過去問を解く

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

土地区画整理では、土地の形や位置を整理し直すので、最後に「価値の差」をお金で調整することがある。
これが清算金で、換地処分の公告の翌日に確定する。

また、同じ場所で別の施行者が勝手に別の区画整理を始めると大混乱になるので、すでに事業中の区域では、今の施行者の同意が必要になる。

さらに、換地処分が終わると、土地や建物の登記内容も現実に合わせて一気に変わる。
この登記は、施行者がまとめて申請・嘱託する仕組みになっている。

最後のポイントは、土地区画整理審議会である。
これは公的施行で地権者の意見を反映させるための組織で、組合施行では置かれない。
そのため、組合が仮換地を指定するのに審議会の同意が必要というのは誤りになる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
土地を買って登記するときに、「この土地は雑種地だから軽減措置は使えないのでは」と不安になる場面を考える。
たとえば、駐車場や資材置場として使っていた土地を買った場合、「住宅用地じゃないし、雑種地だし、特例は無理かも」と思いやすい。
でも、この税率軽減措置は「土地」の所有権移転登記について広くかかるもので、地目が宅地か雑種地かで区別していない。
さらに、価格がいくらか、面積がどれくらいか、買う人が個人か法人かでも切られていない。
だから、「雑種地でも適用される」という選択肢1が正しい。

具体例

1のイメージ。
危ない盛土がないか調べるために、都道府県知事が現地を測量したり確認したりする必要があることがある。
そのときは、必要な範囲で土地に立ち入ることができ、占有者も正当な理由なく拒めない。

2のイメージ。
「このままだと崩れるかもしれない」という土地が宅地造成等工事規制区域内にあるなら、都道府県知事は所有者などに対して「擁壁を作ってください」などの勧告ができる。
所有者だけが対象ではないが、所有者は当然その中に入る。

3のイメージ。
近所の人への説明は、「工事が始まってから2週間以内にやればよい」という話ではない。
工事の許可を取ろうとする段階で、事前に周辺住民へ説明しておく必要がある。
だから③はタイミングがずれている。

4のイメージ。
特定盛土等規制区域では、一定の工事について「始める30日前までに届け出てください」というルールがある。
急に大きな盛土や土石の堆積を始められると危険だから、事前に行政が把握できるようにしている。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

アのイメージ。
固定資産税や都市計画税のような公課の負担は、物件を売買して所有者が変わる場面で重要になる。
でも、貸借では所有権は移らないので、37条書面の必須記載事項にはならない。

イのイメージ。
賃貸借では、家賃そのもの以外にも、敷金、礼金、共益費、保証金、鍵交換費など、いろいろなお金が動く。
借主にとって重要なので、金額、いつ払うのか、何のためのお金かをきちんと書面に書かなければならない。

ウのイメージ。
「途中解約したら違約金いくら」「債務不履行なら損害賠償はこの範囲」といった定めがあるなら、後でトラブルになりやすい。
そのため、37条書面に内容を明記する必要がある。

エのイメージ。
建物の主要部分や雨漏り防止部分の状況は、中古住宅の売買では買主にとってかなり重要である。
ただし、ここでは既存建物の貸借の話なので、37条書面の必須記載事項ではない。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。

具体例

1のイメージ。
売主側が「もう絶対に土地は渡しません」とはっきり言っているのに、さらに「渡してください」と期限を切って催促するのは無意味である。
こういう場合は、法律上、催告なしで解除してよい。

2のイメージ。
契約した本人Ａが亡くなっても、契約そのものが消えるわけではない。
相続人Ｃは、Ａの立場をそのまま引き継ぐので、解除権のような契約上の権利も一緒に承継する。

3のイメージ。
Ｂが代金をちゃんと払っているなら、Ｃに対して「では土地を引き渡してください」と言える。
登記がまだでも、当事者同士の関係では引渡しを求められる。
登記が大事になるのは、主に第三者との関係である。

4のイメージ。
Ａにだまされて土地の売買契約を結ばされた場合、Ｂはその契約を取り消せる。
その後Ａが亡くなってＣが相続しても、「だました本人はもういないから取消しできない」とはならない。
ＣはＡの契約上の地位を引き継いでいるので、ＢはＣに対して取消しを主張できる。

具体例

1のイメージ。
ラーメン構造は、柱と梁をがっちり一体化させて骨組み全体で力を受ける構造である。
ビルやマンションでもよく使われる基本的な構造である。

2のイメージ。
ブレース構造は、四角い枠の中に斜めの補強材を入れて、横揺れに強くする仕組みである。
筋交いを入れるイメージで考えると分かりやすい。

3のイメージ。
ブレースは建物全部をそれだけで作るというより、「この部分を補強したい」という場面で使うことが多い。
そのため、ラーメン構造などと組み合わせて使われるのが普通で、「併用しない」と言い切るのは誤りである。

4のイメージ。
壁式構造は、柱と梁で支えるというより、壁そのものを主要な構造体として使う。
そのため、原則として柱や梁を設けず、壁と床で箱のように建物を作る。

具体例

1のイメージ。
建物がなくなったのに登記だけ残っていると、現実と登記が食い違ってしまう。
そのため、建物が滅失したときは、1か月以内に滅失登記を申請しなければならない。

2のイメージ。
登記簿そのものは広く公開されているが、申請書のような附属書類まで誰でも無条件に見られるわけではない。
個人情報や申請内容が含まれるため、正当な理由がある場合に限って閲覧が認められる。

3のイメージ。
共有物分割禁止の定めは、共有者全員に影響する約束である。
その内容を変える登記も、関係者全員で足並みをそろえて申請する必要がある。

4のイメージ。
区分建物では、表題部所有者から買った人が、わざわざ表題部所有者に保存登記をしてもらってから移転登記するのでは手間がかかる。
そこで、取得者が直接保存登記を申請できるようになっている。