過去問を解く

解説

1 正しい。
個人施行は、少人数の土地所有者等が自分たちの宅地について区画整理を行う形態であり、換地計画の認可申請にあたっては、区域内の関係権利者（施行者に対抗できる宅地所有者等）の同意が必要となる。したがって正しい。

2 正しい。
国又は地方公共団体の所有地以外の道路等（私道など）で、事業により代替道路が設置されて当該道路が廃止される場合などは、換地計画でその土地について「換地を定めない」ことができる。したがって正しい。

3 正しい。
仮換地の指定により従前地が使えなくなり、使用収益開始日が別に定められて「使えない期間」が生じて損失を受けたときは、施行者は通常生ずべき損失を補償しなければならない。したがって正しい。

4 誤り。
登記の制限がかかる期間の起点は「仮換地の指定日」ではない。
換地処分の公告があると、施行者が土地・建物の変動に係る登記申請を行い、その登記が完了するまでの間に他の登記が入ると権利関係が複雑化するため、原則として登記が制限される。
したがって、「仮換地の指定があった日後」とする点が誤り。

解説

1 正しい。
高さ20ｍを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効な避雷設備を設けなければならない。25ｍの建築物はこの対象に当たるため、①は正しい。

2 誤り。
特定行政庁が違反建築物について使用禁止又は使用制限の命令をする場合、原則として意見書の提出先等を記載した通知書の交付などの手続が必要である。もっとも、緊急の必要があるときにする仮の命令については、その手続を経ないで命令することができる。したがって②は誤りである。

3 正しい。
防火地域内にある共同住宅を増築する場合は、増築部分が10㎡以内であっても建築確認が必要である。したがって③は正しい。

4 正しい。
劇場を映画館に用途変更する場合は、いずれも類似用途に属するため、この用途変更について建築確認は不要である。問題文の映画館部分の床面積合計が500㎡であっても結論は変わらない。したがって④は正しい。

解説

1 違反しない。
宅地建物取引業者が土地付建物の売買契約の締結、代理、媒介を行う場合は特定取引に当たり、相手方が自然人であれば、氏名、住居、生年月日、取引目的、職業を確認する。
本肢はその確認事項どおりなので違反しない。

2 違反する。
宅地建物取引業者は、宅地建物の売買契約の締結、代理、媒介の取引を行った場合、直ちに取引記録を作成しなければならない。
そして、その取引記録の保存期間は「取引日から7年間」である。
本肢は5年で廃棄しているので違反である。

3 違反しない。
特定事業者は、特定業務に係る取引で収受した財産が犯罪収益やテロ資金である、又はその取引がマネーロンダリングであると疑われる場合、速やかに行政庁へ届け出なければならない。
宅地建物取引業者の届出先は免許権者である。
したがって本肢は違反しない。

4 違反しない。
顧客と接する従業者に対する教育訓練の実施は、取引時確認、記録保存、疑わしい取引の届出等を的確に行うための措置として求められている。
これは努力義務に当たり、本肢のように教育訓練を実施することは適法である。
したがって違反しない。

解説

1 誤り。
不動産取得税の課税標準となる「取得時の不動産の価格」は、原則として固定資産税評価額である。売買価格そのものではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
不動産取得税の免税点は、土地は10万円、建築に係る家屋の取得は1戸につき23万円、その他の家屋の取得は1戸につき12万円であり、これ未満なら不動産取得税は課されない。したがって②が正しい。

3 誤り。
相続や法人の合併などの一般承継による不動産取得には、不動産取得税は課されない。したがって③は誤りである。

4 誤り。
令和8年4月時点では、住宅用地だけでなく住宅以外の土地についても不動産取得税の税率は3％である。したがって「住宅以外の家屋及び土地は4％」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号などの記載が必要であるが、宅地建物取引士の記名までは要求されていない。したがって①は正しい。

2 正しい。
買主が自ら申し出た場合におけるその者の勤務先の事務所は、クーリング・オフの適用除外場所にあたる。したがって、Ｂの勤務する会社の事務所で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフできない。

