過去問を解く

解説

1 正しい。
事務管理は「義務なく他人のために事務を管理する」場合に成立する。
しかし本件でＣが修理をしたのは、Ｂとの「請負契約」に基づくもの。
契約に基づく履行は事務管理ではないため、ＣはＡに対して事務管理を根拠に修理費用を請求できない。
よって正しい。

2 誤り。
屋根の雨漏り修理は、建物の使用収益に必要な修繕であり、賃貸人Ａが負担すべき修繕に当たる。
賃借人Ｂが賃貸人の負担すべき「必要費」を支出したときは、「直ちに」償還請求できる。
契約終了時の償還となるのは「有益費」の場合である。
よって誤り。

3 誤り。
不動産の先取特権には「不動産保存」「不動産工事」「不動産売買」がある。
本件の屋根修理は、性質として「保存」に近く、「不動産工事の先取特権」が当然に成立するものではない。
また、先取特権は原則として「債務者の不動産」に存在するが、Ｃの債務者はＢであり、甲建物の所有者はＡである。
さらに、不動産の先取特権はいずれも「登記」が必要であり、「当然に」行使できるわけではない。
よって誤り。

4 誤り。
不当利得は「法律上の原因なく」利益を受けた場合に成立する。
本件では、「権利金を支払わない代わりに修繕費を負担する」という対価関係がある。
修繕費と権利金が相応しているなら、Ａが法律上の原因なく利益を受けたとはいえない。
したがって、ＣはＡに対して不当利得を根拠に請求できない。
よって誤り。

解説

1 誤り。
相手方が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告をしなくても契約を解除することができる。したがって、Ｃが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に示している以上、Ｂは催告なしで解除できる。

2 誤り。
相続人は被相続人の契約上の地位を承継する。解除権は一身専属権ではないため、Ａが有していた解除権はＣに相続される。よって、Ｂが代金を支払わない場合には、Ｃは本件契約を解除することができる。

3 誤り。
売買契約において、売主の引渡義務と買主の代金支払義務は同時履行の関係にある。Ｂが代金を支払い済みであれば、Ｃに対して甲土地の引渡しを請求することができる。所有権登記は第三者対抗要件であって、当事者間の引渡請求の要件ではない。

4 正しい。
本件契約がＡの詐欺により締結されたものであれば、ＢはＡに対して詐欺取消しを主張できる立場にある。そしてＡの死亡により、売主としての地位は相続人Ｃに承継されるので、ＢはＣに対しても本件契約の取消しを主張することができる。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 適当。
ラーメン構造は、柱と梁を強固に接合し、地震や風などの水平荷重に対する耐力を高める構造である。柱は鉛直方向、梁は水平方向に配置され、接合部を剛接にすることで一体的に働く。

2 適当。
ブレース構造は、柱や梁で構成された四角形のフレームの対角線上にブレース（斜材）を入れて補強する構造である。横方向の変形を抑え、地震や風に対する強度を高める。

3 不適当。
ブレース構造は、建物の骨組み全てに使うことが多いわけではなく、一部の補強として採用されることが多い。実際には、ラーメン構造など他の構造と併用されるケースが多い。したがって③が最も不適当である。

4 適当。
壁式構造は、壁と床を一体化して箱のような構造にするもので、原則として柱や梁を用いない。壁面全体で力を受けるため、剛性を高めやすい。

解説

1 不適当。
鋼は鉄を主成分とし、炭素を少量含む金属材料である。
炭素量が増えるほど、鋼は一般に「硬く・強く」なる一方で、粘り強さは低下する。
したがって、「炭素量が多いものほど、軟質で強度が小さい」とするこの記述は逆であり、不適当である。

2 適当。
鋼は鉄を主成分とするため、約 400～600℃ で強度・剛性が大きく低下する。
火災時には部材のたわみや屈曲が生じやすいため、耐火被覆や耐火塗料による処理が必要である。
また、雨や湿気、海風などにさらされるとさびて劣化するため、防錆処理も必要である。
したがって適当である。

3 適当。
鋼は強度と粘り強さのバランスがよく、同じ荷重条件でも比較的細い柱や梁で受け持つことができる。
したがって適当である。

4 適当。
鋼の密度は 1 立方センチメートル当たり約 7.85g、コンクリートは約 2.4g、木材は約 0.4g 程度である。
したがって、鋼の密度は木材やコンクリートに比べて大きい。
よって適当である。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 誤り。
小規模住宅用地（200 m2 以下）の固定資産税の課税標準は、価格の「3分の1」ではなく「6分の1」である。したがって誤り。

2 正しい。
固定資産課税台帳は、納税義務者等の求めに応じて閲覧に供される。もっとも、記載された住所が明らかになることで人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合には、住所を削除するなどの措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。したがって正しい。

3 誤り。
ここで問題になるのは「税額」ではなく「課税標準額」である。土地30万円未満、家屋20万円未満、償却資産150万円未満のときは、原則として固定資産税は課されない。したがって「固定資産税額」が基準だとする本肢は誤り。

4 誤り。
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）において登記簿や固定資産課税台帳に所有者として記録されている者であるが、その者が賦課期日前に死亡している場合などは、賦課期日に土地や家屋を現に所有している者が納税義務者となる。したがって、新たな所有者が台帳に登録されていなくても、何人にも課税できないわけではない。

解説

1 誤り。
専属専任媒介契約では、指定流通機構への登録は宅地建物取引業者の義務である。
依頼者から「秘密にしてほしい」と言われても、その申出を理由に登録しないことはできない。
これに反する特約は無効であり、登録しなければ違反になる。

2 誤り。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の有効期間について、「自動更新」の特約をすることは禁止されている。
期間満了後も継続したいなら、依頼者からの申出により、あらためて契約を更新しなければならない。
したがって誤り。

3 誤り。
売買・交換に係る媒介契約書に記名するのは宅地建物取引業者であり、重要事項説明書や37条書面のように宅地建物取引士が記名する義務はない。
したがって誤り。

4 正しい。
専属専任媒介契約に関して指定流通機構に登録すべき事項には、「取引の申込みの受付に関する状況」も含まれる。
令和7年度からの新設項目であり、専属専任媒介契約では登録が必要である。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
履行の追完請求権と契約の解除権は、売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって、これらを「行使できない権利」に含めるのは誤りである。

2 誤り。
代金の減額請求権と契約の解除権も、要件を満たせば売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって②は誤りである。

3 誤り。
履行の追完請求権も代金の減額請求権も、契約不適合責任に基づく権利として、売主の帰責事由がなくても行使可能である。したがって③も誤りである。

4 正しい。
契約不適合責任に関する4つの権利のうち、損害賠償請求権だけは債務不履行の一般原則に従い、売主に帰責事由があることが必要である。問題文では、契約不適合は売主・買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるとしているので、買主は損害賠償請求権のみ行使することができない。

解説

1 正しい。
建物が取壊し、倒壊、焼失などにより滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請しなければならない。

2 誤り。
登記簿の附属書類である申請書は、誰でも自由に閲覧できるわけではない。
図面以外の附属書類については、正当な理由があると認められる部分に限り閲覧を請求することができる。したがって、「理由の有無にかかわらず閲覧できる」とする②は誤りである。

3 正しい。
共有物分割禁止の定めに係る権利の変更登記は、共有者全員に関係するため、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同して申請しなければならない。

4 正しい。
区分建物では、登記手続を1回で済ませるため、表題部所有者本人だけでなく、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記を申請することができる。