過去問を解く

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

1のイメージ。
マンションの共用部分は、各部屋の持ち主みんなで共有している。
でも、その持分は「人数で平等に4分の1ずつ」みたいに決まるのではなく、原則としてそれぞれの専有部分の広さに応じて決まる。
広い部屋の持分が大きく、狭い部屋の持分は小さくなるのが基本である。

2のイメージ。
ある部屋を後から買った人が、「その規約は自分が決めたものじゃないから関係ない」とは言えない。
マンションは一体で管理されるので、前の所有者の時からある規約や集会決議は、新しく買った人にもそのまま及ぶ。

3のイメージ。
管理者は、通帳を持って管理費を動かすだけではだめで、毎年きちんと住民の前で「今年はこういう管理をしました」と報告しなければならない。
これにより管理の中身を区分所有者がチェックできる。

4のイメージ。
集会の案内を送るとき、本人が「通知はこの住所に送ってください」と指定していないなら、その人が持っている部屋の所在地あてに送ればよい。
そして、その方法で送ったなら、普通なら届くはずのタイミングで届いたものとして扱う。

具体例

（選択肢2のイメージ）
完成済みのマンションを 4,000 万円で買うとき、買主Ｂから手付金として 400 万円を受け取る場面を考える。
宅建業者が自ら売主になると、買主保護のために、一定額を超える手付金などを受け取る前には保全措置が必要になる。
ただし、完成済み物件なら「代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下」であれば保全措置は不要である。
この問題では 4,000 万円の 10％ は 400 万円なので、受け取る手付金 400 万円はちょうど基準内である。
だから、保全措置を講じなくても違反にはならない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
もともと「畑」として一筆で登記されている土地があった。
ところが、その土地の一部だけを駐車場にして使い始め、現況としては「宅地」みたいな状態になった。
このままだと、登記簿上は一筆全部が同じ地目のままになってしまい、現況と登記がズレる。
でも、一筆の土地に「畑」と「宅地」みたいに複数の地目を同時に付けることはできない。
だから、土地を分ける（分筆する）必要が出てくる。
このとき、所有者が申請しないままだと現況が公示されないので、登記官が職権で分筆登記をして登記簿を現況に合わせる。
つまり、「職権で分筆できない」ではなく、むしろ職権で分筆して整える方向になる。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

（アのイメージ）
クーリング・オフが使えるかどうかは、「どこで契約したか」ではなく、まず「どこで買受けの申込みをしたか」で決まる。
今回は、ＣはＢの事務所で申込みをしている。
Ｂの事務所は、売主Ａから媒介を受けた宅建業者の事務所なので、「事務所等」に当たる。
そのため、あとで喫茶店で契約したとしても、最初の申込み場所が事務所等なので、クーリング・オフは使えない。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、買主が「やっぱりやめます」と書面を出した時点で効力が発生する制度である。
もし「8日以内に相手に届かなければダメ」とすると、郵便の遅れなどで買主が不利になってしまう。
だから、到達を条件にする特約は無効になる。

（ウのイメージ）
Ｃは自宅で申込みをしているが、それはＣが自分から「自宅でやりたい」と言ったわけではなく、Ｂから提案されたものである。
この場合、自宅でもクーリング・オフの適用除外にはならない。
しかも、クーリング・オフについての告知書面も受けていないので、8日間のカウント自体が始まらない。
したがって、Ｃは後からでもクーリング・オフできる。
ここで「契約をＡの事務所で締結したからできない」と考えるとズレる。PDF基準では、ここは誤りの肢である。

（エのイメージ）
クーリング・オフの告知書面には、誰が売主かをはっきり書く必要がある。
今回の売主はＡであり、Ｂはあくまで媒介業者である。
そのため、書面にはＡの商号又は名称、住所、免許証番号を書くが、Ｂの情報までは記載しない。
ここが重説や37条書面と違ってひっかけになりやすい。

