過去問を解く

具体例

（選択肢2のイメージ）
２階建ての木造住宅を建てるときは、工事を始める前に建築確認を取るのが当たり前だと思う。
では、建てた後に屋根や柱、主要な部分を大きく直す「大規模の修繕」をする場合はどうか。
ここで「修繕だから確認はいらない」と考えると危ない。
大規模の修繕は、建物の安全性に直結し、実質的に建築と同じくらい影響が大きい。
そのため、法律上は「建築確認の対象」に含まれており、２階建て木造住宅なら大規模修繕でも確認が必要になる。
だから「大規模の修繕は不要」と断定する選択肢2が誤りになる。

具体例

1のイメージ。
試験に受かっただけでは、すぐ誰でも登録できるわけではない。
実務経験2年がないなら、その代わりに登録実務講習の修了が必要である。
「合格後1年以内なら特別にOK」というルールはない。

2のイメージ。
宅建士証は期限切れになったら、ただ使えなくなるだけではなく、ちゃんと返さなければならない。
期限が切れた証明書を手元に残したままにしないためである。

3のイメージ。
自分の名前を他人に使わせて、その人が宅建士として振る舞うのは名義貸しである。
相手も宅建士資格を持っているかどうかは関係なく、他人名義で動くこと自体が問題になる。

4のイメージ。
事務所に専任の宅建士が1人しかいないのに、その人の宅建士証が失効すると、その事務所はすぐに法の基準を満たさなくなる。
そのため、2週間以内に新しい専任宅建士を置くなどの是正をしなければならない。

具体例

1のイメージ。
保全措置を取らずに受け取る手付金等でも、買主にとって大事な情報なので、重要事項説明書には書いておく必要がある。
ただし、37条書面にまで同じことを書く義務はない。

2のイメージ。
完成済み物件は基準が少し緩く、4,000万円の10％である400万円までは保全措置なしで受け取れる。
だから最初の手付金100万円はOK。
でも次に400万円を足すと合計500万円になり、基準超えなので、その時点ではまとめて保全措置が必要になる。

3のイメージ。
未完成物件は買主保護をより強くするため、基準が5％になる。
4,000万円の5％は200万円だから、300万円の手付金は最初から基準オーバーである。
したがって、保全措置なしでは受け取れない。

4のイメージ。
本来保全措置が必要な中間金なのに売主業者がそれをしていないなら、買主は不安なまま払う必要はない。
法律上、その中間金の支払いを拒むことができる。

具体例

1のイメージ。
家の裏が急な斜面だと、大雨や地震で土が崩れてくる危険がある。
そのため、斜面を保護したり、擁壁を設けたりして安全対策を取る必要がある。

2のイメージ。
擁壁の裏に水がたまると、見えないところで強い圧力がかかる。
高さが低い擁壁でも、その水圧に地震の揺れが加わると崩れることがある。
だから「2ｍ以下なら水抜き孔がなくても大丈夫」とは言えない。

3のイメージ。
重力式擁壁は、鉄筋で支えるというより、擁壁そのものの重さで土の力を受け止めるタイプである。
「重力式」という名前どおり、自重がポイントになる。

4のイメージ。
昔工場があった土地や埋立地では、目に見えなくても有害物質が土の中に残っていることがある。
そのため、土地利用の前に調査が必要になることがある。

具体例

1のイメージ。
レインズに登録した物件は、契約が成立したらすぐにその事実を反映させなければならない。
まだ引渡しが終わっていなくても、「契約成立」はもう重要な事実なので通知が必要になる。

2のイメージ。
媒介契約書には、「標準媒介契約約款ベースかどうか」をはっきり書く必要がある。
相手が一般人か業者かでこの記載義務が消えるわけではない。

3のイメージ。
専任媒介契約では、「今回は特に動きがありませんでした」という内容でも、2週間に1回は依頼者へ状況を伝えないといけない。
しかも、その報告は必ず紙でなくてもよく、メールや口頭でも足りる。

4のイメージ。
建物状況調査のあっせんを頼まなかったとしても、その事実自体を媒介契約書に書いておく必要がある。
「希望しないから何も書かない」はダメで、「あっせんなし」と分かるように記載する。

具体例

1のイメージ。
この制度は「直近1年だけ」を見るのではなく、基準日前10年間に引き渡した新築住宅を基準に考える。
だから、今年は0戸でも、過去10年の中に引渡実績があるなら届出が必要になる。

