過去問を解く

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

1のイメージ。
建物がなくなったのに登記だけ残っていると、現実と登記が食い違ってしまう。
そのため、建物が滅失したときは、1か月以内に滅失登記を申請しなければならない。

2のイメージ。
登記簿そのものは広く公開されているが、申請書のような附属書類まで誰でも無条件に見られるわけではない。
個人情報や申請内容が含まれるため、正当な理由がある場合に限って閲覧が認められる。

3のイメージ。
共有物分割禁止の定めは、共有者全員に影響する約束である。
その内容を変える登記も、関係者全員で足並みをそろえて申請する必要がある。

4のイメージ。
区分建物では、表題部所有者から買った人が、わざわざ表題部所有者に保存登記をしてもらってから移転登記するのでは手間がかかる。
そこで、取得者が直接保存登記を申請できるようになっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

（アのイメージ）
建物を借りるとき、契約前に相手へ説明すべきことと、契約が成立した後に書面へ書くべきことは、完全に同じではない。
たとえば「いつ引き渡してもらえるか」は、最終的な契約条件として 37条書面には書く必要がある。
でも、重要事項説明の段階で必ず説明しなければならない事項には入っていない。
このように、「重説に必要か」と「37条書面に必要か」は分けて考える必要がある。

（イのイメージ）
契約の解除については、重説では「解除に関する事項」を説明しなければならない。
ただ、37条書面になると話が少し変わる。
37条書面は「契約でどう決めたか」をまとめる書面なので、解除について何も特約を置いていないなら、書くこと自体がない。
つまり、重説には必要でも、37条書面には「定めがあるときだけ書く」という差がある。

（ウのイメージ）
買主にとって、抵当権が付いているかどうかはとても重要なので、契約前に重説で説明してもらう必要がある。
しかし、37条書面は契約内容の確認書面であって、重説事項を全部そのまま写す書面ではない。
だから、抵当権の内容まで 37条書面に当然に書くわけではない。
「重要だから 37条書面にも必ず書くはず」と思うとひっかかる。

（エのイメージ）
重説は、宅地建物取引士が口頭で説明し、宅建士証も提示するという厳しいルールがある。
これに対して 37条書面は、契約成立後に交付する書面で、宅建士が記名はするが、内容を読み上げて説明する義務まではない。
ここで「書面を渡す以上、説明もしないといけないのでは」と考えると間違える。

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

1のイメージ。
建蔽率には、火災に強い建物を建てる場合や、角地で防災上・通風上のメリットがある場合に緩和がある。
この問題では、その2つの緩和が重なるので、あわせて20％分ゆるくなる。

2のイメージ。
道路の上に建物や擁壁が突き出すと危ないので原則禁止である。
でも、地下通路や地下駐車場のように道路の地面の下なら、道路利用の邪魔になりにくいので例外的に認められる。

3のイメージ。
袋路状道路は避難や消防活動に不利なので、一定の建築物には追加規制をかけられる。
ただし、一戸建て住宅はこの条例付加制限の対象外である。

4のイメージ。
日影規制は、「建物がどこに建っているか」だけではなく、「どこに影を落とすか」も問題になる。
だから、対象区域外の建物でも、対象区域内に大きな影を落とすなら規制を受けることがある。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

（選択肢３のイメージ）
総会に30人出席していたとして、議事録に30人全員の署名が必要だとすると、1人でも先に帰ったり、署名を拒んだりしたら議事録が完成しなくなる。
それでは総会運営が止まってしまう。
だから法律は、議事録の信用性を確保しつつ現実的に回るように、「議長」と「出席者のうち一定数」の署名で足りる形にしている。
つまり「出席者全員が署名しなければならない」という断定が誤り。

具体例

アのイメージ。
一見すると家の設備に見えるガス配管でも、売買後にその所有権がガス会社のまま残ることがある。
この場合、あとでガス会社を変えようとしたときに買取費用などが発生することがあるので、買主は事前に知っておく必要がある。

イのイメージ。
「重要事項説明をする人」や「35条書面に記名する人」は宅建士である必要はあるが、専任である必要まではない。
ここは「宅建士」と「専任の宅建士」をわざと混ぜる典型的なひっかけである。

ウのイメージ。
区分所有建物では、管理をどこが担当しているかは買主にとって大事である。
マンションだけでなく、区分所有の事務所ビルでも同じで、管理会社の名前や所在地は説明対象になる。

エのイメージ。
中古マンションでは、修繕積立金がどんなルールで積み立てられているか、そして今どれくらい積み上がっているかが重要である。
積立額が少ないと、将来の大規模修繕で追加負担が出ることもあるため、買主に説明しなければならない。