過去問を解く

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

1のイメージ。
住宅を買うときは、家そのものの代金だけでなく、購入にあわせて行う改良工事の費用が必要になることがある。
機構の買取型では、こうした購入に付随する改良資金も対象に入る。
だから、「改良資金は対象外」とすると誤りになる。

2のイメージ。
古い家を地震に強くするために耐震補強をしたい、というニーズに対して、機構は改良資金の融資制度を用意している。
耐震性向上は典型的な対象である。

3のイメージ。
機構は自分で全部の住宅ローンを直接貸すだけではなく、民間金融機関が貸した住宅ローンを保険で支える仕組みも持っている。
これが住宅融資保険である。

4のイメージ。
断熱改修や省エネ設備の導入など、住宅のエネルギー性能を高める工事にも機構の融資対象がある。
省エネ改良も、法律上の機構業務に入っている。

具体例

ア 心裡留保のイメージ
Ａが本当は売る気がないのに、冗談のつもりで「売るよ」と言った。
相手Ｂが「冗談だ」と知っている場合はもちろん無効。
さらに、普通なら気づける状況（例えば笑いながら言っていた、周りも冗談だと分かる空気だった）なら、Ｂが知らなかったとしても「知ることができた」と言えるので無効になりうる。
逆に、Ｂが気づきようがない状況なら有効になってしまうので、そこがポイント。

イ 通謀虚偽表示のイメージ
ＡとＢがグルになって、見せかけだけの売買契約を作り、登記まで入れた。
そこへ第三者Ｃが現れて、登記を信じて買ってしまった。
Ｃが善意なら、少し注意不足があっても保護される。
だから「この契約はウソだから無効だ」とＣにぶつけることはできない。

ウ 錯誤のイメージ
Ｃが商品を買うときに値札を見間違えて、全く別の商品だと思い込んで契約してしまった。
その勘違いが取引上重要なら、契約を「取り消してやり直す」ことができる。
ただし、その後に善意無過失で買った人がいると、その人には取消しを対抗できない。
ここが「無効ではなく取消し」で整理する理由。

エ 詐欺のイメージ
ＤがＥにだまされて契約した場合、Ｄは契約を取り消すことができる。
しかし、取り消す前に、事情を知らず注意も尽くして買った第三者がいると、その第三者には取消しを主張できない。
これが「詐欺の取消し前第三者は善意無過失なら保護」の意味。

具体例

1のイメージ。
「この物件は絶対に値上がりします」「必ず儲かります」と言い切って勧誘するのはダメである。
将来の利益は不確実なのに、確実だと思わせるのが問題になる。

2のイメージ。
引渡しが遅れそうなのに、「来月には必ず引き渡せます」とわざとウソを言って契約させるのはアウトである。
あとから契約書に本当の時期を書けば済む、という話ではない。

3のイメージ。
高齢者が老衰で亡くなった、家の中で転倒して亡くなった、というような自然死や日常生活上の不慮の死は、売買でも原則として告知不要である。
ただし、長期間放置されて特殊清掃が入ったような場合は別である。

4のイメージ。
賃貸では、事故死や自殺などがあっても、発覚から概ね3年たてば、原則として告げなくてよい扱いがある。
ただし、社会的影響が大きいなど特段の事情がある場合は別である。

具体例

（アのイメージ）
信託受益権の売買は、宅建業法だけでなく金融商品取引法とも重なる場面がある。
そのため、買主に必要な情報が全部入った目論見書を渡しているなら、同じ内容をもう一度、宅建業法の重説書で繰り返す必要はない。
つまり、一定の条件を満たす目論見書があれば、重説を省略できる特別ルールがある。

（イのイメージ）
まだ完成していない建物を借りたり買ったりするとき、相手は「完成したらどんな建物になるのか」を知らないまま契約することになりやすい。
そこで法律は、完成前なら、完成時の主要構造部、内装、外装、設備などについて、図面などを使って説明するよう求めている。
完成してからでは遅いので、契約前に将来の完成形を説明させる仕組みになっている。

