過去問を解く

具体例

1のイメージ。
建蔽率には、火災に強い建物を建てる場合や、角地で防災上・通風上のメリットがある場合に緩和がある。
この問題では、その2つの緩和が重なるので、あわせて20％分ゆるくなる。

2のイメージ。
道路の上に建物や擁壁が突き出すと危ないので原則禁止である。
でも、地下通路や地下駐車場のように道路の地面の下なら、道路利用の邪魔になりにくいので例外的に認められる。

3のイメージ。
袋路状道路は避難や消防活動に不利なので、一定の建築物には追加規制をかけられる。
ただし、一戸建て住宅はこの条例付加制限の対象外である。

4のイメージ。
日影規制は、「建物がどこに建っているか」だけではなく、「どこに影を落とすか」も問題になる。
だから、対象区域外の建物でも、対象区域内に大きな影を落とすなら規制を受けることがある。

具体例

（選択肢2のイメージ）
完成済みのマンションを 4,000 万円で買うとき、買主Ｂから手付金として 400 万円を受け取る場面を考える。
宅建業者が自ら売主になると、買主保護のために、一定額を超える手付金などを受け取る前には保全措置が必要になる。
ただし、完成済み物件なら「代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下」であれば保全措置は不要である。
この問題では 4,000 万円の 10％ は 400 万円なので、受け取る手付金 400 万円はちょうど基準内である。
だから、保全措置を講じなくても違反にはならない。

具体例

1のイメージ。
クーリング・オフの説明書面は、業者が誰なのか、どの免許で営業しているのかが分かるように作る必要がある。
でも、35条書面のように宅建士の記名まで要求されるわけではない。

2のイメージ。
買主が「自分の会社で話したいです」と頼んで、その勤務先の事務所で申込みも契約もしたなら、そこは法律上クーリング・オフの適用除外場所になる。
落ち着いて判断できる場所と考えられているからである。

3のイメージ。
喫茶店は気軽に話せる場所ではあるが、法律上の適用除外場所には入っていない。
買主が自分から希望しても、喫茶店で契約したならクーリング・オフはできる。

4のイメージ。
銀行なら公的で安心な感じがするので、つい適用除外と思いがちだが、そうではない。
銀行は、宅建業者の事務所等にも、買主の自宅や勤務先にも当たらない。
そのため、銀行で契約した場合はクーリング・オフできる。
ここが典型的なひっかけである。

具体例

（アのイメージ）
不動産会社の広告を見て電話をかけた人が、「この会社は売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を広告で見ていたとしても、注文を受けるときにその立場があらためて分からないとトラブルになりやすい。
そのため、法律は「広告のとき」と「注文を受けるとき」の両方で取引態様の別を明示させている。
だから、「広告で一度書いたからもう十分」は通らない。

（イのイメージ）
実際には地盤が普通なのに、「最高の地盤です」「周辺で一番優良です」などと大げさに広告するのは、見る人を強く誤認させる。
たとえ誰も申し込まず、契約も成立しなくても、その広告自体が違法な誇大広告となる。
つまり、「結果として被害者が出なかったからセーフ」にはならない。

（ウのイメージ）
複数回に分けて広告を出すとき、最初の広告だけに「売主」「媒介」などを書いて、2回目以降は省略したくなるかもしれない。
でも、2回目や3回目の広告しか見ない人もいる。
だから法律は、どの広告を見ても取引態様が分かるように、広告のたびに明示することを求めている。

（エのイメージ）
賃貸の媒介で、業者が自分の判断でネット広告やチラシ広告を出すことは普通にある。
しかし、その費用を依頼者に上乗せ請求できるのは、「依頼者から特別に頼まれて出した広告」の場合だけである。
業者が勝手に出した広告まであとから請求できると、依頼者は思わぬ負担を負うことになる。
そのため、依頼によらない広告料金は、媒介報酬とは別には取れない。

