過去問を解く

解説

ア 正しい。
政令で定める使用人が、宅地建物取引業法の欠格事由に当たる者であるときは、その法人は免許を受けることができない。
Ｂは、刑法第234条の罪により懲役刑、しかも執行猶予付きの判決を受けている。
執行猶予期間が満了していない段階では、まだ欠格事由から外れていない。
したがって、Ｂが政令で定める使用人であるＣ社は、免許を受けることができない。

イ 正しい。
不正手段による免許取得を理由とする免許取消処分の聴聞の公示後、処分を免れるように廃業届を出した場合で、その廃業に相当の理由がないときは、一定の者は 5 年間免許を受けられない。
その対象には、公示日前 60 日以内に当該法人の役員であった者も含まれる。
Ｅは公示日の 40 日前に取締役を退任しているので、この範囲に入る。
したがって、Ｅは当該届出から 5 年を経過しなければ免許を受けることができない。

ウ 誤り。
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者が免許を受けるには、その法定代理人に欠格事由がないことが必要である。
Ｇは刑法第206条の罪により罰金刑に処せられており、その執行終了後 5 年を経過していない。
この場合、Ｇは欠格事由に該当するので、Ｆは免許を受けることができない。
したがって、「免許を受けることができる」とするウは誤り。

エ 正しい。
破産に関する欠格事由は、「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」である。
つまり、復権を得ればその欠格事由は消える。
ここには、刑罰のような「その後 5 年間」の制限はない。
したがって、Ｊが復権を得た後であれば、その日から 5 年を経過していなくても、Ｊが政令で定める使用人であることを理由にＫ社が欠格になることはない。
よって正しい。

解説

1 誤り。
建物の貸借では、法令上の制限に関する重要事項説明は原則不要であり、例外として説明が必要なのは限られた規定だけである。
準防火地域内にあることや、建築基準法第 61 条第 1 項に基づく建物の構造制限の概要は、建物の貸借の重要事項説明の対象ではない。
したがって誤りである。

2 誤り。
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めは、区分所有建物に係る重要事項説明の内容である。
また、まだ正式な規約として成立していなくても、案の段階のものがあれば、その内容が記載・説明の対象となる。
したがって、「案の段階なら説明不要」とするのは誤りである。

3 誤り。
重要事項説明の対象となるのは、代金や借賃以外に授受される金銭の「額」と「授受の目的」である。
「保管方法」については説明不要である。
したがって誤りである。

4 正しい。
既存建物の取引では、その建物が過去 1 年以内、ただし鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は過去 2 年以内に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要を説明しなければならない。
本肢は鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅であり、1 年 6 か月前の調査は 2 年以内なので説明対象となる。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

ア 誤り。
ＢがＡとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得すると、通常は所有権と地上権が同一人に帰属するため混同が問題となる。もっとも、本件では甲土地にＣの抵当権が設定されているので、第三者の権利の目的となっている場合にあたり、混同は生じない。したがって、本件地上権は消滅しない。

イ 誤り。
Ａが死亡してＢが単独相続により甲土地の所有権を取得した場合でも、土地にＣの抵当権が付いている以上、第三者の権利保護のため混同は生じない。よって、本件地上権は消滅しない。

ウ 誤り。
ＢがＡとの代物弁済契約により甲土地の所有権を取得した場合も同様である。地上権者が底地を取得した場面では混同により地上権が消えるのが原則だが、土地が第三者Ｃの抵当権の目的となっているため、混同の例外として地上権は消滅しない。

エ 誤り。
ＢがＡとの贈与契約により甲土地の所有権を取得した場合でも結論は同じである。取得原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても、甲土地に第三者Ｃの抵当権が存在する以上、混同は生じず、本件地上権は消滅しない。

したがって、正しいものは一つもない。

解説

1 誤り。
記述は「個別的要因」の説明ではなく、「一般的要因」の説明である。
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因、つまり各物件ごとの特色のことである。
したがって誤り。

2 正しい。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法であり、賃貸不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用できる。
したがって正しい。

3 正しい。
原価法において再調達原価から控除する減価額を求める方法には、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の二つがあり、これらは併用する。
したがって正しい。

4 正しい。
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、工事完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
これは未竣工建物等鑑定評価の場面である。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
特定盛土等規制区域内で一定規模の特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の許可申請をする工事主は、あらかじめ、周辺住民に対して説明会の開催等により工事内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。よって正しい。

2 誤り。
宅地造成等工事規制区域内の土地について「宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない」という努力義務（保全義務）を負うのは、「工事主又は工事施行者」ではない。
この義務を負うのは、その土地の「所有者等」であり、「所有者」「管理者」「占有者」が含まれる。
よって誤り。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、災害防止のため必要があると認めるときは、その土地の「所有者」「管理者」「占有者」「工事主」「工事施行者」に対し、擁壁等の設置等の必要な措置をとることを勧告できる。よって正しい。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内で宅地造成等に関する工事の許可を受けた工事主は、許可に係る土地の見やすい場所に、氏名又は名称など所定事項を記載した標識を掲げなければならない。よって正しい。

解説

ア 誤り。
取引態様の別の明示は、広告をするときだけでなく、注文を受けるときにも必要である。
したがって、広告で明示していたからといって、注文を受ける際に改めて明示が不要になるわけではない。

イ 正しい。
宅地の形質について、実際よりも著しく優良であると人を誤認させる表示は、誇大広告等に当たり、監督処分の対象にも罰則の対象にもなる。
そして、実際に注文がなく、売買が成立しなかったとしても違反である。

ウ 誤り。
取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければならない。
最初の広告だけ明示して、その後の広告では省略することはできない。

エ 誤り。
代理又は媒介において、報酬とは別に広告料金を依頼者に請求できるのは、依頼者の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られる。
したがって、依頼者の依頼によらない広告について、その料金相当額を受領することはできない。

解説

1 正しい。
換地により従前の宅地と換地の資産価値に不均衡が生じる場合は、換地計画で清算金を定める。清算金の徴収・交付は、換地処分の公告があった日の翌日に確定する。

2 正しい。
現に施行中の施行地区を含む区域について新たに土地区画整理事業を施行しようとするときは、現在の施行者の同意を得なければならない。これは同じ区域で事業が重複して行われるのを防ぐためである。

3 正しい。
換地処分の公告があった後、施行者は施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行による変動があったものにつき、遅滞なく登記を申請し、又は嘱託しなければならない。

4 誤り。
土地区画整理審議会が置かれるのは、都道府県、市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社などによる公的施行の場合である。組合施行では土地区画整理審議会は置かれないため、仮換地指定についてその同意を得る必要はない。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。

解説

1 適当。
ラーメン構造は、柱と梁を強固に接合し、地震や風などの水平荷重に対する耐力を高める構造である。柱は鉛直方向、梁は水平方向に配置され、接合部を剛接にすることで一体的に働く。

2 適当。
ブレース構造は、柱や梁で構成された四角形のフレームの対角線上にブレース（斜材）を入れて補強する構造である。横方向の変形を抑え、地震や風に対する強度を高める。

3 不適当。
ブレース構造は、建物の骨組み全てに使うことが多いわけではなく、一部の補強として採用されることが多い。実際には、ラーメン構造など他の構造と併用されるケースが多い。したがって③が最も不適当である。

4 適当。
壁式構造は、壁と床を一体化して箱のような構造にするもので、原則として柱や梁を用いない。壁面全体で力を受けるため、剛性を高めやすい。