過去問を解く

解説

1 不適当。
鋼は鉄を主成分とし、炭素を少量含む金属材料である。
炭素量が増えるほど、鋼は一般に「硬く・強く」なる一方で、粘り強さは低下する。
したがって、「炭素量が多いものほど、軟質で強度が小さい」とするこの記述は逆であり、不適当である。

2 適当。
鋼は鉄を主成分とするため、約 400～600℃ で強度・剛性が大きく低下する。
火災時には部材のたわみや屈曲が生じやすいため、耐火被覆や耐火塗料による処理が必要である。
また、雨や湿気、海風などにさらされるとさびて劣化するため、防錆処理も必要である。
したがって適当である。

3 適当。
鋼は強度と粘り強さのバランスがよく、同じ荷重条件でも比較的細い柱や梁で受け持つことができる。
したがって適当である。

4 適当。
鋼の密度は 1 立方センチメートル当たり約 7.85g、コンクリートは約 2.4g、木材は約 0.4g 程度である。
したがって、鋼の密度は木材やコンクリートに比べて大きい。
よって適当である。

解説

1 誤り。
不在者が管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
これは失踪宣告とは別の制度なので、生死不明が7年間続いていることまでは必要ない。

2 誤り。
不在者が管理人を置いた場合でも、その不在者の生死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、管理人を改任することができる。
不在者本人による管理人の監督が期待できなくなるためである。

3 誤り。
家庭裁判所により選任された管理人は、不在者の財産について保存行為を行う権限を持つ。
建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴することは、不在者の財産の現状を維持するための保存行為にあたるので、家庭裁判所の許可は不要である。

4 正しい。
家庭裁判所により選任された管理人は、保存行為のほか、性質を変えない範囲での利用・改良をすることができる。
また、それを超える行為であっても、家庭裁判所の許可を得れば、不在者の自宅を売却することができる。

解説

ア 誤り。
取引態様の別の明示は、広告をするときだけでなく、注文を受けるときにも必要である。
したがって、広告で明示していたからといって、注文を受ける際に改めて明示が不要になるわけではない。

イ 正しい。
宅地の形質について、実際よりも著しく優良であると人を誤認させる表示は、誇大広告等に当たり、監督処分の対象にも罰則の対象にもなる。
そして、実際に注文がなく、売買が成立しなかったとしても違反である。

ウ 誤り。
取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければならない。
最初の広告だけ明示して、その後の広告では省略することはできない。

エ 誤り。
代理又は媒介において、報酬とは別に広告料金を依頼者に請求できるのは、依頼者の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られる。
したがって、依頼者の依頼によらない広告について、その料金相当額を受領することはできない。

解説

ア 誤り。
当該建物に係る租税その他の公課の負担は、売買においては記載事項となるが、建物の貸借では37条書面の記載事項ではない。貸借では所有権移転がないためである。

イ 正しい。
敷金や共益費など、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的を37条書面に記載しなければならない。

ウ 正しい。
損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。売買か貸借かは問わない。

エ 誤り。
建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況は、既存建物の売買では問題となるが、既存建物の貸借の37条書面に必ず記載しなければならない事項ではない。

解説

1 誤り。
相手方が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告をしなくても契約を解除することができる。したがって、Ｃが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に示している以上、Ｂは催告なしで解除できる。

2 誤り。
相続人は被相続人の契約上の地位を承継する。解除権は一身専属権ではないため、Ａが有していた解除権はＣに相続される。よって、Ｂが代金を支払わない場合には、Ｃは本件契約を解除することができる。

3 誤り。
売買契約において、売主の引渡義務と買主の代金支払義務は同時履行の関係にある。Ｂが代金を支払い済みであれば、Ｃに対して甲土地の引渡しを請求することができる。所有権登記は第三者対抗要件であって、当事者間の引渡請求の要件ではない。

