過去問を解く

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

1 正しい。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供してはならない。これは宅地建物取引業法上の禁止行為である。

2 誤り。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げることが禁止されている。引渡し時期について故意に不実告知をした場合、後で37条書面に正確に記載しても違反は治らない。

3 正しい。
人の死の告知ガイドラインでは、売買対象の居住用不動産で自然死や日常生活での不慮の死があった場合、特殊清掃等が伴わなければ、原則として買主に告げなくてもよいとされている。

4 正しい。
ガイドラインでは、賃貸借対象の居住用不動産で自然死等以外の死が発生した場合でも、特段の事情がない限り、その死が発覚してから概ね3年を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしている。

解説

ア 誤り。
二つ以上の都道府県で試験に合格していても、「試験日が遅い都道府県知事の登録しか受けられない」という決まりはない。
したがって誤り。

イ 誤り。
「勤務する宅地建物取引業者の名称」は宅地建物取引士資格登録簿の登載事項なので、変更があれば遅滞なく変更の登録を申請する必要がある。
しかし、勤務先の名称は宅地建物取引士証の記載事項ではないため、宅地建物取引士証の書換え交付の申請は不要である。
書換え交付が必要なのは、氏名又は住所が変わった場合である。
したがって誤り。

ウ 正しい。
宅地建物取引士証の有効期間が満了して効力を失ったとき、又は宅地建物取引士の登録が消除されたときは、速やかに、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を返納しなければならない。
したがって正しい。

エ 正しい。
宅地建物取引士が、登録を受けている都道府県知事の管轄する都道府県以外に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事しているときは、登録の移転を申請することができる。
登録の移転は義務ではなく権利である。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
市街化区域以外の都市計画区域内で事後届出が必要となるのは、原則として5,000㎡以上の土地取引等である。本肢は4,000㎡であり届出対象面積に達していないため、事後届出は不要である。

2 誤り。
交換契約も事後届出の対象である。市街化区域内の土地は2,000㎡以上、都市計画区域外の土地は10,000㎡以上で届出が必要となるため、3,000㎡の土地を取得するＤと、12,000㎡の土地を取得するＣのいずれも事後届出が必要である。

3 誤り。
事前届出又は事後届出を怠った場合は、都道府県知事の勧告を待たずに、国土利用計画法違反として罰則の対象となる。解説PDFでも、6か月以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金と整理されている。

4 正しい。
監視区域に指定された市街化区域では、2,000㎡未満で都道府県知事が定める面積以上の土地売買等の契約について事前届出が必要となる。本肢の2,500㎡はその対象であり、事前届出をした日から6週間は契約締結が禁止されるため、少なくとも契約締結の6週間前までに届出を行う必要がある。

解説

1 誤り。
証券化支援業務（買取型）の対象となる貸付債権には、自己又は親族が居住する住宅の建設・購入に必要な資金だけでなく、それに付随する土地・借地権の取得や住宅の改良に必要な資金も含まれる。したがって、「改良に必要な資金は含まれない」とする①は誤りである。

2 正しい。
住宅金融支援機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。耐震改修工事などがこれにあたる。

3 正しい。
機構は、民間金融機関による住宅資金供給を支援するため、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて住宅融資保険を引き受ける業務を行っている。

4 正しい。
機構は、住宅のエネルギー消費性能の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。省エネ改良の融資がこれにあたる。

解説

この問題は、「相対効が原則、例外として混同・相殺・更改が絶対効」という形を押さえているかがポイント。

1 正しい（効力が生じない）
債権者が連帯債務者の一人に「履行の請求」をしても、他の連帯債務者に対しては効力が生じない（相対効）。
よって、効力が生じないものはこれ。

2 誤り（効力が生じる）
「混同」は絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

3 誤り（効力が生じる）
「相殺の援用」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

4 誤り（効力が生じる）
「更改」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

解説

1 誤り。
保証金の供託又は保険契約の締結の状況の届出は、基準日前10年間に自ら売主として引き渡した新築住宅が対象になる。
したがって、基準日前1年間の実績が0戸でも、基準日前10年間に10戸ある以上、届出が必要である。

2 正しい。
基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について必要な届出をしなかった場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3 誤り。
新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売されたとしても、住宅販売瑕疵担保責任保険契約が当然に解除されるわけではない。

4 誤り。
保証金の供託額を決めるための新築住宅の合計戸数の算定では、床面積が55㎡以下である住宅は、2戸をもって1戸として数える。
25㎡以下を3戸で1戸と数えるわけではない。

解説

1 正しい。
建築確認では、建築基準法やその命令・条例だけでなく、「宅地造成及び特定盛土等規制法」などの建築基準関係規定への適合も確認対象となる。よって正しい。

2 誤り。
２階建ての木造住宅は、原則として建築確認が必要な建築物に当たる。
また、建築確認の対象となる工事には、新築などの「建築」だけでなく、「大規模の修繕」や「大規模の模様替」も含まれる。
したがって、大規模の修繕をする場合にも確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要であり、「不要」とするのは誤り。

3 正しい。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。よって正しい。

4 正しい。
階段には手すりを設けるのが原則だが、「高さ１ｍ以下」の階段の部分には手すりは不要とされている。よって正しい。

解説

1 正しい。
集会では、原則としてあらかじめ通知した事項についてのみ決議する。
ただし、法で特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、通知事項以外についても決議することができる。

2 誤り。
集会を招集手続を経ないで開くことができるのは、議決権を有する区分所有者の全員の同意があるときである。
4分の3以上の同意では足りない。

3 正しい。
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が単独で行うことができる。
したがって、集会決議は不要である。

4 正しい。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものについての規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の3以上の多数で変更することができる。
8人中3人が反対すると、賛成は5人で4分の3に届かないため、変更することはできない。

解説

1 誤り。
記述は「個別的要因」の説明ではなく、「一般的要因」の説明である。
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因、つまり各物件ごとの特色のことである。
したがって誤り。

2 正しい。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法であり、賃貸不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用できる。
したがって正しい。

3 正しい。
原価法において再調達原価から控除する減価額を求める方法には、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の二つがあり、これらは併用する。
したがって正しい。

4 正しい。
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、工事完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
これは未竣工建物等鑑定評価の場面である。
したがって正しい。