過去問を解く

具体例

1のイメージ。
マンションの売主が本来説明すべき事項について、実際には売主グループの販売会社が案内から説明、引渡しまでほぼ全部を担当していることがある。そういう場合は、「形式上は別会社だから知らない」では済まず、買主に対して説明すべき立場になることがある。

2のイメージ。
委任された仕事は、基本的には「あなたに頼んだのだから、あなたがやってください」というのが原則である。勝手に別の人へ丸投げするのはだめで、本人の許可があるか、やむを得ない事情がある場合だけ認められる。

3のイメージ。
通常は、本人が亡くなると委任も代理権も終わるのが原則である。
ただし、たとえば「私が亡くなった後も、この手続はそのまま進めてほしい」と当事者があらかじめ合意していたなら、その特約を有効とみて代理権が残ることがある。

4のイメージ。
「家を完成させたら報酬を払います」というのは請負の発想である。
一方、委任は「この契約手続をお願いします」「この法律行為を代わりにしてください」のように、事務処理や法律行為を任せる契約であって、完成物を作る契約ではない。
だから④は委任ではなく請負の説明になっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
会社ぐるみで無許可の農地転用をした場面を考える。
社長が会社の仕事として勝手に農地を宅地に変えてしまったとき、悪いのは社長個人だけではなく、会社も利益を受けている可能性が高い。
そのため法律は、社長本人だけを軽く罰して終わりにはせず、法人そのものにも重い罰金を科す。
ここで金額が小さく書かれていると要注意で、「個人は300万円以下の罰金があり得るが、法人はもっと重く、1億円以下の罰金」という差を押さえておく必要がある。

具体例

1のイメージ。
「このまま放っておくと、将来ちゃんとした街づくりに支障が出そうな場所」は、市街化調整区域ではなく準都市計画区域のイメージである。
市街化調整区域は、むしろ市街化を広げないための区域である。

2のイメージ。
高度利用地区と高度地区は名前が似ていてよく引っかかる。
高度地区は高さの最高限度・最低限度を定める地区で、高度利用地区は容積率や建蔽率、建築面積などを使って土地の高度利用を図る地区である。

3のイメージ。
特定用途制限地域は、「用途地域がない場所だけど、ある程度用途をしばりたい」という場面で使う。
だから、用途地域がすでにある区域で使う制度ではない。

4のイメージ。
地区計画は、用途地域のある場所だけでなく、まだ用途地域が定められていない場所でも、将来的な街区形成の必要があるなら定めることができる。
ここがこの問題のポイントである。

具体例

建物賃貸借では、「1年未満の契約は無効」とか「自動で1年になる」と思い込みやすいが、そうではない。
短い期間の契約でも、そのまま有効に成立する。

また、普通建物賃貸借では、家賃を長期間固定したいという特約をしても、賃料が相場とかけ離れて不相当になれば、増減額請求が問題になる。
ここは借主保護・貸主保護のために強行規定になっている。

そして大事なのが、建物が売られたときの賃貸人たる地位の扱いである。
普通は新しい所有者に賃貸人の地位が移るが、旧所有者が引き続き大家として管理したいケースもある。
そのため、譲渡人・譲受人が一定の合意をしていれば、賃貸人たる地位を譲渡人に残すことが認められている。

最後に、賃料増額請求は、「○年たたないとダメ」という期間制限の話ではなく、経済事情の変動などによって現行賃料が不相当になったかどうかで判断する。

具体例

1のイメージ。
売主側が「もう絶対に土地は渡しません」とはっきり言っているのに、さらに「渡してください」と期限を切って催促するのは無意味である。
こういう場合は、法律上、催告なしで解除してよい。

2のイメージ。
契約した本人Ａが亡くなっても、契約そのものが消えるわけではない。
相続人Ｃは、Ａの立場をそのまま引き継ぐので、解除権のような契約上の権利も一緒に承継する。

3のイメージ。
Ｂが代金をちゃんと払っているなら、Ｃに対して「では土地を引き渡してください」と言える。
登記がまだでも、当事者同士の関係では引渡しを求められる。
登記が大事になるのは、主に第三者との関係である。

4のイメージ。
Ａにだまされて土地の売買契約を結ばされた場合、Ｂはその契約を取り消せる。
その後Ａが亡くなってＣが相続しても、「だました本人はもういないから取消しできない」とはならない。
ＣはＡの契約上の地位を引き継いでいるので、ＢはＣに対して取消しを主張できる。

具体例

1のイメージ。
免責的債務引受は、「元の債務者が抜けて、別の人が新しい債務者になる」仕組みである。
債権者からすると、誰に請求できるかが変わるので大きな問題であり、勝手に交代されては困る。
だから、債権者の承諾が必要になる。

2のイメージ。
併存的債務引受は、元の債務者が残ったまま、新しく引受人も一緒に責任を負う形である。
債務者と引受人だけで話を決めた場合でも、最終的には利益を受ける債権者が「それで受けます」と承諾して効力が生じる。

3のイメージ。
今度は債権者と引受人が直接、「あなたも一緒に払う人になってください」と契約する場面である。
この場合、元の債務者の承諾まではいらない。
元の債務者のためというより、債権者にとって回収先が増える契約だからである。

4のイメージ。
借りた部屋を勝手に別の人へ又貸しするのは、貸主から見ると誰が使っているのか分からなくなり不利益が大きい。
そのため、転貸には賃貸人の承諾が必要になる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
住宅を買うときは、家そのものの代金だけでなく、購入にあわせて行う改良工事の費用が必要になることがある。
機構の買取型では、こうした購入に付随する改良資金も対象に入る。
だから、「改良資金は対象外」とすると誤りになる。

2のイメージ。
古い家を地震に強くするために耐震補強をしたい、というニーズに対して、機構は改良資金の融資制度を用意している。
耐震性向上は典型的な対象である。

3のイメージ。
機構は自分で全部の住宅ローンを直接貸すだけではなく、民間金融機関が貸した住宅ローンを保険で支える仕組みも持っている。
これが住宅融資保険である。

4のイメージ。
断熱改修や省エネ設備の導入など、住宅のエネルギー性能を高める工事にも機構の融資対象がある。
省エネ改良も、法律上の機構業務に入っている。

具体例

1のイメージ。
買戻し特約つきで不動産を売っても、その特約はいつまでも残るわけではなく、最長10年で効力が切れる。
もう法律上効力がないのだから、相手を探して共同で消してもらわなくても、権利者側から単独で抹消しやすくしている。

2のイメージ。
土地収用では、収用される側が素直に登記協力しないことも多い。
そのため、事業を行う起業者が単独で所有権移転登記を申請できるようになっている。

3のイメージ。
遺言で不動産をもらう場合でも、誰がもらうかで扱いが違う。
相続人に対する遺贈なら単独申請が認められるが、相続人ではない人への遺贈はそこまで簡単ではなく、原則どおり共同申請になる。
ここがひっかけポイントである。

4のイメージ。
住所変更登記は、誰かに権利を渡す登記ではなく、「今の住所はここです」と情報を直すだけである。
だから、登記名義人が自分ひとりで申請できる。