過去問を解く

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

1 正しい。
保全措置の対象外となる50万円以上の手付金等を受領する場合は、その旨を35条書面に記載する必要があるが、37条書面には保全措置に関する記載事項はない。したがって①は正しい。

2 正しい。
完成物件では、代金の10％以下かつ1,000万円以下なら保全措置なしで受領できる。4,000万円の10％は400万円なので、手付金100万円は保全措置不要である。
しかし、その後に中間金400万円を受領すると合計500万円となり、10％を超えるため、手付金100万円と中間金400万円を合わせた額について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領できない。したがって②は正しい。

3 誤り。
未完成物件では、代金の5％以下かつ1,000万円以下なら保全措置不要である。4,000万円の5％は200万円であるから、手付金300万円を受領するには、受領前に保全措置が必要である。したがって③は誤りである。

4 正しい。
保全措置が必要な中間金について宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主はその支払いを拒むことができる。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
1つの土地に複数の地目を割り当てることはできないため、一筆の土地の一部が別の地目となった場合は分筆登記の対象となる。
そして、所有者から分筆登記の申請がない場合でも、不動産の現状を公示するという不動産登記制度の目的を果たすため、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。 
よって、「職権で分筆の登記をすることができない」とする本肢は誤り。

2 正しい。
登記事項証明書の交付請求は、電子情報処理組織を利用して登記所に請求情報を提供する方法でもできる。
よって正しい。

3 正しい。
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則である。
よって正しい。 

4 正しい。
建物の合併の登記は、申請できる者が限定される。
この肢の内容は不適切とはいえない。

解説

1 不適当。
川沿いの低地は、川が運んできた土で新しく形成された土地である。
細粒分や有機分を含む軟弱地盤になりやすく、地耐力が不足しやすい。
圧密沈下や側方流動のリスクも高いため、重い構造物の直接基礎には適していない。
したがって、「重い構造物を支持できる」とするこの記述が不適当である。

2 適当。
砂州や砂丘の砂は、粒の大きさがそろっていて、地下水位が浅い場所では液状化しやすい。
したがって適当である。

3 適当。
丘陵地は、平野と山地の中間にある、なだらかな起伏が連続する地形であり、一般に山地ほど急ではない。
そのため、山地に比べると斜面崩壊は生じにくいといえる。
したがって適当である。

4 適当。
台地は、低地より古い時代に形成された地盤であり、砂やれきが締まって堅固になっていることが多い。
一般に構造物を支持できる強度を有している。
したがって適当である。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 誤り。
農地法の許可を停止条件とする売買契約に基づく仮登記はすることができ、この場合、農業委員会の許可や届出は不要である。許可証がまだ手元にない場合や、売買契約後に許可申請をして許可待ちの間に、順位保全のため仮登記がされることがある。したがって①は誤りである。

2 正しい。
農地法3条・4条・5条の許可申請は、一定の場合を除き、当事者が連署した申請書を提出して行う。民事調停法による調停成立などはその例外にあたる。したがって②は正しい。

3 正しい。
農地の期間の定めのある賃貸借は、一定の場合を除き、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、従前と同一条件で更新したものとみなされる。ただし期間については従前どおりではなく、期間の定めのないものとなる。したがって問題文の趣旨は正しい。

4 正しい。
農地・採草放牧地の賃貸借については、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければ、解除、解約申入れ、合意解約、更新拒絶の通知をすることができない。農事調停による合意解約などは例外である。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
風致地区は、都市の風致（自然的な景観）を維持するための地区であり、条例で必要な規制を定めることができる。

2 正しい。
特定街区は、市街地の整備改善を図るために街区単位で定められ、容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限などを定める。

3 正しい。
近隣商業地域は、近隣住民向けの日用品供給を中心とする商業等の利便を増進するために定める用途地域である。

4 誤り。
記述は「田園住居地域」の定義である。
「生産緑地地区」は、市街化区域内の農地等で、良好な生活環境の確保に効用があり、かつ公共施設等の敷地として適した土地（500㎡以上）を都市計画で定めたものであり、指定されると建築等の行為が許可制となり、農地としての管理が求められる。
したがって、選択肢4は誤り。

解説

1 正しい。
売主が買主に対して説明義務を負う場合、売主と密接な関係にあり、売主と一体となって販売に関する一切の事務を行っていた宅地建物取引業者も、売主と同様に説明を行う信義則上の義務を負うことがある。判例でも、売主の100％出資子会社である宅建業者に売主と同様の説明義務を認めている。

2 正しい。
受任者は原則として自ら委任事務を処理すべきであり、復受任者を選任できるのは、①委任者の許諾を得たとき、または②やむを得ない事情があるときに限られる。

3 正しい。
委任契約は原則として委任者の死亡で終了するが、この規定は任意規定と解されている。そのため、本人が死亡しても代理権が消滅しない特約は有効であり、本肢のような合意があれば、本人死亡後も代理権は消滅しない。

4 誤り。
これは請負の説明である。委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって効力を生ずる契約である。委任は「仕事の完成」が目的ではなく、「事務処理の遂行」が目的である。したがって誤っているのは④である。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、期間を1年未満とする契約であっても、有効に成立する。
民法上の短期賃貸借のように1年とみなされるわけではない。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料が不相当になったときの増減額請求権を排除する特約は無効である。
したがって、「一定期間は減額しない」という特約があっても、現行賃料が不相当になれば減額請求できる。

3 正しい。
賃借人が建物の引渡しを受けている場合、原則として建物譲渡により賃貸人たる地位は譲受人に移転する。
もっとも、譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と、譲受人が譲渡人に建物を賃貸する旨を合意したときは、その地位は譲受人に移転しない。

4 誤り。
賃料増額請求は、現行賃料が定められてから一定期間が経過していなければならないというものではない。
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の変動などにより賃料が不相当になれば請求できる。

解説

1 誤り。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合による。共有者数で等分するわけではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
規約の定めや集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。たとえば売買などで専有部分を取得した人も、以前からある規約や決議に拘束される。

3 正しい。
管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。マンション管理の透明性を確保するための基本ルールである。

4 正しい。
区分所有者が通知を受けるべき場所を管理者に通知していないときは、その区分所有者の専有部分の所在地にあてて招集通知をすれば足りる。この場合、その通知は通常到達すべき時に到達したものとみなされる。したがって④は正しい。