具体例

（アのイメージ）
会社が免許を取るときは、社長だけでなく、支店長クラスの「政令で定める使用人」に問題がないかも見られる。
Ｂは威力業務妨害で懲役刑の執行猶予中なので、まだ安全圏に戻っていない。
その人を重要ポストに置いたままでは、会社ごと免許が取れない。

（イのイメージ）
会社Ｄが、免許取消しを受けそうになって、処分の直前に店じまいした。
こういう「逃げ廃業」を防ぐため、法律は、会社だけでなく、その直前まで役員だった人にも 5 年の制限をかけている。
Ｅは公示の 40 日前に辞めているので、まだその射程内に入る。

（ウのイメージ）
未成年者Ｆが免許を取りたくても、法定代理人Ｇに重大な欠格事由があるとダメである。
これは、未成年者本人だけでなく、実際にその判断を支える法定代理人の適格性も重視しているからである。
Ｇがまだ欠格期間中なら、Ｆも免許を取れない。

（エのイメージ）
破産は、一度決定を受けると欠格事由になる。
でも、刑罰と違って「復権したあとさらに 5 年待つ」というルールではない。
復権した時点で、その欠格事由は消える。
だから、復権後ならすぐにでも会社の政令で定める使用人になれる。

具体例

1のイメージ。
映画館はどこでも建てられるわけではなく、用途地域ごとにかなり細かく制限されている。
準住居地域なら何でもOKではなく、映画館は客席部分200㎡未満という条件つきである。
だから300㎡ある映画館は準住居地域でも建てられない。

2のイメージ。
特定用途誘導地区は、特定の施設を誘導するために、容積率や高さなどを特別に調整する地区である。
その中で高さの最高限度が決まっていても、どうしても用途上・構造上やむを得ない建物なら、特定行政庁の許可でその上限を超えられる。

3のイメージ。
天空率は「空がどれくらい見えるか」で圧迫感を判断する仕組みで、斜線制限の代わりに使える。
ただし基準になるのは、普通に斜線制限を守った建物より空が狭くないこと、つまり天空率が以上であることである。
「未満」だと、むしろ空が少なくなってしまうのでダメである。

4のイメージ。
建蔽率80％の区域で、防火地域内の耐火建築物なら、火災の危険が低いことから建蔽率が緩和される場面がある。
この緩和は法律上の扱いであって、毎回特定行政庁の特別な許可を取る話ではない。
そこを混ぜると引っかかる。

具体例

1のイメージ。
買戻し特約つきで不動産を売っても、その特約はいつまでも残るわけではなく、最長10年で効力が切れる。
もう法律上効力がないのだから、相手を探して共同で消してもらわなくても、権利者側から単独で抹消しやすくしている。

2のイメージ。
土地収用では、収用される側が素直に登記協力しないことも多い。
そのため、事業を行う起業者が単独で所有権移転登記を申請できるようになっている。

3のイメージ。
遺言で不動産をもらう場合でも、誰がもらうかで扱いが違う。
相続人に対する遺贈なら単独申請が認められるが、相続人ではない人への遺贈はそこまで簡単ではなく、原則どおり共同申請になる。
ここがひっかけポイントである。

4のイメージ。
住所変更登記は、誰かに権利を渡す登記ではなく、「今の住所はここです」と情報を直すだけである。
だから、登記名義人が自分ひとりで申請できる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
2つのマンションを比べるとする。
1つは駅近で日当たりもよく、管理状態も良い。
もう1つは駅から遠く、騒音もあり、建物の傷みも大きい。
こうした「その物件ならではの事情」が個別的要因である。

一方で、景気がよいとか、金利が低いとか、物価が上がっているとか、税制や行政規制が変わるとかは、1つの物件だけではなく、社会全体の不動産価格に広く影響する。
これが一般的要因である。

だから、選択肢1のように「自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別される」と書いてあるのは、個々の物件の特色ではなく、社会全体にかかる要因の説明になっている。
ここがズレているので誤り。