（ウのイメージ）
賃貸借では、最初に預けるお金が家賃だけとは限らない。
敷金、保証金など、名目は違っても、契約が終わるときに返すのか、どれだけ差し引くのかが問題になる。
借主からすれば、「このお金は最後にどう精算されるのか」は重要な判断材料である。
だから、精算に関する事項まで説明しなければならない。

（エのイメージ）
津波防護施設区域の中にある土地では、自由に工事や工作物の設置ができないことがある。
買った後、借りた後に「ここは特別な区域だから許可が要った」と分かると大きなトラブルになる。
そのため、こうした区域に入っている宅地を取引する場合は、あらかじめ制限の概要を説明しなければならない。

具体例

1のイメージ。
マンションの価格を考えるとき、その近くにある似たようなマンションや代わりになりそうな物件の相場は強く影響する。
この「お互いに値段へ影響し合う範囲」が同一需給圏である。

2のイメージ。
たとえば「更地として評価する」「この道路が整備された前提で考える」など、実際の事情とは少し違う前提を置いて評価することがある。
こうした前提が想定上の条件で、依頼目的に応じて設定されることがある。

3のイメージ。
土地や建物は、「その不動産がいちばん価値を発揮できる使い方」で値段を考えるのが基本である。
これは最有効使用の考え方であって、適合の原則ではない。
用語を入れ替えた典型的なひっかけである。

4のイメージ。
賃貸マンションや商業ビルのように、将来どれだけ収益を生むかが大事な不動産は、「これから生む利益を今の価値に引き直す」考え方で評価するのが自然である。
それが収益還元法であり、収益物件の評価で特に強い。

具体例

1のイメージ。
マンションの共用部分は、各部屋の持ち主みんなで共有している。
でも、その持分は「人数で平等に4分の1ずつ」みたいに決まるのではなく、原則としてそれぞれの専有部分の広さに応じて決まる。
広い部屋の持分が大きく、狭い部屋の持分は小さくなるのが基本である。

2のイメージ。
ある部屋を後から買った人が、「その規約は自分が決めたものじゃないから関係ない」とは言えない。
マンションは一体で管理されるので、前の所有者の時からある規約や集会決議は、新しく買った人にもそのまま及ぶ。

3のイメージ。
管理者は、通帳を持って管理費を動かすだけではだめで、毎年きちんと住民の前で「今年はこういう管理をしました」と報告しなければならない。
これにより管理の中身を区分所有者がチェックできる。

4のイメージ。
集会の案内を送るとき、本人が「通知はこの住所に送ってください」と指定していないなら、その人が持っている部屋の所在地あてに送ればよい。
そして、その方法で送ったなら、普通なら届くはずのタイミングで届いたものとして扱う。

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｈが、市街化区域にある隣り合った 2 つの土地をまとめて使いたいと考えた。
甲土地 1,200 m2 はお金を払って買う。
乙土地 1,300 m2 は、親族の好意で無償で借りる。

見た目は「合計 2,500 m2 の一団の土地を押さえた」ので、つい「2,000 m2 を超えているから届出が必要だ」と思いやすい。
でも国土利用計画法の事後届出は、「土地売買等の契約」に当たるものだけを面積判定の土台にする。
無償で賃借権を設定してもらうだけなら、そもそも「対価性」がなく、届出対象の契約に入らない。
そのため、届出対象として数えるのは売買した甲土地 1,200 m2 だけ。
市街化区域の基準である 2,000 m2 に届かないので、事後届出は不要になる。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

1のイメージ。
更新申請をちゃんとしているのに、役所の処理が間に合わなかっただけで突然無免許になるのはおかしい。
そのため、更新申請中は、結論が出るまで前の免許がそのまま生きる。

2のイメージ。
自分は免許を持っているからといって、他の業者や他人にその名義を使わせて営業させるのはダメである。
書面で許していても、名義貸しそのものが禁止されている。

3のイメージ。
「どこの県の物件を扱うか」と「どこの県に事務所があるか」は別問題である。
甲県知事免許でも、乙県の物件を媒介すること自体はできる。
大臣免許が必要になるのは、甲県と乙県の両方に事務所を置くような場合である。

4のイメージ。
免許更新のときに、「この条件を守って営業してください」と行政が条件を付けることがある。
その条件を破れば、免許をそのまま維持させるのは不適当なので、取消しの対象になる。