3 正しい。
喫茶店は、たとえ買主の申出による場合でも、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、喫茶店で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフをすることができる。

4 誤り。
買主が融資を受ける銀行は、宅地建物取引業者の事務所等でも、買主の勤務先事務所でも、自宅でもないため、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、銀行で申込みと契約をした場合でも、Ｂはクーリング・オフによる解除を行うことができる。よって④は誤りである。

解説

ア 違反する。
共同売主の場合、重要事項説明書には共同する全業者が記名し、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
Ａ社だけを幹事社にして、Ａ社の宅地建物取引士だけが記名し、単独で交付・説明するのは違反である。

イ 違反しない。
買主はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所で申込みを受けた場合は、そもそもクーリング・オフの適用がない。
したがって、クーリング・オフについて告げる書面を交付しなくても違反ではない。

ウ 違反する。
区分所有建物に関する「共用部分に関する規約の定め」は重要事項説明の内容である。
正式な規約としてまだ成立していなくても、「案」の段階のものがあれば、その内容を重要事項説明書に記載し、説明しなければならない。
したがって、買主の了解があっても、記載を省略するのは違反である。

エ 違反する。
自ら売主となる工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金は 500万円であり、売買代金 5,000万円の 5％ は 250万円なので、5％ を超えている。
したがって、保全措置が必要であるのに不要と判断した点がまず違反である。
さらに、保全措置が必要な額の手付金等を受領しようとする場合は、その概要を重要事項説明書に記載しなければならないので、記載省略も違反である。

解説

1 正しい。
特定盛土等規制区域内で一定規模の特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の許可申請をする工事主は、あらかじめ、周辺住民に対して説明会の開催等により工事内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。よって正しい。

2 誤り。
宅地造成等工事規制区域内の土地について「宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない」という努力義務（保全義務）を負うのは、「工事主又は工事施行者」ではない。
この義務を負うのは、その土地の「所有者等」であり、「所有者」「管理者」「占有者」が含まれる。
よって誤り。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、災害防止のため必要があると認めるときは、その土地の「所有者」「管理者」「占有者」「工事主」「工事施行者」に対し、擁壁等の設置等の必要な措置をとることを勧告できる。よって正しい。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内で宅地造成等に関する工事の許可を受けた工事主は、許可に係る土地の見やすい場所に、氏名又は名称など所定事項を記載した標識を掲げなければならない。よって正しい。

解説

1 誤り。
これは市街化調整区域ではなく、準都市計画区域の説明である。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

2 誤り。
これは高度利用地区ではなく、高度地区の説明である。
高度利用地区は、用途地域内において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などを定める地区である。

3 誤り。
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域において、建築物等の用途を制限するために定める地域である。
したがって、「用途地域が定められている土地の区域内」とする③は誤りである。

4 正しい。
地区計画は、都市計画区域内において、用途地域が定められている区域のほか、用途地域が定められていない区域で一定の要件を満たす区域にも定めることができる。
したがって④が正しい。

解説

1 正しい。
建蔽率は原則として都市計画で定められた指定建蔽率によるが、準防火地域内にある準耐火建築物である場合は10％、さらに街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある場合も10％の緩和を受ける。したがって、両方に当てはまるときは合計20％を加えた数値が建蔽率となる。

2 誤り。
建築物や擁壁は原則として道路内又は道路に突き出して建築・築造できない。
ただし、道路の地盤面下に設ける建築物については例外的に認められる。したがって、「地盤面下に設ける建築物においても同様である」とする②は誤りである。

3 誤り。
袋路状道路にのみ接する建築物について条例で制限を付加できるのは、延べ面積150㎡超の建築物のうち、一戸建ての住宅を除く。したがって、一戸建て住宅まで含めて制限できるとする③は誤りである。

4 誤り。
日影規制の対象区域外にある建築物でも、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせる高さ10ｍ超の建築物であれば、対象区域内の建築物とみなされて日影規制の適用を受ける。したがって「一律に適用されない」とする④は誤りである。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。