過去問を解く

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

1のイメージ。
住宅を買うときは、家そのものの代金だけでなく、購入にあわせて行う改良工事の費用が必要になることがある。
機構の買取型では、こうした購入に付随する改良資金も対象に入る。
だから、「改良資金は対象外」とすると誤りになる。

2のイメージ。
古い家を地震に強くするために耐震補強をしたい、というニーズに対して、機構は改良資金の融資制度を用意している。
耐震性向上は典型的な対象である。

3のイメージ。
機構は自分で全部の住宅ローンを直接貸すだけではなく、民間金融機関が貸した住宅ローンを保険で支える仕組みも持っている。
これが住宅融資保険である。

4のイメージ。
断熱改修や省エネ設備の導入など、住宅のエネルギー性能を高める工事にも機構の融資対象がある。
省エネ改良も、法律上の機構業務に入っている。

具体例

土地区画整理では、土地の形や位置を整理し直すので、最後に「価値の差」をお金で調整することがある。
これが清算金で、換地処分の公告の翌日に確定する。

また、同じ場所で別の施行者が勝手に別の区画整理を始めると大混乱になるので、すでに事業中の区域では、今の施行者の同意が必要になる。

さらに、換地処分が終わると、土地や建物の登記内容も現実に合わせて一気に変わる。
この登記は、施行者がまとめて申請・嘱託する仕組みになっている。

最後のポイントは、土地区画整理審議会である。
これは公的施行で地権者の意見を反映させるための組織で、組合施行では置かれない。
そのため、組合が仮換地を指定するのに審議会の同意が必要というのは誤りになる。

具体例

1のイメージ。
ラーメン構造は、柱と梁をがっちり一体化させて骨組み全体で力を受ける構造である。
ビルやマンションでもよく使われる基本的な構造である。

2のイメージ。
ブレース構造は、四角い枠の中に斜めの補強材を入れて、横揺れに強くする仕組みである。
筋交いを入れるイメージで考えると分かりやすい。

3のイメージ。
ブレースは建物全部をそれだけで作るというより、「この部分を補強したい」という場面で使うことが多い。
そのため、ラーメン構造などと組み合わせて使われるのが普通で、「併用しない」と言い切るのは誤りである。

4のイメージ。
壁式構造は、柱と梁で支えるというより、壁そのものを主要な構造体として使う。
そのため、原則として柱や梁を設けず、壁と床で箱のように建物を作る。

具体例

①のイメージ。
たとえば、親から「この商売は自分でやっていいよ」と許されている未成年者がいたとしても、契約したその瞬間に泥酔していて内容をまったく理解できなかったら、その契約は有効にはならない。
「営業を許されていること」と「その時に判断できる状態か」は別問題であり、判断能力そのものが欠けていれば無効になる。

②のイメージ。
違法な内容の約束をしてしまい、あとから当事者同士で「やっぱりこれで有効にしよう」と言ってもダメである。
公序良俗違反は、そもそも社会的に認められないため、当事者の合意だけで復活させることはできない。

③のイメージ。
だまされて契約した場合も、脅されて契約した場合も、どちらもすぐ自動的に無効になるわけではない。
被害を受けた本人が「取り消します」としてはじめて、最初からなかったことになる。

④のイメージ。
Aが他人の土地を勝手に売る約束をBとしたとしても、その売買契約は最初から無効とは限らない。
Aはあとで本当の所有者から土地を取得して、Bに渡せばよい。
つまり問題になるのは「無効かどうか」ではなく、「ちゃんと渡せるかどうか」である。

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業をやめて、これまで供託していた営業保証金を返してもらいたいと考えた。
でも、その前に、過去にＡと取引した人の中に「まだ返してもらう権利がある人」がいるかもしれない。
もし何の手続もなくＡに営業保証金を返してしまうと、本来そこから弁済を受けられるはずだった人が困ってしまう。
そこで法律は、いきなり取り戻すことを認めず、「還付を受ける権利がある人は、一定期間内に申し出てください」と官報で公告させる。
その期間も短すぎてはいけないので、「6か月を下らない」期間が必要になる。
だから選択肢1が正しい。

具体例

1のイメージ。
マンションの価格を考えるとき、その近くにある似たようなマンションや代わりになりそうな物件の相場は強く影響する。
この「お互いに値段へ影響し合う範囲」が同一需給圏である。

2のイメージ。
たとえば「更地として評価する」「この道路が整備された前提で考える」など、実際の事情とは少し違う前提を置いて評価することがある。
こうした前提が想定上の条件で、依頼目的に応じて設定されることがある。

3のイメージ。
土地や建物は、「その不動産がいちばん価値を発揮できる使い方」で値段を考えるのが基本である。
これは最有効使用の考え方であって、適合の原則ではない。
用語を入れ替えた典型的なひっかけである。

4のイメージ。
賃貸マンションや商業ビルのように、将来どれだけ収益を生むかが大事な不動産は、「これから生む利益を今の価値に引き直す」考え方で評価するのが自然である。
それが収益還元法であり、収益物件の評価で特に強い。

具体例

1のイメージ。
「このまま放っておくと、将来ちゃんとした街づくりに支障が出そうな場所」は、市街化調整区域ではなく準都市計画区域のイメージである。
市街化調整区域は、むしろ市街化を広げないための区域である。

2のイメージ。
高度利用地区と高度地区は名前が似ていてよく引っかかる。
高度地区は高さの最高限度・最低限度を定める地区で、高度利用地区は容積率や建蔽率、建築面積などを使って土地の高度利用を図る地区である。

3のイメージ。
特定用途制限地域は、「用途地域がない場所だけど、ある程度用途をしばりたい」という場面で使う。
だから、用途地域がすでにある区域で使う制度ではない。

4のイメージ。
地区計画は、用途地域のある場所だけでなく、まだ用途地域が定められていない場所でも、将来的な街区形成の必要があるなら定めることができる。
ここがこの問題のポイントである。