過去問を解く

解説

1 正しい。
個人施行は、少人数の土地所有者等が自分たちの宅地について区画整理を行う形態であり、換地計画の認可申請にあたっては、区域内の関係権利者（施行者に対抗できる宅地所有者等）の同意が必要となる。したがって正しい。

2 正しい。
国又は地方公共団体の所有地以外の道路等（私道など）で、事業により代替道路が設置されて当該道路が廃止される場合などは、換地計画でその土地について「換地を定めない」ことができる。したがって正しい。

3 正しい。
仮換地の指定により従前地が使えなくなり、使用収益開始日が別に定められて「使えない期間」が生じて損失を受けたときは、施行者は通常生ずべき損失を補償しなければならない。したがって正しい。

4 誤り。
登記の制限がかかる期間の起点は「仮換地の指定日」ではない。
換地処分の公告があると、施行者が土地・建物の変動に係る登記申請を行い、その登記が完了するまでの間に他の登記が入ると権利関係が複雑化するため、原則として登記が制限される。
したがって、「仮換地の指定があった日後」とする点が誤り。

解説

1 誤り。
免許の更新申請がされている場合、従前の免許は、有効期間満了後であっても、その申請について処分がされるまではなお効力を有する。
したがって、「有効期間の満了後その効力を失う」とする①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引業者が他人に自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませることは、名義貸しとして禁止されている。
書面で指示していたとしても適法にはならない。

3 誤り。
甲県知事免許の業者でも、乙県所在の宅地の売買の媒介自体は行うことができる。
免許換えや国土交通大臣免許が必要になるのは、2以上の都道府県に事務所を設置する場合であって、取引対象物件が他県にあるだけでは足りない。

4 正しい。
免許権者は、免許又はその更新に条件を付すことができる。
そして、その条件に違反したときは、免許取消しの対象となる。
したがって④が正しい。

解説

ア 正しい。
取得時効完成前にＡからＣへ所有権が移転し、Ｃが登記を備えたとしても、その後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記がなくても、時効取得をＣに対抗することができる。時効完成後に権利を主張する者として扱われるからである。

イ 正しい。
Ｂの取得時効完成後にＡがＤへ土地を売却してＤが登記を備えた場合、いったん完成した時効取得を登記なくＤに対抗することはできない。
しかし、その後さらにＢがＤの登記の日から所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得により、Ｂは登記なくＤに対抗できる。

ウ 正しい。
Ｂの取得時効完成後、登記がないままＥがＡから抵当権設定を受けて登記を備えた場合でも、その後Ｂが引き続き所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得によりＢは所有権を取得し、特段の事情がない限りＥの抵当権は消滅する。

解説

1 誤り。
造成宅地防災区域は、過去に造成された一団の宅地について災害防止措置を求める制度であるが、宅地造成等工事規制区域内では同等の規制があるため、二重規制を避ける趣旨から重ねて指定することはできない。したがって、「宅地造成等工事規制区域内で指定できる」とする①は誤りである。

2 正しい。
都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、法律の基準だけでは災害防止の目的を達し難いと認めるときは、規則で工事の技術的基準を強化し、又は必要な基準を付加することができる。緩和はできない。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害防止のため必要があると認める場合、その土地の所有者等に対して、擁壁等の設置等の措置を勧告することができる。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内の公共施設用地を除く土地で、雨水その他の地表水又は地下水を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要である。

解説

1 正しい。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供してはならない。これは宅地建物取引業法上の禁止行為である。

2 誤り。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げることが禁止されている。引渡し時期について故意に不実告知をした場合、後で37条書面に正確に記載しても違反は治らない。

3 正しい。
人の死の告知ガイドラインでは、売買対象の居住用不動産で自然死や日常生活での不慮の死があった場合、特殊清掃等が伴わなければ、原則として買主に告げなくてもよいとされている。

4 正しい。
ガイドラインでは、賃貸借対象の居住用不動産で自然死等以外の死が発生した場合でも、特段の事情がない限り、その死が発覚してから概ね3年を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしている。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。

解説

1 正しい。
区分所有建物の売買で、一棟の建物及び敷地の管理が法人に委託されている場合、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地は、重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

2 誤り。
重要事項説明書に記名するのは「専任の」宅地建物取引士に限られない。
その事務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。
また、買主に重要事項説明書へ記名させる義務もない。
したがって誤り。

3 誤り。
重要事項説明は、宅地建物取引業者の事務所以外の場所で行ってもよい。
相手方の自宅や喫茶店などで行っても差し支えない。
したがって誤り。

4 誤り。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」は、37条書面の記載事項であり、35条の重要事項説明の内容ではない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。

解説

1 誤り。
資力確保措置の対象になるのは、基準日前「15年間」ではなく、「10年間」に自ら売主として引き渡した新築住宅である。
したがって、15年間を前提にしているこの記述は誤りである。

2 誤り。
資力確保措置を講じる義務があるのは、「自ら売主として」新築住宅を販売した宅地建物取引業者である。
新築住宅の売買を「媒介」しただけの宅地建物取引業者には、この義務はない。
したがって誤りである。

3 誤り。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約の対象は、「構造耐力上主要な部分」だけではない。
「雨水の浸入を防止する部分」についての瑕疵も対象になる。
したがって、「構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ」とするこの記述は誤りである。

4 正しい。
指定住宅紛争処理機関は、住宅品質確保法に基づく ADR 機関である。
住宅瑕疵担保責任保険契約に係る売買契約については、当事者双方又は一方が申請することで、裁判外であっせん、調停、仲裁を受けることができる。
したがって正しい。