過去問を解く

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

1 誤り。
1つの土地に複数の地目を割り当てることはできないため、一筆の土地の一部が別の地目となった場合は分筆登記の対象となる。
そして、所有者から分筆登記の申請がない場合でも、不動産の現状を公示するという不動産登記制度の目的を果たすため、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。 
よって、「職権で分筆の登記をすることができない」とする本肢は誤り。

2 正しい。
登記事項証明書の交付請求は、電子情報処理組織を利用して登記所に請求情報を提供する方法でもできる。
よって正しい。

3 正しい。
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則である。
よって正しい。 

4 正しい。
建物の合併の登記は、申請できる者が限定される。
この肢の内容は不適切とはいえない。

解説

1 正しい。
事務管理は「義務なく他人のために事務を管理する」場合に成立する。
しかし本件でＣが修理をしたのは、Ｂとの「請負契約」に基づくもの。
契約に基づく履行は事務管理ではないため、ＣはＡに対して事務管理を根拠に修理費用を請求できない。
よって正しい。

2 誤り。
屋根の雨漏り修理は、建物の使用収益に必要な修繕であり、賃貸人Ａが負担すべき修繕に当たる。
賃借人Ｂが賃貸人の負担すべき「必要費」を支出したときは、「直ちに」償還請求できる。
契約終了時の償還となるのは「有益費」の場合である。
よって誤り。

3 誤り。
不動産の先取特権には「不動産保存」「不動産工事」「不動産売買」がある。
本件の屋根修理は、性質として「保存」に近く、「不動産工事の先取特権」が当然に成立するものではない。
また、先取特権は原則として「債務者の不動産」に存在するが、Ｃの債務者はＢであり、甲建物の所有者はＡである。
さらに、不動産の先取特権はいずれも「登記」が必要であり、「当然に」行使できるわけではない。
よって誤り。

4 誤り。
不当利得は「法律上の原因なく」利益を受けた場合に成立する。
本件では、「権利金を支払わない代わりに修繕費を負担する」という対価関係がある。
修繕費と権利金が相応しているなら、Ａが法律上の原因なく利益を受けたとはいえない。
したがって、ＣはＡに対して不当利得を根拠に請求できない。
よって誤り。

解説

1 誤り。
配偶者居住権の存続期間は、遺産分割や遺贈等で別段の定めをしなければ、配偶者の終身の間である。20年ではない。

2 誤り。
配偶者は、配偶者居住権に基づいて建物を使用収益できるが、その全部又は一部を第三者に使用収益させるには、建物所有者の承諾が必要である。したがって、Ｃの承諾なしにＤへ賃貸することはできない。

3 正しい。
配偶者居住権が成立した場合、居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務を負う。したがって③が正しい。

4 誤り。
配偶者居住権者は、建物の通常の必要費を負担しなければならない。したがって、通常の必要費を負担するのはＣではなく、配偶者居住権者であるＢである。

解説

1 正しい。
都道府県知事やその命じた者・委任した者は、基礎調査のために他人の土地に立ち入ることができ、土地占有者は正当な理由がない限り、これを拒み又は妨げることができない。

2 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、災害防止のため必要がある場合、その土地の所有者等に対して、擁壁の設置や改造などの措置を勧告することができる。問題文は所有者としているが、勧告対象に含まれるので正しい。

3 誤り。
宅地造成等工事規制区域内で行われる宅地造成等に関する工事については、工事主は工事着手後2週間以内ではなく、許可を申請しようとする前にあらかじめ、周辺住民に対して説明会の開催等により工事内容を周知させなければならない。

4 正しい。
特定盛土等規制区域内で行われる一定の特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、工事主は原則として工事着手日の30日前までに計画を届け出なければならない。一定の災害発生のおそれがない工事は例外とされる。

解説

1 正しい。
風致地区は、都市の風致（自然的な景観）を維持するための地区であり、条例で必要な規制を定めることができる。

2 正しい。
特定街区は、市街地の整備改善を図るために街区単位で定められ、容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限などを定める。

3 正しい。
近隣商業地域は、近隣住民向けの日用品供給を中心とする商業等の利便を増進するために定める用途地域である。

4 誤り。
記述は「田園住居地域」の定義である。
「生産緑地地区」は、市街化区域内の農地等で、良好な生活環境の確保に効用があり、かつ公共施設等の敷地として適した土地（500㎡以上）を都市計画で定めたものであり、指定されると建築等の行為が許可制となり、農地としての管理が求められる。
したがって、選択肢4は誤り。

解説

1 正しい。
買戻しの特約の期間は最長10年であり、契約の日から10年を経過した買戻し特約は法律上その効力を失う。そこで、買戻しの特約に関する登記は、登記権利者が単独で抹消を申請することができる。

2 正しい。
所有権移転登記は共同申請が原則であるが、不動産の収用による所有権移転登記は例外として、起業者が単独で申請することができる。

3 誤り。
単独申請が認められるのは、相続人に対する遺贈による所有権移転登記である。これに対し、相続人ではない者に対する遺贈による所有権移転登記は、原則どおり相続人と受遺者の共同申請となる。

4 正しい。
登記名義人の住所についての変更登記は、権利の設定や移転ではなく、既存の登記情報の更新にすぎないため、登記名義人が単独で申請することができる。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。

解説

ア 正しい。
「取引態様の別」の明示義務に違反しても、罰則の対象にはならないが、監督処分の対象にはなり得る。
一方、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示は、誇大広告として、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
したがって正しい。

イ 誤り。
工事完了前の物件については、開発許可や建築確認など必要な処分を受ける前は、「広告」も「契約締結」もできない。
本肢は「建築確認前でも広告はできる」としているので誤り。

ウ 誤り。
他人物売買の制限は8種制限の一つだが、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。
したがって、本肢では保全措置や取得契約を締結する必要はなく、「それらが必要」とするのは誤り。

エ 正しい。
専属専任媒介契約を締結した場合は、契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、指定流通機構に所定事項を登録しなければならない。
したがって正しい。