過去問を解く

解説

1 誤り。
団地と駅その他の施設との間の道路距離又は所要時間を表示するときは、最も近い地点と最も遠い地点の数値を「併記」しなければならない。
いずれか一つだけの表示では足りない。
また、団地が複数の区画に分かれるときは、取引する区画ごとに距離を表示する必要がある。
したがって誤り。

2 誤り。
管理費については、1戸当たりの月額を表示するのが原則である。
住戸によって管理費の額が異なり、全てを表示するのが広告スペースの関係で困難なときは、「最低額及び最高額」を表示することができる。
最高額のみでは足りない。
したがって誤り。

3 正しい。
新設予定の鉄道の駅等又はバス停については、当該路線の運行主体が公表したものであれば、現に利用できるものでなくても、その新設予定時期を明示して広告に表示することができる。
したがって正しい。

4 誤り。
徒歩による所要時間は、道路距離 80 m につき 1 分で換算し、1 分未満の端数は切り上げて 1 分とする。
15 分 50 秒であれば、表示は 16 分としなければならない。
したがって誤り。

解説

1 正しい。
これは現在の民法の条文には存在しない。民法では、意思表示はその通知が相手方に到達した時から効力を生ずるとされ、契約も承諾の意思表示が相手方に到達した時に成立する。かつては隔地者間契約について承諾の発信主義の規定があったが、現在は削除されている。したがって、「条文として規定されていないもの」は①である。

2 誤り。
これは民法121条の2第1項に規定されている。無効な法律行為に基づいて給付を受けた者は、相手方を原状に復させる義務を負う。

3 誤り。
これは民法107条に規定されている。代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をし、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、無権代理行為とみなされる。

4 誤り。
これは民法5条1項に規定されている。未成年者の法律行為には原則として法定代理人の同意が必要だが、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為は例外である。

解説

1 誤り。
造成宅地防災区域は、過去に造成された一団の宅地について災害防止措置を求める制度であるが、宅地造成等工事規制区域内では同等の規制があるため、二重規制を避ける趣旨から重ねて指定することはできない。したがって、「宅地造成等工事規制区域内で指定できる」とする①は誤りである。

2 正しい。
都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、法律の基準だけでは災害防止の目的を達し難いと認めるときは、規則で工事の技術的基準を強化し、又は必要な基準を付加することができる。緩和はできない。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害防止のため必要があると認める場合、その土地の所有者等に対して、擁壁等の設置等の措置を勧告することができる。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内の公共施設用地を除く土地で、雨水その他の地表水又は地下水を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要である。

解説

1 正しい。
保全措置の対象外となる50万円以上の手付金等を受領する場合は、その旨を35条書面に記載する必要があるが、37条書面には保全措置に関する記載事項はない。したがって①は正しい。

2 正しい。
完成物件では、代金の10％以下かつ1,000万円以下なら保全措置なしで受領できる。4,000万円の10％は400万円なので、手付金100万円は保全措置不要である。
しかし、その後に中間金400万円を受領すると合計500万円となり、10％を超えるため、手付金100万円と中間金400万円を合わせた額について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領できない。したがって②は正しい。

3 誤り。
未完成物件では、代金の5％以下かつ1,000万円以下なら保全措置不要である。4,000万円の5％は200万円であるから、手付金300万円を受領するには、受領前に保全措置が必要である。したがって③は誤りである。

4 正しい。
保全措置が必要な中間金について宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主はその支払いを拒むことができる。したがって④は正しい。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

ア 誤り。
当該建物に係る租税その他の公課の負担は、売買においては記載事項となるが、建物の貸借では37条書面の記載事項ではない。貸借では所有権移転がないためである。

イ 正しい。
敷金や共益費など、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的を37条書面に記載しなければならない。

ウ 正しい。
損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。売買か貸借かは問わない。

エ 誤り。
建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況は、既存建物の売買では問題となるが、既存建物の貸借の37条書面に必ず記載しなければならない事項ではない。

解説

1 正しい。
特定盛土等規制区域内で一定規模の特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の許可申請をする工事主は、あらかじめ、周辺住民に対して説明会の開催等により工事内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。よって正しい。

2 誤り。
宅地造成等工事規制区域内の土地について「宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない」という努力義務（保全義務）を負うのは、「工事主又は工事施行者」ではない。
この義務を負うのは、その土地の「所有者等」であり、「所有者」「管理者」「占有者」が含まれる。
よって誤り。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、災害防止のため必要があると認めるときは、その土地の「所有者」「管理者」「占有者」「工事主」「工事施行者」に対し、擁壁等の設置等の必要な措置をとることを勧告できる。よって正しい。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内で宅地造成等に関する工事の許可を受けた工事主は、許可に係る土地の見やすい場所に、氏名又は名称など所定事項を記載した標識を掲げなければならない。よって正しい。

解説

1 正しい。
買戻しの特約の期間は最長10年であり、契約の日から10年を経過した買戻し特約は法律上その効力を失う。そこで、買戻しの特約に関する登記は、登記権利者が単独で抹消を申請することができる。

2 正しい。
所有権移転登記は共同申請が原則であるが、不動産の収用による所有権移転登記は例外として、起業者が単独で申請することができる。

3 誤り。
単独申請が認められるのは、相続人に対する遺贈による所有権移転登記である。これに対し、相続人ではない者に対する遺贈による所有権移転登記は、原則どおり相続人と受遺者の共同申請となる。

4 正しい。
登記名義人の住所についての変更登記は、権利の設定や移転ではなく、既存の登記情報の更新にすぎないため、登記名義人が単独で申請することができる。

解説

1 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、建物の新築、改築、用途変更について、原則として都道府県知事の許可が必要である。学校も原則として許可が必要なので、「許可が不要」とするのは誤りである。 

2 誤り。
開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ゴルフコースの建設も、一般に開発行為に当たり得るため、「開発行為にはあたらない」とするのは誤りである。

3 誤り。
区域区分が定められていない都市計画区域でも、一定規模以上の開発行為には開発許可が必要となる。商業施設の建築目的で 4,000㎡ の開発行為を「許可不要」と断定するのは誤りである。

4 正しい。
自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外では、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。よって正しい。