過去問を解く

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

建物賃貸借では、「1年未満の契約は無効」とか「自動で1年になる」と思い込みやすいが、そうではない。
短い期間の契約でも、そのまま有効に成立する。

また、普通建物賃貸借では、家賃を長期間固定したいという特約をしても、賃料が相場とかけ離れて不相当になれば、増減額請求が問題になる。
ここは借主保護・貸主保護のために強行規定になっている。

そして大事なのが、建物が売られたときの賃貸人たる地位の扱いである。
普通は新しい所有者に賃貸人の地位が移るが、旧所有者が引き続き大家として管理したいケースもある。
そのため、譲渡人・譲受人が一定の合意をしていれば、賃貸人たる地位を譲渡人に残すことが認められている。

最後に、賃料増額請求は、「○年たたないとダメ」という期間制限の話ではなく、経済事情の変動などによって現行賃料が不相当になったかどうかで判断する。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に住み続けられるようにするための権利である。
だから、期間を特に決めなければ、「しばらくの間」ではなく、原則として配偶者が亡くなるまで続く。

ただし、この権利は「自分が住み続けるため」の権利なので、勝手に第三者へ貸して収益を得てよいわけではない。
第三者に貸すには、家の所有者の承諾が必要になる。

また、この権利は登記しておかないと第三者に対して弱くなるので、家を所有することになったＣには、Ｂが配偶者居住権の設定登記をできるように協力する義務がある。

さらに、日常的な修理費や通常の維持費は、その家に住んで利益を受けるＢが負担するのが原則である。
ここで、「所有者が負担するのでは」と混同しやすいので注意が必要である。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。

具体例

たとえば中古住宅を買ったあと、見えない部分に不具合が見つかったとする。
しかも、その不具合は売主が悪かったわけでも、買主が悪かったわけでもなく、誰のせいともいえない事情で起きていた。

このとき買主は、
「直してください」という追完請求、
「その分値段を下げてください」という代金減額請求、
そして要件を満たせば解除もできる。

でも、損害賠償は別である。
損害賠償は「相手に責任があるから、その損害を埋めてもらう」という性質なので、売主に責められる事情がないなら請求できない。

つまり、
・直してもらう
・値段を下げてもらう
・契約をやめる
はできる可能性があるが、
・お金で損害を賠償してもらう
だけはできない、という整理になる。

具体例

1のイメージ。
不動産を1,000万円で買ったからといって、その1,000万円がそのまま不動産取得税の課税標準になるわけではない。
税金の基準になるのは、原則として固定資産税評価額である。

2のイメージ。
とても小さな土地や家屋まで全部課税すると事務負担ばかり大きくなるので、不動産取得税には「この金額未満なら課税しない」という免税点がある。
土地10万円、建築家屋23万円、その他家屋12万円という数字を押さえておくとよい。

3のイメージ。
会社が合併して不動産が新会社に移る場合は、売買で新しく買ったというより、法律上まとめて承継されるイメージである。
こうした一般承継には、不動産取得税はかからない。

4のイメージ。
税率のひっかけでは、「住宅は3％、それ以外は4％」と雑に覚えると危ない。
土地については住宅用地以外でも3％の扱いがあるので、④のようにまとめて4％とするのは誤りになる。