過去問を解く

具体例

1のイメージ。
売主側が「もう絶対に土地は渡しません」とはっきり言っているのに、さらに「渡してください」と期限を切って催促するのは無意味である。
こういう場合は、法律上、催告なしで解除してよい。

2のイメージ。
契約した本人Ａが亡くなっても、契約そのものが消えるわけではない。
相続人Ｃは、Ａの立場をそのまま引き継ぐので、解除権のような契約上の権利も一緒に承継する。

3のイメージ。
Ｂが代金をちゃんと払っているなら、Ｃに対して「では土地を引き渡してください」と言える。
登記がまだでも、当事者同士の関係では引渡しを求められる。
登記が大事になるのは、主に第三者との関係である。

4のイメージ。
Ａにだまされて土地の売買契約を結ばされた場合、Ｂはその契約を取り消せる。
その後Ａが亡くなってＣが相続しても、「だました本人はもういないから取消しできない」とはならない。
ＣはＡの契約上の地位を引き継いでいるので、ＢはＣに対して取消しを主張できる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

1のイメージ。
保全措置を取らずに受け取る手付金等でも、買主にとって大事な情報なので、重要事項説明書には書いておく必要がある。
ただし、37条書面にまで同じことを書く義務はない。

2のイメージ。
完成済み物件は基準が少し緩く、4,000万円の10％である400万円までは保全措置なしで受け取れる。
だから最初の手付金100万円はOK。
でも次に400万円を足すと合計500万円になり、基準超えなので、その時点ではまとめて保全措置が必要になる。

3のイメージ。
未完成物件は買主保護をより強くするため、基準が5％になる。
4,000万円の5％は200万円だから、300万円の手付金は最初から基準オーバーである。
したがって、保全措置なしでは受け取れない。

4のイメージ。
本来保全措置が必要な中間金なのに売主業者がそれをしていないなら、買主は不安なまま払う必要はない。
法律上、その中間金の支払いを拒むことができる。

具体例

1のイメージ。
クーリング・オフの説明書面は、業者が誰なのか、どの免許で営業しているのかが分かるように作る必要がある。
でも、35条書面のように宅建士の記名まで要求されるわけではない。

2のイメージ。
買主が「自分の会社で話したいです」と頼んで、その勤務先の事務所で申込みも契約もしたなら、そこは法律上クーリング・オフの適用除外場所になる。
落ち着いて判断できる場所と考えられているからである。

3のイメージ。
喫茶店は気軽に話せる場所ではあるが、法律上の適用除外場所には入っていない。
買主が自分から希望しても、喫茶店で契約したならクーリング・オフはできる。

4のイメージ。
銀行なら公的で安心な感じがするので、つい適用除外と思いがちだが、そうではない。
銀行は、宅建業者の事務所等にも、買主の自宅や勤務先にも当たらない。
そのため、銀行で契約した場合はクーリング・オフできる。
ここが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。

具体例

建物賃貸借では、「1年未満の契約は無効」とか「自動で1年になる」と思い込みやすいが、そうではない。
短い期間の契約でも、そのまま有効に成立する。

また、普通建物賃貸借では、家賃を長期間固定したいという特約をしても、賃料が相場とかけ離れて不相当になれば、増減額請求が問題になる。
ここは借主保護・貸主保護のために強行規定になっている。

そして大事なのが、建物が売られたときの賃貸人たる地位の扱いである。
普通は新しい所有者に賃貸人の地位が移るが、旧所有者が引き続き大家として管理したいケースもある。
そのため、譲渡人・譲受人が一定の合意をしていれば、賃貸人たる地位を譲渡人に残すことが認められている。

最後に、賃料増額請求は、「○年たたないとダメ」という期間制限の話ではなく、経済事情の変動などによって現行賃料が不相当になったかどうかで判断する。

具体例

アのイメージ。
一見すると家の設備に見えるガス配管でも、売買後にその所有権がガス会社のまま残ることがある。
この場合、あとでガス会社を変えようとしたときに買取費用などが発生することがあるので、買主は事前に知っておく必要がある。

イのイメージ。
「重要事項説明をする人」や「35条書面に記名する人」は宅建士である必要はあるが、専任である必要まではない。
ここは「宅建士」と「専任の宅建士」をわざと混ぜる典型的なひっかけである。

ウのイメージ。
区分所有建物では、管理をどこが担当しているかは買主にとって大事である。
マンションだけでなく、区分所有の事務所ビルでも同じで、管理会社の名前や所在地は説明対象になる。

エのイメージ。
中古マンションでは、修繕積立金がどんなルールで積み立てられているか、そして今どれくらい積み上がっているかが重要である。
積立額が少ないと、将来の大規模修繕で追加負担が出ることもあるため、買主に説明しなければならない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
期間の定めがない賃貸借で、Ｂが引っ越したくなった。Ｂが「解約します」と言ったら、基本は3か月で終わる。
一方で、Ａが「出て行って」と言うのは借主保護が強く、6か月の予告が必要で、さらに正当事由も問題になる。
だから「どちらも6か月」は違う。

（選択肢2のイメージ）
2年契約で、満了が近いのにＡもＢも何も言わずにズルズル住み続けた。
このとき法定更新が起きるが、「また2年更新」とは限らない。更新後は「期間の定めがない契約」に切り替わるのがポイント。
だから「期間を2年として更新」は違う。

（選択肢3のイメージ）
Ｂが店舗を借りて、カウンターや棚などの造作を付けた。契約終了時に「造作を買い取って」と言える制度が造作買取請求権。
ただ、契約で最初から「造作買取請求権は行使しない」と合意しておけば、その合意が優先される。
だから、この特約は有効。

（選択肢4のイメージ）
ビルを数年後に取り壊す予定なので、「取り壊す時に賃貸借は終了」と決めて貸したい。
この場合、方式のルールはあるが、「公正証書でなければならない」とまでは言えない。
だからこの断定は違う。

具体例

1のイメージ。
予告広告は「まだ正式販売ではないけど、もうすぐ売り出します」と知らせる広告である。
これを新聞折込で出したからといって、本広告まで必ず同じ媒体にしなければならないわけではない。

2のイメージ。
土地の上に古い廃屋が残っていると、解体費用や利用方法に影響する。
現地を見れば分かるとしても、広告の段階でその事実をきちんと示す必要がある。

3のイメージ。
通勤でその物件を使う人にとって大事なのは、空いている時間ではなく、実際に混む時間帯にどれくらいかかるかである。
そのため、交通機関の所要時間は通勤ラッシュ時基準で表示する。

4のイメージ。
誰も住んでいない家でも、建ててから長くたっていれば、表示ルール上は「新築」ではない。
新築といえるのは、「未使用」だけでなく「建築後1年未満」という条件も必要である。