過去問を解く

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

1のイメージ。
まだ完成していない建物は、住所や構造が完成物件のように明確でないことがある。
そのため、パンフレットや図面など、35条説明で使った図書を渡して建物を特定できるようにする方法が認められている。

2のイメージ。
賃貸借契約では、家賃がいくらで、いつ、どうやって払うのかは基本中の基本である。
「お互い分かっているから書かなくていい」は通用しない。

3のイメージ。
引渡し時期は、物件をいつ受け取れるかに直結する大事な情報である。
相手が業者同士でも、37条書面にきちんと書かなければならない。

4のイメージ。
37条書面は、「欲しいなら渡す」ものではなく、契約当事者全員に交付が必要な書面である。
承諾があっても省略できない。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
文章を読むと、「農業も残しながら、低層住宅の落ち着いた住環境も守る」というイメージになる。
これは、農地と住宅が混ざる地域で、住環境と農の共存を狙う「田園住居地域」っぽい説明である。
一方で、生産緑地地区は「都市の中の農地等を計画的に残す」ための制度で、指定された農地は勝手に宅地化しにくくなり、建築なども許可制になっていく。
だから「低層住宅の住環境を保護するため」と言い切るのは、生産緑地地区の説明としてズレている。

具体例

未成年者が親の同意なく高額な建物を買ってしまっても、その契約はあとから取り消せる。
これは、判断力や経験が十分でない未成年者を守るための仕組みである。

この取消しは、本人だけでなく親もできる。
でも、本人が自分で取り消したのに、親が「自分は反対だ」と言ってその取消しを消すことはできない。
本人の取消しはそれだけで有効である。

また、相手方が「この人は成年だと思っていた」「未成年だとは全く分からなかった」としても、未成年者保護のほうが優先されるので、取消しは妨げられない。

一方で、本人が成年に達し、「自分はこの契約を取り消せる立場にあった」と知ったうえで、あえて追認したなら、その契約は確定し、もう取り消せなくなる。
ここがこの問題の一番大事なポイントである。

具体例

（選択肢1のイメージ）
2つのマンションを比べるとする。
1つは駅近で日当たりもよく、管理状態も良い。
もう1つは駅から遠く、騒音もあり、建物の傷みも大きい。
こうした「その物件ならではの事情」が個別的要因である。

一方で、景気がよいとか、金利が低いとか、物価が上がっているとか、税制や行政規制が変わるとかは、1つの物件だけではなく、社会全体の不動産価格に広く影響する。
これが一般的要因である。

だから、選択肢1のように「自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別される」と書いてあるのは、個々の物件の特色ではなく、社会全体にかかる要因の説明になっている。
ここがズレているので誤り。

具体例

（アのイメージ）
建物を借りるとき、契約前に相手へ説明すべきことと、契約が成立した後に書面へ書くべきことは、完全に同じではない。
たとえば「いつ引き渡してもらえるか」は、最終的な契約条件として 37条書面には書く必要がある。
でも、重要事項説明の段階で必ず説明しなければならない事項には入っていない。
このように、「重説に必要か」と「37条書面に必要か」は分けて考える必要がある。

（イのイメージ）
契約の解除については、重説では「解除に関する事項」を説明しなければならない。
ただ、37条書面になると話が少し変わる。
37条書面は「契約でどう決めたか」をまとめる書面なので、解除について何も特約を置いていないなら、書くこと自体がない。
つまり、重説には必要でも、37条書面には「定めがあるときだけ書く」という差がある。

（ウのイメージ）
買主にとって、抵当権が付いているかどうかはとても重要なので、契約前に重説で説明してもらう必要がある。
しかし、37条書面は契約内容の確認書面であって、重説事項を全部そのまま写す書面ではない。
だから、抵当権の内容まで 37条書面に当然に書くわけではない。
「重要だから 37条書面にも必ず書くはず」と思うとひっかかる。

（エのイメージ）
重説は、宅地建物取引士が口頭で説明し、宅建士証も提示するという厳しいルールがある。
これに対して 37条書面は、契約成立後に交付する書面で、宅建士が記名はするが、内容を読み上げて説明する義務まではない。
ここで「書面を渡す以上、説明もしないといけないのでは」と考えると間違える。

具体例

アのイメージ。
一見すると家の設備に見えるガス配管でも、売買後にその所有権がガス会社のまま残ることがある。
この場合、あとでガス会社を変えようとしたときに買取費用などが発生することがあるので、買主は事前に知っておく必要がある。

イのイメージ。
「重要事項説明をする人」や「35条書面に記名する人」は宅建士である必要はあるが、専任である必要まではない。
ここは「宅建士」と「専任の宅建士」をわざと混ぜる典型的なひっかけである。

ウのイメージ。
区分所有建物では、管理をどこが担当しているかは買主にとって大事である。
マンションだけでなく、区分所有の事務所ビルでも同じで、管理会社の名前や所在地は説明対象になる。

エのイメージ。
中古マンションでは、修繕積立金がどんなルールで積み立てられているか、そして今どれくらい積み上がっているかが重要である。
積立額が少ないと、将来の大規模修繕で追加負担が出ることもあるため、買主に説明しなければならない。

具体例

1のイメージ。
「このまま放っておくと、将来ちゃんとした街づくりに支障が出そうな場所」は、市街化調整区域ではなく準都市計画区域のイメージである。
市街化調整区域は、むしろ市街化を広げないための区域である。

2のイメージ。
高度利用地区と高度地区は名前が似ていてよく引っかかる。
高度地区は高さの最高限度・最低限度を定める地区で、高度利用地区は容積率や建蔽率、建築面積などを使って土地の高度利用を図る地区である。

3のイメージ。
特定用途制限地域は、「用途地域がない場所だけど、ある程度用途をしばりたい」という場面で使う。
だから、用途地域がすでにある区域で使う制度ではない。

4のイメージ。
地区計画は、用途地域のある場所だけでなく、まだ用途地域が定められていない場所でも、将来的な街区形成の必要があるなら定めることができる。
ここがこの問題のポイントである。

具体例

1のイメージ。
部屋を借りて実際に住み始めていたら、その後に大家が建物を別の人に売っても、「私はこの部屋の借主です」と新しい所有者に主張できる。
これは普通借家でも定期借家でも同じで、建物の引渡しが対抗力になる。

2のイメージ。
普通借家では、「契約中は家賃を変えません」と書いてあっても、その後に事情が大きく変わって賃料が不相当になれば、減額請求ができる。
でも定期借家は、賃料改定について特約をしていれば、その特約どおりに処理する。
ここが普通借家との大きな違いである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなって相続人もいないが、長年いっしょに暮らしていた内縁の配偶者Ｄがいたとする。
この場合、Ｄが「自分は継ぎません」と反対の意思表示をしない限り、住み続けられるようにＢの借主としての立場を引き継げる。
しかもこれは普通借家だけでなく、定期借家でも同じである。

4のイメージ。
定期借家というと「特別だから公正証書が必要」と思いがちだが、それは定期借地の一部で出てくる話と混ざりやすい。
定期建物賃貸借は、公正証書でなくても、書面や電磁的記録で足りる。
ここを取り違えるのが典型的なひっかけである。