4 正しい。
本件契約がＡの詐欺により締結されたものであれば、ＢはＡに対して詐欺取消しを主張できる立場にある。そしてＡの死亡により、売主としての地位は相続人Ｃに承継されるので、ＢはＣに対しても本件契約の取消しを主張することができる。

解説

1 誤り。
団地と駅その他の施設との間の道路距離又は所要時間を表示するときは、最も近い地点と最も遠い地点の数値を「併記」しなければならない。
いずれか一つだけの表示では足りない。
また、団地が複数の区画に分かれるときは、取引する区画ごとに距離を表示する必要がある。
したがって誤り。

2 誤り。
管理費については、1戸当たりの月額を表示するのが原則である。
住戸によって管理費の額が異なり、全てを表示するのが広告スペースの関係で困難なときは、「最低額及び最高額」を表示することができる。
最高額のみでは足りない。
したがって誤り。

3 正しい。
新設予定の鉄道の駅等又はバス停については、当該路線の運行主体が公表したものであれば、現に利用できるものでなくても、その新設予定時期を明示して広告に表示することができる。
したがって正しい。

4 誤り。
徒歩による所要時間は、道路距離 80 m につき 1 分で換算し、1 分未満の端数は切り上げて 1 分とする。
15 分 50 秒であれば、表示は 16 分としなければならない。
したがって誤り。

解説

ア 禁止されている。
契約の勧誘を行う際は、勧誘に先立って、宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘者の氏名、勧誘の目的を告げなければならない。
本肢では、業者名と免許番号、勧誘目的は伝えているが、「勧誘者の氏名」を告げていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

イ 禁止されている。
契約の申込みの撤回や解除を妨げるために、相手方を威迫する行為は禁止されている。
本肢では、声を荒げて事務所に来るよう強く求め、申込者が不安を覚えているので、「威迫」に当たる。
その後に撤回が認められていても、威迫行為があった時点で違反である。

ウ 禁止されている。
従業者証明書は、その宅地建物取引業者に従事する役員、従業員、アルバイトなどを含めた全ての従業者が携帯しなければならない。
本肢では、アルバイトにチラシ配布をさせているのに、従業者証明書を携帯させていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者やその従業者は、契約締結の勧誘に際して、将来の利益や有利性が確実であると誤解させるような「断定的判断」を提供してはならない。
本肢の「将来にわたりそこにマンションなどの高層の建物が建つ予定は全くない」という説明は、将来の事情を断定して相手に安心感を与えるものであり、断定的判断の提供に当たる。
したがって禁止されている。

解説

1 誤り。
保証金の供託又は保険契約の締結の状況の届出は、基準日前10年間に自ら売主として引き渡した新築住宅が対象になる。
したがって、基準日前1年間の実績が0戸でも、基準日前10年間に10戸ある以上、届出が必要である。

2 正しい。
基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について必要な届出をしなかった場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3 誤り。
新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売されたとしても、住宅販売瑕疵担保責任保険契約が当然に解除されるわけではない。

4 誤り。
保証金の供託額を決めるための新築住宅の合計戸数の算定では、床面積が55㎡以下である住宅は、2戸をもって1戸として数える。
25㎡以下を3戸で1戸と数えるわけではない。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

1 誤り。
質権は動産だけでなく不動産にも設定できる（不動産質）。
したがって、「抵当権は設定できるが、質権は設定できない」は誤り。

2 誤り。
留置権が成立するには、「その物に関して生じた債権」であることが必要である。
本件の貸金返還債務と、Ｂが預かっている動産は関係がないため、留置権は成立しない。
よって誤り。

3 誤り。
先取特権は、法律が特に認めた一定の債権にだけ成立する。
金銭消費貸借の「貸金債権」には、一般に先取特権はない。
よって誤り。

4 正しい。
悪意による不法行為に基づく損害賠償債権は、相殺の場面で制限が問題になる。
ここで大事なのは、「どちらの債権が自働債権か」である。
本肢では、Ａが持つ損害賠償請求債権が自働債権であり、Ａの返還債務が受働債権である。
この形では相殺ができる。
よって正しい。