具体例

1のイメージ。
まず軽い処分として「こう直しなさい」という指示が出る。
それでも従わなければ、次は「しばらく営業を止めなさい」という業務停止になる。
さらに、その業務停止命令まで無視したら、もう免許を残しておけないので、取消しが必要になる。

2のイメージ。
業者の所在が分からなくなったとき、いきなりすぐ取消しではない。
まず公告して、「名乗り出てください」と待つ期間があり、その期間は2週間ではなく30日である。

3のイメージ。
普通の行政手続では聴聞が非公開原則のものもあるが、宅建業者や宅建士に対する監督処分の聴聞は、透明性確保のため公開で行う。
この特則があるのがポイントである。

4のイメージ。
重い処分である免許取消しだけが公表されると思いがちだが、業務停止処分も利用者保護のため公表対象になる。
だから「業務停止は公告不要」は誤りになる。

具体例

（アのイメージ）
電話で不動産の勧誘がかかってきたとき、相手がどこの業者かだけでなく、「今話しているこの人が誰なのか」も分からないと不安になる。
だから法律は、「会社名」「勧誘している人の名前」「勧誘目的」の3つを最初に伝えさせている。
会社名だけ言って自分の名前を言わないのは、相手から見ると責任の所在がぼやけるので違反になる。

（イのイメージ）
賃貸マンションの申込みをした後で、「やっぱりやめたい」と思うことは普通にある。
そのときに、業者側が大声で怒鳴ったり、「とにかく来い」と強く迫ったりして、相手に怖い思いをさせて撤回しにくくするのはダメである。
実際に撤回が認められたかどうかではなく、その前の威圧的な対応そのものが問題になる。

（ウのイメージ）
チラシ配りだけのアルバイトだから、従業者証明書はいらないのでは、と思いやすい。
でも、一般の人から見れば、その人は不動産会社の人として動いている。
誰がその会社の従業者なのかを明らかにするために、アルバイトでも従業者証明書を携帯しなければならない。
だから「一時的な手伝いだから不要」は通らない。

（エのイメージ）
南向きで日当たりが良い部屋を検討している人にとって、「南側に将来ずっと高い建物は建たない」と言われたら、その言葉をかなり信じてしまう。
でも、隣地の将来利用は業者が完全に保証できるものではない。
将来のことを「全くない」と言い切るのは、買主に利益が確実だと思わせる危険な説明であり、断定的判断の提供として禁止される。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。

具体例

（アのイメージ）
クーリング・オフが使えるかどうかは、「どこで契約したか」ではなく、まず「どこで買受けの申込みをしたか」で決まる。
今回は、ＣはＢの事務所で申込みをしている。
Ｂの事務所は、売主Ａから媒介を受けた宅建業者の事務所なので、「事務所等」に当たる。
そのため、あとで喫茶店で契約したとしても、最初の申込み場所が事務所等なので、クーリング・オフは使えない。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、買主が「やっぱりやめます」と書面を出した時点で効力が発生する制度である。
もし「8日以内に相手に届かなければダメ」とすると、郵便の遅れなどで買主が不利になってしまう。
だから、到達を条件にする特約は無効になる。

（ウのイメージ）
Ｃは自宅で申込みをしているが、それはＣが自分から「自宅でやりたい」と言ったわけではなく、Ｂから提案されたものである。
この場合、自宅でもクーリング・オフの適用除外にはならない。
しかも、クーリング・オフについての告知書面も受けていないので、8日間のカウント自体が始まらない。
したがって、Ｃは後からでもクーリング・オフできる。
ここで「契約をＡの事務所で締結したからできない」と考えるとズレる。PDF基準では、ここは誤りの肢である。

（エのイメージ）
クーリング・オフの告知書面には、誰が売主かをはっきり書く必要がある。
今回の売主はＡであり、Ｂはあくまで媒介業者である。
そのため、書面にはＡの商号又は名称、住所、免許証番号を書くが、Ｂの情報までは記載しない。
ここが重説や37条書面と違ってひっかけになりやすい。

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。