過去問を解く

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
土地を買って登記するときに、「この土地は雑種地だから軽減措置は使えないのでは」と不安になる場面を考える。
たとえば、駐車場や資材置場として使っていた土地を買った場合、「住宅用地じゃないし、雑種地だし、特例は無理かも」と思いやすい。
でも、この税率軽減措置は「土地」の所有権移転登記について広くかかるもので、地目が宅地か雑種地かで区別していない。
さらに、価格がいくらか、面積がどれくらいか、買う人が個人か法人かでも切られていない。
だから、「雑種地でも適用される」という選択肢1が正しい。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。

具体例

1のイメージ。
高い建物には雷が落ちやすいので、一定の高さを超えると避雷設備が必要になる。
基準は20ｍ超なので、25ｍの建物は原則として避雷設備を設けなければならない。

2のイメージ。
違反建築物に対して使用禁止などの命令を出すときは、普通は事前に意見提出の機会を与える。
でも、「今すぐ止めないと危ない」という緊急時の仮命令では、そんな手続を待っていられない。
だから、この場合は通知書交付などの手続を省略できる。

3のイメージ。
通常、増築が小さいと建築確認が不要になる例外がある。
しかし、防火地域内では火災防止の観点から規制が厳しく、共同住宅のような建物では10㎡以内の小さな増築でも確認が必要になる。

4のイメージ。
劇場と映画館は、建築基準法上の用途分類で近いグループに入っている。
そのため、劇場を映画館に変える用途変更は、確認が必要になるタイプの大きな用途変更には当たらない。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

（選択肢4のイメージ）
中古の鉄筋コンクリート造マンションを買う人は、「この建物に大きな劣化はないか」をかなり気にする。
そこで法律は、一定期間内に建物状況調査が行われていれば、その有無や結果の概要を買主に説明させることにしている。

ここでポイントは、建物の種類によって見る期間が違うこと。
普通の既存建物は「1年以内」だが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅は「2年以内」まで広がる。

だから、1年6か月前に調査していても、鉄筋コンクリート造の共同住宅ならまだ説明対象に入る。
「1年を超えているから古すぎてダメ」と思うとひっかかる問題である。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

（選択肢2のイメージ）
完成済みのマンションを 4,000 万円で買うとき、買主Ｂから手付金として 400 万円を受け取る場面を考える。
宅建業者が自ら売主になると、買主保護のために、一定額を超える手付金などを受け取る前には保全措置が必要になる。
ただし、完成済み物件なら「代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下」であれば保全措置は不要である。
この問題では 4,000 万円の 10％ は 400 万円なので、受け取る手付金 400 万円はちょうど基準内である。
だから、保全措置を講じなくても違反にはならない。

具体例

1のイメージ。
人にけがをさせたり物を壊したりした不法行為では、「請求されたら遅滞になる」のではなく、損害が発生した時点で、すでに賠償すべき状態に入っている。
だから、請求待ちではない。

2のイメージ。
たとえば、間違って振り込まれたお金を、受け取った本人が本当に気づかず使わずに持っていたような場合、その人は善意の受益者である。
この場合は、返してほしいと請求されて初めて、遅滞の責任を負うことになる。

3のイメージ。
工事に欠陥があって、注文者が「修補の代わりに損害賠償で相殺します」と言ったとする。
その瞬間に、もう「欠陥があるから報酬を払わないで待てる」という関係は終わる。
なので、残った報酬については、その相殺の意思表示の時から支払うべき状態になる。

4のイメージ。
「父が亡くなったら払う」といった約束は、不確定期限の債務である。
この場合は、債務者が期限到来を知っただけでも遅滞が始まり得るし、請求を先に受ければその時からでも始まる。
どちらか遅い方ではなく、早い方が基準になる。