過去問を解く

解説

1 誤り。
専属専任媒介契約では、指定流通機構への登録は宅地建物取引業者の義務である。
依頼者から「秘密にしてほしい」と言われても、その申出を理由に登録しないことはできない。
これに反する特約は無効であり、登録しなければ違反になる。

2 誤り。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の有効期間について、「自動更新」の特約をすることは禁止されている。
期間満了後も継続したいなら、依頼者からの申出により、あらためて契約を更新しなければならない。
したがって誤り。

3 誤り。
売買・交換に係る媒介契約書に記名するのは宅地建物取引業者であり、重要事項説明書や37条書面のように宅地建物取引士が記名する義務はない。
したがって誤り。

4 正しい。
専属専任媒介契約に関して指定流通機構に登録すべき事項には、「取引の申込みの受付に関する状況」も含まれる。
令和7年度からの新設項目であり、専属専任媒介契約では登録が必要である。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
実務経験2年に満たない者が登録を受けるには、登録実務講習を修了している必要があるが、「試験合格の日から1年以内なら都道府県知事指定講習で登録できる」という制度はない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引士証は、有効期間満了により効力を失ったときは、速やかにその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。したがって②は誤りである。

3 誤り。
他人に自己の名義を貸し、その者がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、名義貸しとして監督処分の対象となる。相手方が宅地建物取引士登録を受けた者であっても例外にはならない。したがって③は誤りである。

4 正しい。
事務所には、従業者5人につき1人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。この要件を欠くことになったときは、宅地建物取引業者は2週間以内に必要な措置を執らなければならない。唯一の専任宅建士が取引士証の有効期間満了により宅建士でなくなった場合も同様である。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
履行の追完請求権と契約の解除権は、売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって、これらを「行使できない権利」に含めるのは誤りである。

2 誤り。
代金の減額請求権と契約の解除権も、要件を満たせば売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって②は誤りである。

3 誤り。
履行の追完請求権も代金の減額請求権も、契約不適合責任に基づく権利として、売主の帰責事由がなくても行使可能である。したがって③も誤りである。

4 正しい。
契約不適合責任に関する4つの権利のうち、損害賠償請求権だけは債務不履行の一般原則に従い、売主に帰責事由があることが必要である。問題文では、契約不適合は売主・買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるとしているので、買主は損害賠償請求権のみ行使することができない。

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。

解説

1 正しい。
建築確認では、建築基準法やその命令・条例だけでなく、「宅地造成及び特定盛土等規制法」などの建築基準関係規定への適合も確認対象となる。よって正しい。

2 誤り。
２階建ての木造住宅は、原則として建築確認が必要な建築物に当たる。
また、建築確認の対象となる工事には、新築などの「建築」だけでなく、「大規模の修繕」や「大規模の模様替」も含まれる。
したがって、大規模の修繕をする場合にも確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要であり、「不要」とするのは誤り。

3 正しい。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。よって正しい。

4 正しい。
階段には手すりを設けるのが原則だが、「高さ１ｍ以下」の階段の部分には手すりは不要とされている。よって正しい。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

ア 正しい。
政令で定める使用人が、宅地建物取引業法の欠格事由に当たる者であるときは、その法人は免許を受けることができない。
Ｂは、刑法第234条の罪により懲役刑、しかも執行猶予付きの判決を受けている。
執行猶予期間が満了していない段階では、まだ欠格事由から外れていない。
したがって、Ｂが政令で定める使用人であるＣ社は、免許を受けることができない。

イ 正しい。
不正手段による免許取得を理由とする免許取消処分の聴聞の公示後、処分を免れるように廃業届を出した場合で、その廃業に相当の理由がないときは、一定の者は 5 年間免許を受けられない。
その対象には、公示日前 60 日以内に当該法人の役員であった者も含まれる。
Ｅは公示日の 40 日前に取締役を退任しているので、この範囲に入る。
したがって、Ｅは当該届出から 5 年を経過しなければ免許を受けることができない。

ウ 誤り。
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者が免許を受けるには、その法定代理人に欠格事由がないことが必要である。
Ｇは刑法第206条の罪により罰金刑に処せられており、その執行終了後 5 年を経過していない。
この場合、Ｇは欠格事由に該当するので、Ｆは免許を受けることができない。
したがって、「免許を受けることができる」とするウは誤り。

エ 正しい。
破産に関する欠格事由は、「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」である。
つまり、復権を得ればその欠格事由は消える。
ここには、刑罰のような「その後 5 年間」の制限はない。
したがって、Ｊが復権を得た後であれば、その日から 5 年を経過していなくても、Ｊが政令で定める使用人であることを理由にＫ社が欠格になることはない。
よって正しい。

解説

ア 正しい。
建物の賃貸借の媒介では、「引渡しの時期」は 37条書面の記載事項であるが、重要事項説明の対象ではない。
よって正しい。

イ 誤り。
重要事項説明書では「契約の解除に関する事項」が必要的記載事項である。
これに対し、37条書面では「契約の解除に関する定めがあるとき」に限って、その内容を記載すればよい。
したがって、契約に定めがない場合まで 37条書面に全て記載しなければならないとするのは誤り。

ウ 誤り。
登記されている権利の種類・内容や、登記上の所有者に関する事項は、重要事項説明の対象である。
しかし、37条書面にはこれらを記載する義務はない。
したがって、売主に交付する 37条書面にも抵当権の内容を記載しなければならないとするのは誤り。

エ 誤り。
宅地建物取引業者がしなければならないのは、契約を締結したときに、宅地建物取引士が記名した 37条書面を交付することである。
37条書面の内容を宅地建物取引士に説明させる義務はない。
したがって誤り。

解説

1 正しい。
これは現在の民法の条文には存在しない。民法では、意思表示はその通知が相手方に到達した時から効力を生ずるとされ、契約も承諾の意思表示が相手方に到達した時に成立する。かつては隔地者間契約について承諾の発信主義の規定があったが、現在は削除されている。したがって、「条文として規定されていないもの」は①である。

2 誤り。
これは民法121条の2第1項に規定されている。無効な法律行為に基づいて給付を受けた者は、相手方を原状に復させる義務を負う。

3 誤り。
これは民法107条に規定されている。代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をし、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、無権代理行為とみなされる。

4 誤り。
これは民法5条1項に規定されている。未成年者の法律行為には原則として法定代理人の同意が必要だが、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為は例外である。