過去問を解く

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

1のイメージ。
高い建物には雷が落ちやすいので、一定の高さを超えると避雷設備が必要になる。
基準は20ｍ超なので、25ｍの建物は原則として避雷設備を設けなければならない。

2のイメージ。
違反建築物に対して使用禁止などの命令を出すときは、普通は事前に意見提出の機会を与える。
でも、「今すぐ止めないと危ない」という緊急時の仮命令では、そんな手続を待っていられない。
だから、この場合は通知書交付などの手続を省略できる。

3のイメージ。
通常、増築が小さいと建築確認が不要になる例外がある。
しかし、防火地域内では火災防止の観点から規制が厳しく、共同住宅のような建物では10㎡以内の小さな増築でも確認が必要になる。

4のイメージ。
劇場と映画館は、建築基準法上の用途分類で近いグループに入っている。
そのため、劇場を映画館に変える用途変更は、確認が必要になるタイプの大きな用途変更には当たらない。

具体例

1のイメージ。
国土法の事後届出は、土地の場所によって面積基準が違う。
市街化区域以外の都市計画区域なら基準は5,000㎡以上なので、4,000㎡ではまだ届出ラインに届かない。

2のイメージ。
お金のやり取りがない交換契約でも、土地を取得すること自体に変わりはない。
だから「売買じゃないから届出不要」とはならない。
しかも今回は、Ｃが取得する土地もＤが取得する土地もそれぞれ面積基準を超えているので、両方とも届出が必要になる。

3のイメージ。
届出をしないまま契約した場合、「まず勧告だけで終わる」というわけではない。
国土法では、無届での契約はそのまま罰則の対象にもなりうる。
ここはかなり強いルールである。

4のイメージ。
監視区域は、地価の急激な上昇などを防ぐため、普通より厳しく事前チェックをかける区域である。
そのため、契約してから届けるのではなく、契約前に届け出る。
しかも、届け出たら6週間は契約できないので、逆算すると少なくとも6週間前までに届出が必要になる。

具体例

1のイメージ。
マンションの集会では、ふつうは事前に「この話をします」と知らせた内容しか決められない。
でも、軽い事項については、規約で特別に決めておけば、通知していないことでも決議できるようにしておくことができる。

2のイメージ。
招集通知を出さずに、いきなり集会を開くのはかなり例外的な扱いである。
そのため、「かなり多くの人が賛成している」だけでは足りず、議決権を持つ全員の同意が必要になる。

3のイメージ。
共用部分の保存行為とは、壊れた共用廊下を応急的に直すとか、雨漏りを防ぐために最低限の補修をするといった行為である。
これは共有者みんなの利益になるので、原則として各共有者が単独でできる。

4のイメージ。
一部共用部分とは、たとえば特定の棟だけが使う階段や廊下のようなものである。
こうした部分についての規約変更は、その部分を使う人たちの4分の3以上で決める。
8人いるなら6人以上の賛成が必要なので、3人が反対すると変更できない。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

1のイメージ。
Ｃが「もう自分がこの建物の持ち主だよ」とウソを言い、Ｂがそれを信じて鍵を渡してしまったとしても、Ｂ自身が自分の意思で建物を渡している。
だまされてはいるが、力ずくで奪われたわけではないので、占有回収の訴えは使えない。

2のイメージ。
Ｂが借主としてその建物に住んでいて、「大家さんは入らないでください」と入口を閉めても、それだけでＡの占有が奪われたことにはならない。
もともとＢが直接占有し、Ａはその背後で間接占有している関係だからである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなった瞬間、その建物の占有は相続人Ｄに当然に引き継がれる。
Ｄが「相続が始まった」と知った時からではなく、死亡の時点で承継される。

4のイメージ。
賃貸借は、契約した本人が亡くなったら自動で消える性質の契約ではない。
貸主側も借主側も、通常はその立場が相続人にそのまま引き継がれる。
だから、双方死亡でも当然終了にはならない。

具体例

Ａの家に部屋を増築したが、その増築部分が元の建物にくっついて一体になっているなら、その部分は法律上、建物全体の一部として扱われる。
この場合、増築した人がＢでも、所有権は建物所有者であるＡに帰属する。

また、増築部分に不具合があったときは、Ａはいつまでも請求できるわけではない。
ただし、基準は「工事が終わった日」ではなく、「不具合を知った日」である。
ここを完成日基準だと勘違いしやすい。

さらに、Ｂが不具合を知っていて黙っていたなら、Ａは1年以内通知のルールに縛られず、消滅時効まで責任追及ができる。
逆に、不具合の原因がＡの出した材料そのものにあり、Ｂもそれに気づいていなかったなら、Ｂに責任を追及することはできない。

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

（アのイメージ）
電話で不動産の勧誘がかかってきたとき、相手がどこの業者かだけでなく、「今話しているこの人が誰なのか」も分からないと不安になる。
だから法律は、「会社名」「勧誘している人の名前」「勧誘目的」の3つを最初に伝えさせている。
会社名だけ言って自分の名前を言わないのは、相手から見ると責任の所在がぼやけるので違反になる。

（イのイメージ）
賃貸マンションの申込みをした後で、「やっぱりやめたい」と思うことは普通にある。
そのときに、業者側が大声で怒鳴ったり、「とにかく来い」と強く迫ったりして、相手に怖い思いをさせて撤回しにくくするのはダメである。
実際に撤回が認められたかどうかではなく、その前の威圧的な対応そのものが問題になる。

（ウのイメージ）
チラシ配りだけのアルバイトだから、従業者証明書はいらないのでは、と思いやすい。
でも、一般の人から見れば、その人は不動産会社の人として動いている。
誰がその会社の従業者なのかを明らかにするために、アルバイトでも従業者証明書を携帯しなければならない。
だから「一時的な手伝いだから不要」は通らない。

（エのイメージ）
南向きで日当たりが良い部屋を検討している人にとって、「南側に将来ずっと高い建物は建たない」と言われたら、その言葉をかなり信じてしまう。
でも、隣地の将来利用は業者が完全に保証できるものではない。
将来のことを「全くない」と言い切るのは、買主に利益が確実だと思わせる危険な説明であり、断定的判断の提供として禁止される。