過去問を解く

解説

1 正しい。
免許権者は、指示処分を受けた宅地建物取引業者がその指示に従わない場合、業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。また、業務停止処分に違反した場合には、免許を取り消さなければならない。したがって①は正しい。

2 誤り。
事務所の所在地を確知できない場合、免許権者はその事実を公告し、その公告の日から30日以内に申出がないときに免許を取り消すことができる。2週間ではない。

3 誤り。
免許取消し処分に係る聴聞は公開で行われる。問題文のように「公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない」とするのは誤りである。

4 誤り。
公告が必要なのは免許取消しだけではない。業務停止処分についても、その旨を公告しなければならない。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
本店移転により最寄りの供託所が変わった場合、金銭のみで営業保証金を供託しているときは、移転後の供託所に新たに供託するのではなく、従前の供託所に対して保管替えを請求する。新たに供託が必要になるのは、営業保証金の全部又は一部を有価証券で供託している場合である。

2 誤り。
営業保証金の還付対象となるのは、宅地建物取引業に関する取引によって生じた債権である。現地案内中の交通事故による損害賠償請求権は、宅建業者に対する債権ではあっても、宅地建物取引業に関する取引で生じたものとはいえず、還付対象債権にはならない。

3 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができるが、有価証券の評価額は、国債証券が額面の100％、地方債証券が90％、その他の債券が80％である。問題文は国債と地方債の割合が誤っている。

4 正しい。
営業保証金は、常に主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。したがって、別の都道府県に従たる事務所を新設した場合でも、その分を含めた営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。

解説

1 誤り。
これは市街化調整区域ではなく、準都市計画区域の説明である。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

2 誤り。
これは高度利用地区ではなく、高度地区の説明である。
高度利用地区は、用途地域内において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などを定める地区である。

3 誤り。
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域において、建築物等の用途を制限するために定める地域である。
したがって、「用途地域が定められている土地の区域内」とする③は誤りである。

4 正しい。
地区計画は、都市計画区域内において、用途地域が定められている区域のほか、用途地域が定められていない区域で一定の要件を満たす区域にも定めることができる。
したがって④が正しい。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

抵当権の順位放棄では、放棄した者とその利益を受ける者の配当額の合計を、両者の債権額の割合に応じて按分する。

本問で順位放棄や譲渡がなければ、売却代金2,400万円の配当は、
B … 1,000万円
C … 1,200万円
D … 200万円
となる。

ここでBがDのために順位を放棄すると、Bが受けるはずだった1,000万円と、Dが受けるはずだった200万円の合計1,200万円を、BとDの債権額の割合で分ける。
Bの債権額は1,000万円、Dの債権額は2,000万円なので、割合は 1：2 である。

したがって、
B … 1,200万円 × 1/3 ＝ 400万円
D … 1,200万円 × 2/3 ＝ 800万円
となる。
Cの配当額1,200万円には影響しない。
よって、Bの受ける配当額は 400万円 である。

解説

ア 相殺できる。
弁済期の定めがない債権は、成立と同時に弁済期に入る。したがって、自働債権である甲債権は既に弁済期にあり、相殺することができる。受働債権である乙債権についても、Ａが期限の利益を放棄しているので問題はない。

イ 相殺できる。
自働債権である甲債権は弁済期が到来している。相殺では、自働債権が弁済期にあることが必要であり、受働債権である乙債権が弁済期の定めのない債権であっても相殺できる。

ウ 相殺できる。
弁済期の定めのない甲債権は、債権成立と同時に弁済期にある。受働債権である乙債権も弁済期が到来しているため、相殺することができる。

エ 相殺できない。
相殺のためには、自働債権である甲債権の弁済期が到来していなければならない。本肢では甲債権がまだ弁済期未到来なので、Ａは一方的な意思表示により相殺することができない。したがって、相殺できないのはエだけである。

解説

1 正しい。
占有回収の訴えは、占有者の意思によらずに占有を奪われた場合に認められる。たとえ相手の欺罔によって引渡しが行われたとしても、任意に占有を移した以上、「占有を奪われた」とは評価されない。したがって、ＢがＣに任意に占有を移した本肢では、賃借人Ｂはもちろん、賃貸人Ａも占有回収の訴えによって返還請求はできない。

2 誤り。
Ｂが建物の入口を閉ざしてＡの立入りを拒んだとしても、なおＢは賃借人として直接占有を続けており、ＡもＢを通じて間接占有を失っていない。第三者に占有を奪われた場面ではないため、Ａは占有回収の訴えをすることができない。

3 誤り。
被相続人が死亡時に有していた占有は、相続開始と同時に相続人に承継される。相続人が相続開始を知った時から承継するわけではない。したがって、ＤはＢ死亡の時点で当然に占有を承継する。

4 誤り。
賃貸借の契約上の地位は、貸主が死亡しても借主が死亡しても、原則として相続人に承継される。したがって、ＡとＢの双方が死亡したからといって、本件契約が当然に終了するわけではない。

解説

1 誤り。
免許の更新申請がされている場合、従前の免許は、有効期間満了後であっても、その申請について処分がされるまではなお効力を有する。
したがって、「有効期間の満了後その効力を失う」とする①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引業者が他人に自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませることは、名義貸しとして禁止されている。
書面で指示していたとしても適法にはならない。

3 誤り。
甲県知事免許の業者でも、乙県所在の宅地の売買の媒介自体は行うことができる。
免許換えや国土交通大臣免許が必要になるのは、2以上の都道府県に事務所を設置する場合であって、取引対象物件が他県にあるだけでは足りない。

4 正しい。
免許権者は、免許又はその更新に条件を付すことができる。
そして、その条件に違反したときは、免許取消しの対象となる。
したがって④が正しい。

解説

1 適当。
ラーメン構造は、柱と梁を強固に接合し、地震や風などの水平荷重に対する耐力を高める構造である。柱は鉛直方向、梁は水平方向に配置され、接合部を剛接にすることで一体的に働く。

2 適当。
ブレース構造は、柱や梁で構成された四角形のフレームの対角線上にブレース（斜材）を入れて補強する構造である。横方向の変形を抑え、地震や風に対する強度を高める。

3 不適当。
ブレース構造は、建物の骨組み全てに使うことが多いわけではなく、一部の補強として採用されることが多い。実際には、ラーメン構造など他の構造と併用されるケースが多い。したがって③が最も不適当である。

4 適当。
壁式構造は、壁と床を一体化して箱のような構造にするもので、原則として柱や梁を用いない。壁面全体で力を受けるため、剛性を高めやすい。

解説

1 正しい。
増築部分が既存建物と独立性を有さず、その構成部分となる場合には、付合により建物所有者がその増築部分を原始取得する。したがって、請負代金をまだ支払っていなくても、Ａは増築部分の所有権を取得する。

2 誤り。
請負人の契約不適合責任は、基本的に売買の契約不適合責任と同様に扱われる。したがって、注文者が通知しなければならないのは「工事が終了した日から1年以内」ではなく、「契約不適合を知った時から1年以内」である。

3 正しい。
請負人が引渡し時に契約不適合を知っていた、又は重大な過失によって知らなかったときは、注文者の通知期間の制限は適用されない。したがって、Ａが工事終了日から3年後に不適合を知った場合でも、消滅時効が完成するまでは修補請求をすることができる。

4 正しい。
請負契約では、注文者が提供した材料の性質又は注文者の指図によって生じた契約不適合については、請負人は責任を負わない。もっとも、請負人がその不適当性を知りながら告げなかったときは別である。本肢ではＢは不適当であることを知らなかったので、Ａは修補請求できない。