過去問を解く

解説

ア 正しい。
宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権を自ら売主として販売する場合は、原則として重要事項説明書の交付と説明が必要である。
ただし、金融商品取引法で契約前の説明が不要とされている一定の場合には、宅建業法でも重説が不要となる。
本肢では、宅建業法第 35 条第 3 項に基づき説明すべき事項のすべてが記載された目論見書を交付しているため、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。

イ 正しい。
取引対象の建物が建築工事完了前のものであるときは、取引の種類を問わず、工事完了時の形状、構造等について必要に応じ図面を交付して説明しなければならない。
建物については、主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造が説明対象になる。
したがって正しい。

ウ 正しい。
宅地建物の貸借では、敷金や保証金など、契約終了時に精算される金銭について、その精算に関する事項が重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

エ 正しい。
売買対象となる宅地建物又は貸借対象となる宅地が津波防護施設区域内にあるときは、法令上の制限として、その制限の概要を説明しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、建物の引渡しがあれば賃借権を第三者に対抗できる。これは定期建物賃貸借でも普通建物賃貸借でも同じである。したがって、契約①だけ対抗できて契約②では対抗できないとする①は誤りである。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料増減額請求権を排除する特約は無効であり、賃料が不相当になれば賃料減額請求ができる。これに対し、**定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約がある場合、その特約が優先され、借地借家法32条による賃料増減額請求はできない。**したがって、契約①でも契約②でも請求できるとする②は誤りである。

3 正しい。
賃借人が相続人なく死亡した場合、その賃借人と同居していた事実上夫婦と同様の関係にあった者などは、賃借人の死亡を知った後1か月以内に賃貸人に反対の意思表示をしない限り、建物賃貸借に関する賃借人の権利義務を承継する。この規定は普通建物賃貸借だけでなく、定期建物賃貸借にも適用される。したがって③は正しい。

4 誤り。
定期建物賃貸借は、公正証書に限られず、書面又は電磁的記録によって契約をすれば有効に成立する。したがって「公正証書によるときに限り」とする前半が誤りである。また、普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要だが、前半部分が誤っているため、④全体として誤りである。

解説

1 誤り。
期間の定めがない建物賃貸借では、賃貸人Ａからの解約申入れは「6か月」で終了するが、賃借人Ｂからの解約申入れは「3か月」で終了する。
よって「Ａ又はＢどちらでも6か月」とするのは誤り。

2 誤り。
法定更新が起きた場合、「従前の契約と同一の条件」で更新されたものとみなされるが、更新後は「期間の定めがない契約」となる。
よって「期間を2年として更新」とするのは誤り。

3 正しい。
造作買取請求権は任意規定であり、「造作買取請求権は行使しない」という特約は有効である。
よって正しい。

4 誤り。
取壊し予定の建物の賃貸借は、「書面」によるなど一定の方式が問題になるが、「公正証書でなければならない」までは要求されない。
よって誤り。

解説

ア 誤り。
ＢがＡとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得すると、通常は所有権と地上権が同一人に帰属するため混同が問題となる。もっとも、本件では甲土地にＣの抵当権が設定されているので、第三者の権利の目的となっている場合にあたり、混同は生じない。したがって、本件地上権は消滅しない。

イ 誤り。
Ａが死亡してＢが単独相続により甲土地の所有権を取得した場合でも、土地にＣの抵当権が付いている以上、第三者の権利保護のため混同は生じない。よって、本件地上権は消滅しない。

ウ 誤り。
ＢがＡとの代物弁済契約により甲土地の所有権を取得した場合も同様である。地上権者が底地を取得した場面では混同により地上権が消えるのが原則だが、土地が第三者Ｃの抵当権の目的となっているため、混同の例外として地上権は消滅しない。

エ 誤り。
ＢがＡとの贈与契約により甲土地の所有権を取得した場合でも結論は同じである。取得原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても、甲土地に第三者Ｃの抵当権が存在する以上、混同は生じず、本件地上権は消滅しない。

したがって、正しいものは一つもない。

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

1 適当。
ラーメン構造は、柱と梁を強固に接合し、地震や風などの水平荷重に対する耐力を高める構造である。柱は鉛直方向、梁は水平方向に配置され、接合部を剛接にすることで一体的に働く。

2 適当。
ブレース構造は、柱や梁で構成された四角形のフレームの対角線上にブレース（斜材）を入れて補強する構造である。横方向の変形を抑え、地震や風に対する強度を高める。

3 不適当。
ブレース構造は、建物の骨組み全てに使うことが多いわけではなく、一部の補強として採用されることが多い。実際には、ラーメン構造など他の構造と併用されるケースが多い。したがって③が最も不適当である。

4 適当。
壁式構造は、壁と床を一体化して箱のような構造にするもので、原則として柱や梁を用いない。壁面全体で力を受けるため、剛性を高めやすい。

解説

1 正しい。
無権利者Ｄによる虚偽登記の「抹消請求」は共有物の「保存行為」に当たる。
保存行為は各共有者が「単独」で行うことができる。
よって、Ａは単独でＤに抹消を求めることができる。

2 誤り。
共有者が持分を放棄したとき、その持分は「国庫に帰属」しない。
放棄された持分は「他の共有者」に帰属する。
よって誤り。

3 正しい。
Ａが死亡してＥ及びＦが相続した場合、Ｅ及びＦはＡの共有持分を「共同相続」している状態になる。
遺産分割前であっても、Ｂ及びＣは共有関係を解消する必要があるため、Ｅ及びＦに対して共有物分割の訴えを提起できる。
よって正しい。

4 正しい。
各共有者は、共有物の「全部」について持分に応じた使用をすることができる。
共有者Ａが自己の持分に基づいて占有している限り、Ｂは「当然には」明渡しを求められない。
よって正しい。

解説

1 正しい。
機構は、災害により住宅が滅失した人に対し、代替となる住宅の建設、購入又は被災住宅の補修に必要な資金を貸し付ける業務を行っている。
この貸付金については、元金据置期間を設けることができる。

2 誤り。
証券化支援事業（買取型）において譲受けの対象となるのは、自己又は親族が居住する住宅の建設又は購入等に係る貸付債権である。
賃貸住宅の建設・購入に係る貸付債権は対象外である。
したがって誤り。

3 正しい。
機構は、高齢者に対する直接融資について、高齢者向け返済特例制度を設けている。
これは、高齢者が亡くなるまでは利息のみを支払い、死亡時に融資住宅や敷地の売却等により借入金元金を一括返済する制度である。

4 正しい。
機構は、合理的土地利用建築物、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物で相当の住宅部分を有するものの建設又は取得に必要な資金の貸付けを行っている。

解説

抵当権の順位放棄では、放棄した者とその利益を受ける者の配当額の合計を、両者の債権額の割合に応じて按分する。

本問で順位放棄や譲渡がなければ、売却代金2,400万円の配当は、
B … 1,000万円
C … 1,200万円
D … 200万円
となる。

ここでBがDのために順位を放棄すると、Bが受けるはずだった1,000万円と、Dが受けるはずだった200万円の合計1,200万円を、BとDの債権額の割合で分ける。
Bの債権額は1,000万円、Dの債権額は2,000万円なので、割合は 1：2 である。

したがって、
B … 1,200万円 × 1/3 ＝ 400万円
D … 1,200万円 × 2/3 ＝ 800万円
となる。
Cの配当額1,200万円には影響しない。
よって、Bの受ける配当額は 400万円 である。