過去問を解く

解説

1 正しい。
クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号などの記載が必要であるが、宅地建物取引士の記名までは要求されていない。したがって①は正しい。

2 正しい。
買主が自ら申し出た場合におけるその者の勤務先の事務所は、クーリング・オフの適用除外場所にあたる。したがって、Ｂの勤務する会社の事務所で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフできない。

3 正しい。
喫茶店は、たとえ買主の申出による場合でも、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、喫茶店で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフをすることができる。

4 誤り。
買主が融資を受ける銀行は、宅地建物取引業者の事務所等でも、買主の勤務先事務所でも、自宅でもないため、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、銀行で申込みと契約をした場合でも、Ｂはクーリング・オフによる解除を行うことができる。よって④は誤りである。

解説

1 誤り。
一団の土地を別々の人が取得した場合は、それぞれの取得面積で判定する。市街化区域では 2,000 m2 以上が届出対象なので、Ｂは必要だが、Ｃは 1,500 m2 で不要である。よって、Ｂ及びＣがともに届出必要とするのは誤り。

2 誤り。
担保権の実行としての競売で土地を取得した場合は、契約性がないため事後届出は不要である。よって誤り。

3 誤り。
市街化調整区域内では 5,000 m2 以上が届出対象であり、本件 7,000 m2 は届出対象である。
ただし、届出期間は「契約締結日から 2 週間以内」であって、「1か月以内」ではない。よって誤り。

4 正しい。
一団の土地を同時期に取得する場合でも、対価の授受を伴わない賃借権設定は「土地売買等の契約」に当たらない。
したがって、面積判定の対象になるのは売買で取得する甲土地 1,200 m2 のみであり、市街化区域の 2,000 m2 基準に達しないので、Ｈは事後届出を行う必要がない。よって正しい。

解説

① 正しい。
意思能力を有しない者がした法律行為は無効である。営業を許された未成年者であっても、実際に意思表示をした時点で意思能力を欠いていれば、その法律行為は無効となる。

② 誤り。
公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は無効である。無効な法律行為は、当事者が後で追認しても有効にはならない。

③ 誤り。
詐欺による意思表示も、強迫による意思表示も、いずれも取消しの対象である。どちらも取り消すまでは有効であり、取り消すことで初めから無効であったものとみなされる。

④ 誤り。
他人物売買は当然に無効ではない。売主はその物を取得して買主に引き渡す義務を負い、取得できなければ債務不履行の問題となる。したがって、「他人の所有物だから無効」という説明が誤りである。

解説

1 正しい。
免許権者は、指示処分を受けた宅地建物取引業者がその指示に従わない場合、業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。また、業務停止処分に違反した場合には、免許を取り消さなければならない。したがって①は正しい。

2 誤り。
事務所の所在地を確知できない場合、免許権者はその事実を公告し、その公告の日から30日以内に申出がないときに免許を取り消すことができる。2週間ではない。

3 誤り。
免許取消し処分に係る聴聞は公開で行われる。問題文のように「公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない」とするのは誤りである。

4 誤り。
公告が必要なのは免許取消しだけではない。業務停止処分についても、その旨を公告しなければならない。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
換地により従前の宅地と換地の資産価値に不均衡が生じる場合は、換地計画で清算金を定める。清算金の徴収・交付は、換地処分の公告があった日の翌日に確定する。

2 正しい。
現に施行中の施行地区を含む区域について新たに土地区画整理事業を施行しようとするときは、現在の施行者の同意を得なければならない。これは同じ区域で事業が重複して行われるのを防ぐためである。

3 正しい。
換地処分の公告があった後、施行者は施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行による変動があったものにつき、遅滞なく登記を申請し、又は嘱託しなければならない。

4 誤り。
土地区画整理審議会が置かれるのは、都道府県、市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社などによる公的施行の場合である。組合施行では土地区画整理審議会は置かれないため、仮換地指定についてその同意を得る必要はない。

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

ア 誤り。
当該建物に係る租税その他の公課の負担は、売買においては記載事項となるが、建物の貸借では37条書面の記載事項ではない。貸借では所有権移転がないためである。

イ 正しい。
敷金や共益費など、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的を37条書面に記載しなければならない。

ウ 正しい。
損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。売買か貸借かは問わない。

エ 誤り。
建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況は、既存建物の売買では問題となるが、既存建物の貸借の37条書面に必ず記載しなければならない事項ではない。

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。

解説

1 誤り。
小規模住宅用地（200 m2 以下）の固定資産税の課税標準は、価格の「3分の1」ではなく「6分の1」である。したがって誤り。

2 正しい。
固定資産課税台帳は、納税義務者等の求めに応じて閲覧に供される。もっとも、記載された住所が明らかになることで人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合には、住所を削除するなどの措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。したがって正しい。

3 誤り。
ここで問題になるのは「税額」ではなく「課税標準額」である。土地30万円未満、家屋20万円未満、償却資産150万円未満のときは、原則として固定資産税は課されない。したがって「固定資産税額」が基準だとする本肢は誤り。

4 誤り。
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）において登記簿や固定資産課税台帳に所有者として記録されている者であるが、その者が賦課期日前に死亡している場合などは、賦課期日に土地や家屋を現に所有している者が納税義務者となる。したがって、新たな所有者が台帳に登録されていなくても、何人にも課税できないわけではない。

解説

1 誤り。
不法行為に基づく損害賠償債務は、催告を要せず、損害の発生と同時に履行遅滞となる。したがって、「履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う」という説明は誤りである。

2 正しい。
善意の受益者に係る不当利得返還債務は、履行期の定めのない債務である。そのため、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。なお、悪意の受益者は受益の時から遅滞の責任を負う。

3 誤り。
請負報酬債務と契約不適合に基づく損害賠償債権が同時履行の関係にある場合、注文者が相殺の意思表示をすると、その時点で同時履行の抗弁権は消滅する。したがって、相殺後の残報酬債務は、履行の請求を受けた時からではなく、相殺の意思表示の時から遅滞となる。

4 誤り。
債務の履行について不確定期限があるときは、債務者は、履行の請求を受けた時または期限が到来したことを知った時のいずれか早い時から遅滞の責任を負う。したがって、「期限到来を知った後に請求を受けた時から」とするのは誤りである。