過去問を解く

具体例

1のイメージ。
予告広告は「まだ正式販売ではないけど、もうすぐ売り出します」と知らせる広告である。
これを新聞折込で出したからといって、本広告まで必ず同じ媒体にしなければならないわけではない。

2のイメージ。
土地の上に古い廃屋が残っていると、解体費用や利用方法に影響する。
現地を見れば分かるとしても、広告の段階でその事実をきちんと示す必要がある。

3のイメージ。
通勤でその物件を使う人にとって大事なのは、空いている時間ではなく、実際に混む時間帯にどれくらいかかるかである。
そのため、交通機関の所要時間は通勤ラッシュ時基準で表示する。

4のイメージ。
誰も住んでいない家でも、建ててから長くたっていれば、表示ルール上は「新築」ではない。
新築といえるのは、「未使用」だけでなく「建築後1年未満」という条件も必要である。

具体例

（アのイメージ）
昔に甲県で試験に受かり、その後に乙県でも試験に受かった人がいたとしても、「後から受かった県でしか登録できない」というルールではない。
宅地建物取引士の登録は、どの知事の登録を受けるかという別の話であり、「試験日が遅い県に固定される」わけではない。
ここは、試験合格と登録制度をごちゃまぜにしやすいひっかけである。

（イのイメージ）
勤務先の会社名が変わると、登録簿の情報としては直さないといけない。
でも、宅地建物取引士証そのものには勤務先の名前は書かれていない。
だから、登録簿の変更手続は必要でも、取引士証の書換えまではいらない。
「登録が変わるなら証明書も全部書換えだろう」と思うと間違える。

（ウのイメージ）
宅地建物取引士証の有効期限が切れたのに、そのまま持ち続けていると、まだ使える証明書のように見えてしまう。
そこで法律は、効力を失った取引士証は速やかに返納するよう求めている。
登録が消除された場合も同じで、使えない証明書を手元に残しておかない仕組みになっている。

（エのイメージ）
東京で登録していた宅地建物取引士が、大阪の宅建業者の事務所で働くことになった。
このとき、登録を大阪へ移すことはできるが、必ず移さなければならないわけではない。
「登録の移転ができる」という制度であって、「移転しなければならない」という義務ではない。
ここを取り違えやすい。

具体例

1のイメージ。
共有の土地を大きく削ったり、使い道を大きく変えるような工事は、軽い管理ではなく重い変更である。
そのため、「人数の多い方が決めればいい」という話ではなく、基本は全員一致が必要になる。

2のイメージ。
他人名義の登記が勝手に残っていて困っているときは、共有者の1人でも「これはおかしいから消してください」と動ける。
みんなの同意を集めないと何もできない、というわけではない。

3のイメージ。
共有地を資材置場として3年間貸すのは、土地の短期賃貸借にあたる。
この種の短期利用なら、全員一致までは不要で、持分の過半数で決められる。
Ａ・Ｂ・Ｃで4分の3を持っているので、十分に決定できる。

4のイメージ。
行方不明の共有者Ｄの持分を裁判で他の共有者が取得したとしても、Ｄはあとで現れて「自分の持分の価値分を払ってほしい」と請求できる。
ただし、その請求権は3年で当然に消える特別ルールではなく、普通の債権として時効で考える。

具体例

（選択肢1のイメージ）
川の近くの低地は、川が運んできた新しい土砂が積み重なってできている。
見た目は平らで使いやすそうでも、地面の中には細かい土や有機物が多く含まれていて、やわらかい地盤になっていることがある。
こういう土地に重い建物を建てると、地盤が沈んだり、地震のときに横に流れるように動いたりして、建物をしっかり支えられないことがある。
だから、「川沿いの低地なら重い構造物を支えられる」と考えるのは逆で、ここが不適当になる。

具体例

長く家を空けていて帰ってこない人がいると、その人の家や土地をどう管理するかが問題になる。
そこで家庭裁判所は、必要があれば財産を守るための管理人を選んだり、管理のルールを決めたりできる。

この制度は失踪宣告とは別なので、「7年間行方不明でないと何もできない」というわけではない。
もっと早い段階でも、財産を放置すると困る事情があれば動ける。

不在者財産管理人は、家が壊れそうなら修理するなど、財産を維持するための保存行為ができる。
さらに、どうしても必要なら、家庭裁判所の許可を取って不在者の家を売ることもできる。

一方で、裁判で不在者に不利な判決が出たときに控訴することは、財産を守るための行為なので、これも保存行為として許可なしでできる。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
文章を読むと、「農業も残しながら、低層住宅の落ち着いた住環境も守る」というイメージになる。
これは、農地と住宅が混ざる地域で、住環境と農の共存を狙う「田園住居地域」っぽい説明である。
一方で、生産緑地地区は「都市の中の農地等を計画的に残す」ための制度で、指定された農地は勝手に宅地化しにくくなり、建築なども許可制になっていく。
だから「低層住宅の住環境を保護するため」と言い切るのは、生産緑地地区の説明としてズレている。

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

Ａの家に部屋を増築したが、その増築部分が元の建物にくっついて一体になっているなら、その部分は法律上、建物全体の一部として扱われる。
この場合、増築した人がＢでも、所有権は建物所有者であるＡに帰属する。

また、増築部分に不具合があったときは、Ａはいつまでも請求できるわけではない。
ただし、基準は「工事が終わった日」ではなく、「不具合を知った日」である。
ここを完成日基準だと勘違いしやすい。

さらに、Ｂが不具合を知っていて黙っていたなら、Ａは1年以内通知のルールに縛られず、消滅時効まで責任追及ができる。
逆に、不具合の原因がＡの出した材料そのものにあり、Ｂもそれに気づいていなかったなら、Ｂに責任を追及することはできない。

具体例

1のイメージ。
マンションの価格を考えるとき、その近くにある似たようなマンションや代わりになりそうな物件の相場は強く影響する。
この「お互いに値段へ影響し合う範囲」が同一需給圏である。

2のイメージ。
たとえば「更地として評価する」「この道路が整備された前提で考える」など、実際の事情とは少し違う前提を置いて評価することがある。
こうした前提が想定上の条件で、依頼目的に応じて設定されることがある。

3のイメージ。
土地や建物は、「その不動産がいちばん価値を発揮できる使い方」で値段を考えるのが基本である。
これは最有効使用の考え方であって、適合の原則ではない。
用語を入れ替えた典型的なひっかけである。

4のイメージ。
賃貸マンションや商業ビルのように、将来どれだけ収益を生むかが大事な不動産は、「これから生む利益を今の価値に引き直す」考え方で評価するのが自然である。
それが収益還元法であり、収益物件の評価で特に強い。