過去問を解く

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。

具体例

1のイメージ。
クーリング・オフの説明書面は、業者が誰なのか、どの免許で営業しているのかが分かるように作る必要がある。
でも、35条書面のように宅建士の記名まで要求されるわけではない。

2のイメージ。
買主が「自分の会社で話したいです」と頼んで、その勤務先の事務所で申込みも契約もしたなら、そこは法律上クーリング・オフの適用除外場所になる。
落ち着いて判断できる場所と考えられているからである。

3のイメージ。
喫茶店は気軽に話せる場所ではあるが、法律上の適用除外場所には入っていない。
買主が自分から希望しても、喫茶店で契約したならクーリング・オフはできる。

4のイメージ。
銀行なら公的で安心な感じがするので、つい適用除外と思いがちだが、そうではない。
銀行は、宅建業者の事務所等にも、買主の自宅や勤務先にも当たらない。
そのため、銀行で契約した場合はクーリング・オフできる。
ここが典型的なひっかけである。

具体例

①のイメージ。
たとえば、親から「この商売は自分でやっていいよ」と許されている未成年者がいたとしても、契約したその瞬間に泥酔していて内容をまったく理解できなかったら、その契約は有効にはならない。
「営業を許されていること」と「その時に判断できる状態か」は別問題であり、判断能力そのものが欠けていれば無効になる。

②のイメージ。
違法な内容の約束をしてしまい、あとから当事者同士で「やっぱりこれで有効にしよう」と言ってもダメである。
公序良俗違反は、そもそも社会的に認められないため、当事者の合意だけで復活させることはできない。

③のイメージ。
だまされて契約した場合も、脅されて契約した場合も、どちらもすぐ自動的に無効になるわけではない。
被害を受けた本人が「取り消します」としてはじめて、最初からなかったことになる。

④のイメージ。
Aが他人の土地を勝手に売る約束をBとしたとしても、その売買契約は最初から無効とは限らない。
Aはあとで本当の所有者から土地を取得して、Bに渡せばよい。
つまり問題になるのは「無効かどうか」ではなく、「ちゃんと渡せるかどうか」である。

具体例

（アのイメージ）
不動産会社の広告を見て電話をかけた人が、「この会社は売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を広告で見ていたとしても、注文を受けるときにその立場があらためて分からないとトラブルになりやすい。
そのため、法律は「広告のとき」と「注文を受けるとき」の両方で取引態様の別を明示させている。
だから、「広告で一度書いたからもう十分」は通らない。

（イのイメージ）
実際には地盤が普通なのに、「最高の地盤です」「周辺で一番優良です」などと大げさに広告するのは、見る人を強く誤認させる。
たとえ誰も申し込まず、契約も成立しなくても、その広告自体が違法な誇大広告となる。
つまり、「結果として被害者が出なかったからセーフ」にはならない。

（ウのイメージ）
複数回に分けて広告を出すとき、最初の広告だけに「売主」「媒介」などを書いて、2回目以降は省略したくなるかもしれない。
でも、2回目や3回目の広告しか見ない人もいる。
だから法律は、どの広告を見ても取引態様が分かるように、広告のたびに明示することを求めている。

（エのイメージ）
賃貸の媒介で、業者が自分の判断でネット広告やチラシ広告を出すことは普通にある。
しかし、その費用を依頼者に上乗せ請求できるのは、「依頼者から特別に頼まれて出した広告」の場合だけである。
業者が勝手に出した広告まであとから請求できると、依頼者は思わぬ負担を負うことになる。
そのため、依頼によらない広告料金は、媒介報酬とは別には取れない。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

アのイメージ。
固定資産税や都市計画税のような公課の負担は、物件を売買して所有者が変わる場面で重要になる。
でも、貸借では所有権は移らないので、37条書面の必須記載事項にはならない。

イのイメージ。
賃貸借では、家賃そのもの以外にも、敷金、礼金、共益費、保証金、鍵交換費など、いろいろなお金が動く。
借主にとって重要なので、金額、いつ払うのか、何のためのお金かをきちんと書面に書かなければならない。

ウのイメージ。
「途中解約したら違約金いくら」「債務不履行なら損害賠償はこの範囲」といった定めがあるなら、後でトラブルになりやすい。
そのため、37条書面に内容を明記する必要がある。

エのイメージ。
建物の主要部分や雨漏り防止部分の状況は、中古住宅の売買では買主にとってかなり重要である。
ただし、ここでは既存建物の貸借の話なので、37条書面の必須記載事項ではない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。

具体例

ケース1 「他人物売買」のイメージ
ＢがＡに無断でＣに売った時点では、Ｂはまだ持ち主ではない。
その後、ＢがＡから正式に買って持ち主になった。
このときルールは、「過去にさかのぼってＣが最初から持ち主になる」ではない。
Ｂが持ち主になった瞬間に、その所有権がＣへ移る、という動きになる。
だから「購入した時点に遡って取得する」という言い方は誤り。

ケース2 「虚偽登記」のイメージ
Ｄが勝手に自分名義の登記を入れても、登記だけで真の持ち主にはならない。
登記に公信力がないので、Ｄから買ったＥも真の持ち主にはなれない。
この状態のＥは民法177条の第三者ではないので、真の持ち主から買ったＦは登記がなくても勝てる。

ケース3 「時効取得」のイメージ
Ｇが長年占有して時効で取得した。
時効完成時の所有者Ａや、その地位を引き継いだ相続人Ｈには、登記がなくても「これは自分の土地だ」と言える。
相続人は新しい第三者ではなく、Ａの立場をそのまま引き継ぐ人だから。

ケース4 「立木と明認方法」のイメージ
Ａが「土地は売るけど木は自分のもの」と言っても、第三者Ｋから見て分からなければ守れない。
木に札を立てる、木を削って名前を書くなどの「明認方法」をしておくか、立木の登記をしておく必要がある。
それをしないままＪがＫに売ると、ＡはＫに木の所有権を主張できない。