過去問を解く

解説

1 正しい。
保全措置の対象外となる50万円以上の手付金等を受領する場合は、その旨を35条書面に記載する必要があるが、37条書面には保全措置に関する記載事項はない。したがって①は正しい。

2 正しい。
完成物件では、代金の10％以下かつ1,000万円以下なら保全措置なしで受領できる。4,000万円の10％は400万円なので、手付金100万円は保全措置不要である。
しかし、その後に中間金400万円を受領すると合計500万円となり、10％を超えるため、手付金100万円と中間金400万円を合わせた額について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領できない。したがって②は正しい。

3 誤り。
未完成物件では、代金の5％以下かつ1,000万円以下なら保全措置不要である。4,000万円の5％は200万円であるから、手付金300万円を受領するには、受領前に保全措置が必要である。したがって③は誤りである。

4 正しい。
保全措置が必要な中間金について宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主はその支払いを拒むことができる。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
都市計画区域外であっても、特に必要があるときは、都市施設に関する都市計画を定めることができる。したがって①は正しい。

2 正しい。
準都市計画区域では、用途地域を定めることはできるが、市街地開発事業に関する都市計画を定めることはできない。したがって②は正しい。

3 正しい。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。したがって③は正しい。

4 誤り。
地区計画は、用途地域が定められている区域に限って定められるものではない。また、地区計画に関する都市計画を定める場合でも、地区整備計画を必ず定めなければならないわけではない。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
換地により従前の宅地と換地の資産価値に不均衡が生じる場合は、換地計画で清算金を定める。清算金の徴収・交付は、換地処分の公告があった日の翌日に確定する。

2 正しい。
現に施行中の施行地区を含む区域について新たに土地区画整理事業を施行しようとするときは、現在の施行者の同意を得なければならない。これは同じ区域で事業が重複して行われるのを防ぐためである。

3 正しい。
換地処分の公告があった後、施行者は施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行による変動があったものにつき、遅滞なく登記を申請し、又は嘱託しなければならない。

4 誤り。
土地区画整理審議会が置かれるのは、都道府県、市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社などによる公的施行の場合である。組合施行では土地区画整理審議会は置かれないため、仮換地指定についてその同意を得る必要はない。

解説

ア 誤り。
当該建物に係る租税その他の公課の負担は、売買においては記載事項となるが、建物の貸借では37条書面の記載事項ではない。貸借では所有権移転がないためである。

イ 正しい。
敷金や共益費など、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的を37条書面に記載しなければならない。

ウ 正しい。
損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。売買か貸借かは問わない。

エ 誤り。
建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況は、既存建物の売買では問題となるが、既存建物の貸借の37条書面に必ず記載しなければならない事項ではない。

解説

この問題は、次の3つを順番に整理すると迷わない。
(1) 消滅時効（引渡しから10年が目安）
(2) 通知期間（不適合を知ってから1年以内に通知）
(3) 特約の効力（宅建業法40条と、売主の悪意の例外）

1 正しい。
引渡しから11年経過しているので、契約不適合責任の追及は消滅時効にかかる。
発見から1年以内に通知しても、時効で請求できない。
よって正しい。

2 正しい。
「引渡しから3年以内に通知しないと責任を負わない」という特約は、売主が業者でない場合は有効。
売主が業者でも、宅建業法40条は「引渡しから2年以上」の担保期間を定める必要があるだけなので、3年は有効になり得る。
本肢は4年後発見なので、特約により請求できない。
よって正しい。

3 誤り（これが正解）。
「引渡しから1年以内に通知しないと責任を負わない」という特約があっても、
売主Ａが「契約締結時点で土壌汚染を知っていて告げていなかった」場合、その不適合については特約で免責できない。
したがって、Ｂは引渡しから3年後に発見して直ちに通知していれば、Ａが宅地建物取引業者か否かにかかわらず損害賠償を請求できる。
本肢は「業者か否かで結論が異なる」としているので誤り。

4 正しい。
「一切責任を負わない」特約は、売主が業者でない場合は有効になり得る。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合は、買主に不利な免責は宅建業法40条により制限され、特約が無効となる。
この場合は民法のルールに戻り、「発見から1年以内の通知」で追及できる。
よって、売主が業者か否かで結論が異なるので正しい。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
電磁的方法による提供に用いる方法の種類・内容をあらかじめ示して承諾を得る必要はあるが、それを宅地建物取引士に説明させる必要はない。宅建業者が相手方に示して承諾を得れば足りる。

2 正しい。
37条書面を電磁的方法で提供する場合は、宅地建物取引士の記名に代えて、その交付に係る宅地建物取引士が明示されるものであることが必要である。したがって②は正しい。

3 誤り。
いったん電磁的方法による提供について承諾を得ていても、その後、相手方から書面又は電磁的方法で電子提供を受けない旨の申出があったときは、以後は電磁的方法による提供をしてはならない。再度承諾を得た場合は別である。

4 誤り。
適法に電磁的方法による提供をした場合は、37条書面を交付したものとみなされる。そのため、追加で紙の37条書面を速やかに交付する必要はない。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

この問題は、「相対効が原則、例外として混同・相殺・更改が絶対効」という形を押さえているかがポイント。

1 正しい（効力が生じない）
債権者が連帯債務者の一人に「履行の請求」をしても、他の連帯債務者に対しては効力が生じない（相対効）。
よって、効力が生じないものはこれ。

2 誤り（効力が生じる）
「混同」は絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

3 誤り（効力が生じる）
「相殺の援用」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

4 誤り（効力が生じる）
「更改」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。