過去問を解く

具体例

1のイメージ。
マンションの価格を考えるとき、その近くにある似たようなマンションや代わりになりそうな物件の相場は強く影響する。
この「お互いに値段へ影響し合う範囲」が同一需給圏である。

2のイメージ。
たとえば「更地として評価する」「この道路が整備された前提で考える」など、実際の事情とは少し違う前提を置いて評価することがある。
こうした前提が想定上の条件で、依頼目的に応じて設定されることがある。

3のイメージ。
土地や建物は、「その不動産がいちばん価値を発揮できる使い方」で値段を考えるのが基本である。
これは最有効使用の考え方であって、適合の原則ではない。
用語を入れ替えた典型的なひっかけである。

4のイメージ。
賃貸マンションや商業ビルのように、将来どれだけ収益を生むかが大事な不動産は、「これから生む利益を今の価値に引き直す」考え方で評価するのが自然である。
それが収益還元法であり、収益物件の評価で特に強い。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

1のイメージ。
建蔽率には、火災に強い建物を建てる場合や、角地で防災上・通風上のメリットがある場合に緩和がある。
この問題では、その2つの緩和が重なるので、あわせて20％分ゆるくなる。

2のイメージ。
道路の上に建物や擁壁が突き出すと危ないので原則禁止である。
でも、地下通路や地下駐車場のように道路の地面の下なら、道路利用の邪魔になりにくいので例外的に認められる。

3のイメージ。
袋路状道路は避難や消防活動に不利なので、一定の建築物には追加規制をかけられる。
ただし、一戸建て住宅はこの条例付加制限の対象外である。

4のイメージ。
日影規制は、「建物がどこに建っているか」だけではなく、「どこに影を落とすか」も問題になる。
だから、対象区域外の建物でも、対象区域内に大きな影を落とすなら規制を受けることがある。

具体例

（アのイメージ）
昔に甲県で試験に受かり、その後に乙県でも試験に受かった人がいたとしても、「後から受かった県でしか登録できない」というルールではない。
宅地建物取引士の登録は、どの知事の登録を受けるかという別の話であり、「試験日が遅い県に固定される」わけではない。
ここは、試験合格と登録制度をごちゃまぜにしやすいひっかけである。

（イのイメージ）
勤務先の会社名が変わると、登録簿の情報としては直さないといけない。
でも、宅地建物取引士証そのものには勤務先の名前は書かれていない。
だから、登録簿の変更手続は必要でも、取引士証の書換えまではいらない。
「登録が変わるなら証明書も全部書換えだろう」と思うと間違える。

（ウのイメージ）
宅地建物取引士証の有効期限が切れたのに、そのまま持ち続けていると、まだ使える証明書のように見えてしまう。
そこで法律は、効力を失った取引士証は速やかに返納するよう求めている。
登録が消除された場合も同じで、使えない証明書を手元に残しておかない仕組みになっている。

（エのイメージ）
東京で登録していた宅地建物取引士が、大阪の宅建業者の事務所で働くことになった。
このとき、登録を大阪へ移すことはできるが、必ず移さなければならないわけではない。
「登録の移転ができる」という制度であって、「移転しなければならない」という義務ではない。
ここを取り違えやすい。

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｈが、市街化区域にある隣り合った 2 つの土地をまとめて使いたいと考えた。
甲土地 1,200 m2 はお金を払って買う。
乙土地 1,300 m2 は、親族の好意で無償で借りる。

見た目は「合計 2,500 m2 の一団の土地を押さえた」ので、つい「2,000 m2 を超えているから届出が必要だ」と思いやすい。
でも国土利用計画法の事後届出は、「土地売買等の契約」に当たるものだけを面積判定の土台にする。
無償で賃借権を設定してもらうだけなら、そもそも「対価性」がなく、届出対象の契約に入らない。
そのため、届出対象として数えるのは売買した甲土地 1,200 m2 だけ。
市街化区域の基準である 2,000 m2 に届かないので、事後届出は不要になる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

（選択肢1のイメージ）
マンションの一室を買う場面を考える。
買主としては、部屋そのものだけでなく、「このマンション全体を誰が管理しているのか」も大事になる。
管理会社がしっかりしているのか、どこの法人が管理を受けているのかが分からないと、購入後の管理費や共用部分の運営にも不安が残る。
そのため、区分所有建物で一棟全体と敷地の管理が法人に委託されているときは、その法人の名前や所在地を説明することになっている。
だから選択肢1が正しい。

具体例

1のイメージ。
映画館はどこでも建てられるわけではなく、用途地域ごとにかなり細かく制限されている。
準住居地域なら何でもOKではなく、映画館は客席部分200㎡未満という条件つきである。
だから300㎡ある映画館は準住居地域でも建てられない。

2のイメージ。
特定用途誘導地区は、特定の施設を誘導するために、容積率や高さなどを特別に調整する地区である。
その中で高さの最高限度が決まっていても、どうしても用途上・構造上やむを得ない建物なら、特定行政庁の許可でその上限を超えられる。

3のイメージ。
天空率は「空がどれくらい見えるか」で圧迫感を判断する仕組みで、斜線制限の代わりに使える。
ただし基準になるのは、普通に斜線制限を守った建物より空が狭くないこと、つまり天空率が以上であることである。
「未満」だと、むしろ空が少なくなってしまうのでダメである。

4のイメージ。
建蔽率80％の区域で、防火地域内の耐火建築物なら、火災の危険が低いことから建蔽率が緩和される場面がある。
この緩和は法律上の扱いであって、毎回特定行政庁の特別な許可を取る話ではない。
そこを混ぜると引っかかる。

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。