域に災害危険区域の土地を入れてはいけない、というルールで安全側に倒している。だから選択肢4が正しい。

具体例

造成宅地防災区域は、昔に造成された宅地で危ない場所にあとから安全対策を求めるための制度である。
一方、宅地造成等工事規制区域は、今後の造成工事そのものを厳しく規制する区域である。

この2つは役割が似ているので、同じ場所に二重にかけるのは適切ではない。
そのため、宅地造成等工事規制区域の中に、さらに造成宅地防災区域を重ねて指定することはできない。

ほかにも、知事が地域の実情に応じて技術基準を厳しくしたり、危険な土地の所有者に擁壁設置などを勧告したり、排水施設の除却工事に届出を求めたりする仕組みがある。
こうした制度全体で、崖崩れや土砂流出を防ごうとしている。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

1のイメージ。
不動産を1,000万円で買ったからといって、その1,000万円がそのまま不動産取得税の課税標準になるわけではない。
税金の基準になるのは、原則として固定資産税評価額である。

2のイメージ。
とても小さな土地や家屋まで全部課税すると事務負担ばかり大きくなるので、不動産取得税には「この金額未満なら課税しない」という免税点がある。
土地10万円、建築家屋23万円、その他家屋12万円という数字を押さえておくとよい。

3のイメージ。
会社が合併して不動産が新会社に移る場合は、売買で新しく買ったというより、法律上まとめて承継されるイメージである。
こうした一般承継には、不動産取得税はかからない。

4のイメージ。
税率のひっかけでは、「住宅は3％、それ以外は4％」と雑に覚えると危ない。
土地については住宅用地以外でも3％の扱いがあるので、④のようにまとめて4％とするのは誤りになる。

具体例

（アのイメージ）
クーリング・オフが使えるかどうかは、「どこで契約したか」ではなく、まず「どこで買受けの申込みをしたか」で決まる。
今回は、ＣはＢの事務所で申込みをしている。
Ｂの事務所は、売主Ａから媒介を受けた宅建業者の事務所なので、「事務所等」に当たる。
そのため、あとで喫茶店で契約したとしても、最初の申込み場所が事務所等なので、クーリング・オフは使えない。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、買主が「やっぱりやめます」と書面を出した時点で効力が発生する制度である。
もし「8日以内に相手に届かなければダメ」とすると、郵便の遅れなどで買主が不利になってしまう。
だから、到達を条件にする特約は無効になる。

（ウのイメージ）
Ｃは自宅で申込みをしているが、それはＣが自分から「自宅でやりたい」と言ったわけではなく、Ｂから提案されたものである。
この場合、自宅でもクーリング・オフの適用除外にはならない。
しかも、クーリング・オフについての告知書面も受けていないので、8日間のカウント自体が始まらない。
したがって、Ｃは後からでもクーリング・オフできる。
ここで「契約をＡの事務所で締結したからできない」と考えるとズレる。PDF基準では、ここは誤りの肢である。

（エのイメージ）
クーリング・オフの告知書面には、誰が売主かをはっきり書く必要がある。
今回の売主はＡであり、Ｂはあくまで媒介業者である。
そのため、書面にはＡの商号又は名称、住所、免許証番号を書くが、Ｂの情報までは記載しない。
ここが重説や37条書面と違ってひっかけになりやすい。

具体例

1のイメージ。
仮換地が指定されると、まだ最終的な換地処分前でも、とりあえず新しい場所をこれまでの土地と同じように使ってよい、という状態になる。
その代わり、もとの土地は使えなくなる。

2のイメージ。
市町村施行だからといって、最後の公告まで市町村がするわけではない。
市町村は「換地処分しました」と届け出る立場で、実際に公告するのは都道府県知事である。
ここがひっかけポイント。

3のイメージ。
保留地は、事業費をまかなうために施行者が売却する前提で確保しておく土地である。
この保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に、正式に施行者のものになる。

4のイメージ。
仮換地を指定しても、そこにまだ建物や物件があってすぐ使えないことがある。
そういう特別の事情があるときは、「仮換地の効力発生日」と「実際に使い始められる日」を別に設定できる。