過去問を解く

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

（選択肢1のイメージ）
川の近くの低地は、川が運んできた新しい土砂が積み重なってできている。
見た目は平らで使いやすそうでも、地面の中には細かい土や有機物が多く含まれていて、やわらかい地盤になっていることがある。
こういう土地に重い建物を建てると、地盤が沈んだり、地震のときに横に流れるように動いたりして、建物をしっかり支えられないことがある。
だから、「川沿いの低地なら重い構造物を支えられる」と考えるのは逆で、ここが不適当になる。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。

具体例

Ａの家に部屋を増築したが、その増築部分が元の建物にくっついて一体になっているなら、その部分は法律上、建物全体の一部として扱われる。
この場合、増築した人がＢでも、所有権は建物所有者であるＡに帰属する。

また、増築部分に不具合があったときは、Ａはいつまでも請求できるわけではない。
ただし、基準は「工事が終わった日」ではなく、「不具合を知った日」である。
ここを完成日基準だと勘違いしやすい。

さらに、Ｂが不具合を知っていて黙っていたなら、Ａは1年以内通知のルールに縛られず、消滅時効まで責任追及ができる。
逆に、不具合の原因がＡの出した材料そのものにあり、Ｂもそれに気づいていなかったなら、Ｂに責任を追及することはできない。

具体例

1のイメージ。
高い建物には雷が落ちやすいので、一定の高さを超えると避雷設備が必要になる。
基準は20ｍ超なので、25ｍの建物は原則として避雷設備を設けなければならない。

2のイメージ。
違反建築物に対して使用禁止などの命令を出すときは、普通は事前に意見提出の機会を与える。
でも、「今すぐ止めないと危ない」という緊急時の仮命令では、そんな手続を待っていられない。
だから、この場合は通知書交付などの手続を省略できる。

3のイメージ。
通常、増築が小さいと建築確認が不要になる例外がある。
しかし、防火地域内では火災防止の観点から規制が厳しく、共同住宅のような建物では10㎡以内の小さな増築でも確認が必要になる。

4のイメージ。
劇場と映画館は、建築基準法上の用途分類で近いグループに入っている。
そのため、劇場を映画館に変える用途変更は、確認が必要になるタイプの大きな用途変更には当たらない。

具体例

1のイメージ。
マンションの売主が本来説明すべき事項について、実際には売主グループの販売会社が案内から説明、引渡しまでほぼ全部を担当していることがある。そういう場合は、「形式上は別会社だから知らない」では済まず、買主に対して説明すべき立場になることがある。

2のイメージ。
委任された仕事は、基本的には「あなたに頼んだのだから、あなたがやってください」というのが原則である。勝手に別の人へ丸投げするのはだめで、本人の許可があるか、やむを得ない事情がある場合だけ認められる。

3のイメージ。
通常は、本人が亡くなると委任も代理権も終わるのが原則である。
ただし、たとえば「私が亡くなった後も、この手続はそのまま進めてほしい」と当事者があらかじめ合意していたなら、その特約を有効とみて代理権が残ることがある。

4のイメージ。
「家を完成させたら報酬を払います」というのは請負の発想である。
一方、委任は「この契約手続をお願いします」「この法律行為を代わりにしてください」のように、事務処理や法律行為を任せる契約であって、完成物を作る契約ではない。
だから④は委任ではなく請負の説明になっている。

具体例

1のイメージ。
この制度は「直近1年だけ」を見るのではなく、基準日前10年間に引き渡した新築住宅を基準に考える。
だから、今年は0戸でも、過去10年の中に引渡実績があるなら届出が必要になる。

2のイメージ。
届出を忘れてもすぐ全面禁止になるわけではないが、そのまま放置すると、基準日の翌日から50日を過ぎた時点で新しい新築住宅の売買契約ができなくなる。
ここが実務上かなり大きい制限である。

3のイメージ。
保険は、新築住宅の売主の瑕疵担保責任をバックアップするためのものなので、買主が途中でその家を転売したからといって自動的に消えるわけではない。

4のイメージ。
小さい住戸は戸数計算の特例があるが、数字を混同しやすい。
正しくは「55㎡以下なら2戸で1戸」であって、「25㎡以下なら3戸で1戸」ではない。

具体例

1のイメージ。
「この物件は絶対に値上がりします」「必ず儲かります」と言い切って勧誘するのはダメである。
将来の利益は不確実なのに、確実だと思わせるのが問題になる。

2のイメージ。
引渡しが遅れそうなのに、「来月には必ず引き渡せます」とわざとウソを言って契約させるのはアウトである。
あとから契約書に本当の時期を書けば済む、という話ではない。

3のイメージ。
高齢者が老衰で亡くなった、家の中で転倒して亡くなった、というような自然死や日常生活上の不慮の死は、売買でも原則として告知不要である。
ただし、長期間放置されて特殊清掃が入ったような場合は別である。

4のイメージ。
賃貸では、事故死や自殺などがあっても、発覚から概ね3年たてば、原則として告げなくてよい扱いがある。
ただし、社会的影響が大きいなど特段の事情がある場合は別である。

具体例

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に住み続けられるようにするための権利である。
だから、期間を特に決めなければ、「しばらくの間」ではなく、原則として配偶者が亡くなるまで続く。

ただし、この権利は「自分が住み続けるため」の権利なので、勝手に第三者へ貸して収益を得てよいわけではない。
第三者に貸すには、家の所有者の承諾が必要になる。

また、この権利は登記しておかないと第三者に対して弱くなるので、家を所有することになったＣには、Ｂが配偶者居住権の設定登記をできるように協力する義務がある。

さらに、日常的な修理費や通常の維持費は、その家に住んで利益を受けるＢが負担するのが原則である。
ここで、「所有者が負担するのでは」と混同しやすいので注意が必要である。