過去問を解く

具体例

1のイメージ。
共有の土地を大きく削ったり、使い道を大きく変えるような工事は、軽い管理ではなく重い変更である。
そのため、「人数の多い方が決めればいい」という話ではなく、基本は全員一致が必要になる。

2のイメージ。
他人名義の登記が勝手に残っていて困っているときは、共有者の1人でも「これはおかしいから消してください」と動ける。
みんなの同意を集めないと何もできない、というわけではない。

3のイメージ。
共有地を資材置場として3年間貸すのは、土地の短期賃貸借にあたる。
この種の短期利用なら、全員一致までは不要で、持分の過半数で決められる。
Ａ・Ｂ・Ｃで4分の3を持っているので、十分に決定できる。

4のイメージ。
行方不明の共有者Ｄの持分を裁判で他の共有者が取得したとしても、Ｄはあとで現れて「自分の持分の価値分を払ってほしい」と請求できる。
ただし、その請求権は3年で当然に消える特別ルールではなく、普通の債権として時効で考える。

具体例

1のイメージ。
ネットに出した物件がもう売れているのに、そのまま載せ続けると、「まだ買える良い物件がある」と客を呼び込む形になってしまう。
これは典型的なおとり広告である。

2のイメージ。
自分が大家として貸すなら、業者が代理や媒介をしているわけではない。
そのため、法34条の「取引態様の別」を広告に出す義務はかからない。

3のイメージ。
未完成物件でも、必要な許可が下りていれば広告はできる。
でも、「広告してよい」ことと、「取引態様を書かなくてよい」ことは別である。
取引態様の明示は常に必要なので、ここを省略できるとした③が誤りになる。

4のイメージ。
分譲地を何回かに分けて広告するとき、「前回の広告で書いたから今回は省略」は通用しない。
見る人はその広告だけを見るかもしれないので、毎回きちんと取引態様を明示しなければならない。

具体例

登場人物は３人。
Ａは大家、Ｂは借主、Ｃは修理業者。

雨漏りがして、ＢがＣに修理を頼んだ。
この時点で、Ｃが約束した相手はＡではなくＢである。
だから、修理代金を払うべき相手も、原則としてＢになる。

その後、Ｂが無資力になり、賃料も滞納して、賃貸借が解除され、建物がＡに戻ったとしても、
Ｃは「Ａのために勝手に助けた」わけではない。
Ｃは「Ｂとの請負契約」に従って仕事をしただけなので、「事務管理」でＡに請求はできない。

一方で、もしＢが修理代金を自腹で支払ってしまった場合は話が変わる。
屋根の修理は本来、賃貸人Ａが負担すべき修繕であり、Ｂが負担した費用は「必要費」に当たる。
この場合、Ｂは「契約が終わるのを待たずに」、すぐＡに対して「償還してくれ」と言える。

また、Ｃが「先取特権で建物から優先弁済を受けられる」と簡単には言えない点も重要。
先取特権には種類や要件があり、そもそもＣの相手はＢであってＡではないし、「登記」などの要件もある。
さらに、Ｂが権利金を払わない代わりに修繕費を負担する特約があり、修繕費と権利金が釣り合っているなら、
Ａがタダで得したとは言えないので、「不当利得」でＡに請求するのも難しい。

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

アのイメージ。
賃貸でも、その建物が水害リスクのある場所にあるかどうかは入居判断に大きく関わる。
そのため、ハザードマップ上の位置を示して説明する必要がある。

イのイメージ。
中古住宅を買う人にとって、最近インスペクションが行われているか、その結果どうだったかは重要な判断材料である。
そのため、実施後1年以内の建物状況調査があれば、その有無や結果概要を説明しなければならない。

ウのイメージ。
まだ造成工事が終わっていない宅地では、完成後にどのような道路に接するのかが大事になる。
そのため、接する道路の構造や幅員も説明対象になる。

エのイメージ。
私道負担は、土地や建物を買う人には重要でも、建物を借りる人には通常そこまで直接関係しない。
そのため、建物の貸借では重要事項説明の対象にならない。

具体例

1のイメージ。
本店や支店でなくても、継続的に契約の申込みを受けたり契約を結んだりする場所なら、実質的には大事な営業拠点である。
そのため、届出が必要で、そこには専任の宅建士も置かなければならない。

2のイメージ。
分譲地の案内所でも、ちゃんと建物の中にある案内所なら、買主が比較的落ち着いて判断できると考えられている。
そのため、クーリング・オフの適用除外場所になる。

3のイメージ。
分譲の現地案内所で、仲介業者だけでなく売主もその場で契約申込みを受けるなら、実際に業務をしているのは両方である。
だから、届出も片方だけでは足りず、両方必要になる。

4のイメージ。
展示会場で申込みや契約をするなら、行政はその場所で誰が業務をしているのか把握しておく必要がある。
そのため、会場のある都道府県知事だけでなく、免許を出している免許権者にも届出が必要になる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
中古の建物を買う人にとって、一番気になるのは「この建物は大丈夫か」という点である。
たとえば、柱や梁などの重要な部分に問題がないか、雨漏りに関わる部分に異常がないかは、買った後の安心に直結する。
そこで、既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を 37条書面に書くことになっている。
何も確認していないなら、それも「無」として書く。
つまり、この部分は「書くか書かないか」ではなく、「確認した内容をそのまま書面に残す」ルールだと考えると分かりやすい。

具体例

（選択肢4のイメージ）
会社ぐるみで無許可の農地転用をした場面を考える。
社長が会社の仕事として勝手に農地を宅地に変えてしまったとき、悪いのは社長個人だけではなく、会社も利益を受けている可能性が高い。
そのため法律は、社長本人だけを軽く罰して終わりにはせず、法人そのものにも重い罰金を科す。
ここで金額が小さく書かれていると要注意で、「個人は300万円以下の罰金があり得るが、法人はもっと重く、1億円以下の罰金」という差を押さえておく必要がある。