過去問を解く

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｈが、市街化区域にある隣り合った 2 つの土地をまとめて使いたいと考えた。
甲土地 1,200 m2 はお金を払って買う。
乙土地 1,300 m2 は、親族の好意で無償で借りる。

見た目は「合計 2,500 m2 の一団の土地を押さえた」ので、つい「2,000 m2 を超えているから届出が必要だ」と思いやすい。
でも国土利用計画法の事後届出は、「土地売買等の契約」に当たるものだけを面積判定の土台にする。
無償で賃借権を設定してもらうだけなら、そもそも「対価性」がなく、届出対象の契約に入らない。
そのため、届出対象として数えるのは売買した甲土地 1,200 m2 だけ。
市街化区域の基準である 2,000 m2 に届かないので、事後届出は不要になる。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

（選択肢3のイメージ）
新しくできる駅の近くの物件を売るとき、今はまだ駅が完成していなくても、「将来ここに駅ができる」と分かっていれば、買う人にとって大きな判断材料になる。
ただし、業者が勝手に「そのうち駅ができるらしい」と書いてよいわけではない。
本当に表示できるのは、鉄道会社やバス会社など、その路線の運行主体が正式に公表している場合だけである。
そして、誤解を防ぐために、「いつできる予定なのか」も一緒に明示しなければならない。
つまり、「まだ使えない施設でも、正式発表があり、予定時期も示すなら広告に出せる」というのがポイントになる。

具体例

（選択肢３のイメージ）
総会に30人出席していたとして、議事録に30人全員の署名が必要だとすると、1人でも先に帰ったり、署名を拒んだりしたら議事録が完成しなくなる。
それでは総会運営が止まってしまう。
だから法律は、議事録の信用性を確保しつつ現実的に回るように、「議長」と「出席者のうち一定数」の署名で足りる形にしている。
つまり「出席者全員が署名しなければならない」という断定が誤り。

具体例

（選択肢1のイメージ）
期間の定めがない賃貸借で、Ｂが引っ越したくなった。Ｂが「解約します」と言ったら、基本は3か月で終わる。
一方で、Ａが「出て行って」と言うのは借主保護が強く、6か月の予告が必要で、さらに正当事由も問題になる。
だから「どちらも6か月」は違う。

（選択肢2のイメージ）
2年契約で、満了が近いのにＡもＢも何も言わずにズルズル住み続けた。
このとき法定更新が起きるが、「また2年更新」とは限らない。更新後は「期間の定めがない契約」に切り替わるのがポイント。
だから「期間を2年として更新」は違う。

（選択肢3のイメージ）
Ｂが店舗を借りて、カウンターや棚などの造作を付けた。契約終了時に「造作を買い取って」と言える制度が造作買取請求権。
ただ、契約で最初から「造作買取請求権は行使しない」と合意しておけば、その合意が優先される。
だから、この特約は有効。

（選択肢4のイメージ）
ビルを数年後に取り壊す予定なので、「取り壊す時に賃貸借は終了」と決めて貸したい。
この場合、方式のルールはあるが、「公正証書でなければならない」とまでは言えない。
だからこの断定は違う。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業をやめて、これまで供託していた営業保証金を返してもらいたいと考えた。
でも、その前に、過去にＡと取引した人の中に「まだ返してもらう権利がある人」がいるかもしれない。
もし何の手続もなくＡに営業保証金を返してしまうと、本来そこから弁済を受けられるはずだった人が困ってしまう。
そこで法律は、いきなり取り戻すことを認めず、「還付を受ける権利がある人は、一定期間内に申し出てください」と官報で公告させる。
その期間も短すぎてはいけないので、「6か月を下らない」期間が必要になる。
だから選択肢1が正しい。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。