2のイメージ。
届出を忘れてもすぐ全面禁止になるわけではないが、そのまま放置すると、基準日の翌日から50日を過ぎた時点で新しい新築住宅の売買契約ができなくなる。
ここが実務上かなり大きい制限である。

3のイメージ。
保険は、新築住宅の売主の瑕疵担保責任をバックアップするためのものなので、買主が途中でその家を転売したからといって自動的に消えるわけではない。

4のイメージ。
小さい住戸は戸数計算の特例があるが、数字を混同しやすい。
正しくは「55㎡以下なら2戸で1戸」であって、「25㎡以下なら3戸で1戸」ではない。

具体例

1のイメージ。
免責的債務引受は、「元の債務者が抜けて、別の人が新しい債務者になる」仕組みである。
債権者からすると、誰に請求できるかが変わるので大きな問題であり、勝手に交代されては困る。
だから、債権者の承諾が必要になる。

2のイメージ。
併存的債務引受は、元の債務者が残ったまま、新しく引受人も一緒に責任を負う形である。
債務者と引受人だけで話を決めた場合でも、最終的には利益を受ける債権者が「それで受けます」と承諾して効力が生じる。

3のイメージ。
今度は債権者と引受人が直接、「あなたも一緒に払う人になってください」と契約する場面である。
この場合、元の債務者の承諾まではいらない。
元の債務者のためというより、債権者にとって回収先が増える契約だからである。

4のイメージ。
借りた部屋を勝手に別の人へ又貸しするのは、貸主から見ると誰が使っているのか分からなくなり不利益が大きい。
そのため、転貸には賃貸人の承諾が必要になる。

具体例

未成年者が親の同意なく高額な建物を買ってしまっても、その契約はあとから取り消せる。
これは、判断力や経験が十分でない未成年者を守るための仕組みである。

この取消しは、本人だけでなく親もできる。
でも、本人が自分で取り消したのに、親が「自分は反対だ」と言ってその取消しを消すことはできない。
本人の取消しはそれだけで有効である。

また、相手方が「この人は成年だと思っていた」「未成年だとは全く分からなかった」としても、未成年者保護のほうが優先されるので、取消しは妨げられない。

一方で、本人が成年に達し、「自分はこの契約を取り消せる立場にあった」と知ったうえで、あえて追認したなら、その契約は確定し、もう取り消せなくなる。
ここがこの問題の一番大事なポイントである。

具体例

造成宅地防災区域は、昔に造成された宅地で危ない場所にあとから安全対策を求めるための制度である。
一方、宅地造成等工事規制区域は、今後の造成工事そのものを厳しく規制する区域である。

この2つは役割が似ているので、同じ場所に二重にかけるのは適切ではない。
そのため、宅地造成等工事規制区域の中に、さらに造成宅地防災区域を重ねて指定することはできない。

ほかにも、知事が地域の実情に応じて技術基準を厳しくしたり、危険な土地の所有者に擁壁設置などを勧告したり、排水施設の除却工事に届出を求めたりする仕組みがある。
こうした制度全体で、崖崩れや土砂流出を防ごうとしている。

具体例

1のイメージ。
映画館はどこでも建てられるわけではなく、用途地域ごとにかなり細かく制限されている。
準住居地域なら何でもOKではなく、映画館は客席部分200㎡未満という条件つきである。
だから300㎡ある映画館は準住居地域でも建てられない。

2のイメージ。
特定用途誘導地区は、特定の施設を誘導するために、容積率や高さなどを特別に調整する地区である。
その中で高さの最高限度が決まっていても、どうしても用途上・構造上やむを得ない建物なら、特定行政庁の許可でその上限を超えられる。

3のイメージ。
天空率は「空がどれくらい見えるか」で圧迫感を判断する仕組みで、斜線制限の代わりに使える。
ただし基準になるのは、普通に斜線制限を守った建物より空が狭くないこと、つまり天空率が以上であることである。
「未満」だと、むしろ空が少なくなってしまうのでダメである。

4のイメージ。
建蔽率80％の区域で、防火地域内の耐火建築物なら、火災の危険が低いことから建蔽率が緩和される場面がある。
この緩和は法律上の扱いであって、毎回特定行政庁の特別な許可を取る話ではない。
そこを混ぜると引っかかる。