過去問を解く

具体例

1のイメージ。
建物がなくなったのに登記だけ残っていると、現実と登記が食い違ってしまう。
そのため、建物が滅失したときは、1か月以内に滅失登記を申請しなければならない。

2のイメージ。
登記簿そのものは広く公開されているが、申請書のような附属書類まで誰でも無条件に見られるわけではない。
個人情報や申請内容が含まれるため、正当な理由がある場合に限って閲覧が認められる。

3のイメージ。
共有物分割禁止の定めは、共有者全員に影響する約束である。
その内容を変える登記も、関係者全員で足並みをそろえて申請する必要がある。

4のイメージ。
区分建物では、表題部所有者から買った人が、わざわざ表題部所有者に保存登記をしてもらってから移転登記するのでは手間がかかる。
そこで、取得者が直接保存登記を申請できるようになっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｈが、市街化区域にある隣り合った 2 つの土地をまとめて使いたいと考えた。
甲土地 1,200 m2 はお金を払って買う。
乙土地 1,300 m2 は、親族の好意で無償で借りる。

見た目は「合計 2,500 m2 の一団の土地を押さえた」ので、つい「2,000 m2 を超えているから届出が必要だ」と思いやすい。
でも国土利用計画法の事後届出は、「土地売買等の契約」に当たるものだけを面積判定の土台にする。
無償で賃借権を設定してもらうだけなら、そもそも「対価性」がなく、届出対象の契約に入らない。
そのため、届出対象として数えるのは売買した甲土地 1,200 m2 だけ。
市街化区域の基準である 2,000 m2 に届かないので、事後届出は不要になる。

具体例

（選択肢3のイメージ）
新しくできる駅の近くの物件を売るとき、今はまだ駅が完成していなくても、「将来ここに駅ができる」と分かっていれば、買う人にとって大きな判断材料になる。
ただし、業者が勝手に「そのうち駅ができるらしい」と書いてよいわけではない。
本当に表示できるのは、鉄道会社やバス会社など、その路線の運行主体が正式に公表している場合だけである。
そして、誤解を防ぐために、「いつできる予定なのか」も一緒に明示しなければならない。
つまり、「まだ使えない施設でも、正式発表があり、予定時期も示すなら広告に出せる」というのがポイントになる。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。

具体例

1のイメージ。
免責的債務引受は、「元の債務者が抜けて、別の人が新しい債務者になる」仕組みである。
債権者からすると、誰に請求できるかが変わるので大きな問題であり、勝手に交代されては困る。
だから、債権者の承諾が必要になる。

2のイメージ。
併存的債務引受は、元の債務者が残ったまま、新しく引受人も一緒に責任を負う形である。
債務者と引受人だけで話を決めた場合でも、最終的には利益を受ける債権者が「それで受けます」と承諾して効力が生じる。

3のイメージ。
今度は債権者と引受人が直接、「あなたも一緒に払う人になってください」と契約する場面である。
この場合、元の債務者の承諾まではいらない。
元の債務者のためというより、債権者にとって回収先が増える契約だからである。

4のイメージ。
借りた部屋を勝手に別の人へ又貸しするのは、貸主から見ると誰が使っているのか分からなくなり不利益が大きい。
そのため、転貸には賃貸人の承諾が必要になる。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。

具体例

1のイメージ。
昔は「承諾の手紙を出した時に契約成立」と考えるルールがあった。
でも今は、メールや通信手段が発達して、送っただけでは相手に本当に届いたか分からない場面も整理しやすくするため、基本は「相手に届いた時」に効力が生じる考え方になっている。
だから①は昔の名残のような内容で、今の民法条文にはない。

2のイメージ。
無効な契約でお金や物を受け取ってしまったなら、「最初からなかったこと」に戻す必要がある。
売買契約が無効なら、買主は物を返し、売主は代金を返す、という原状回復の話である。

3のイメージ。
代理人が、本人のためではなく自分や仲間の利益のために動き、しかも相手もそれを知っていたなら、その行為はまともな代理行為としては扱わない。
本人を守るため、無権代理と同じ扱いにする。

4のイメージ。
未成年者は原則として法定代理人の同意がないと勝手に契約できない。
ただし、「得するだけ」の行為、たとえば贈与を受けるだけのような場合は、わざわざ同意まではいらない。

具体例

（アのイメージ）
クーリング・オフが使えるかどうかは、「どこで契約したか」ではなく、まず「どこで買受けの申込みをしたか」で決まる。
今回は、ＣはＢの事務所で申込みをしている。
Ｂの事務所は、売主Ａから媒介を受けた宅建業者の事務所なので、「事務所等」に当たる。
そのため、あとで喫茶店で契約したとしても、最初の申込み場所が事務所等なので、クーリング・オフは使えない。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、買主が「やっぱりやめます」と書面を出した時点で効力が発生する制度である。
もし「8日以内に相手に届かなければダメ」とすると、郵便の遅れなどで買主が不利になってしまう。
だから、到達を条件にする特約は無効になる。

（ウのイメージ）
Ｃは自宅で申込みをしているが、それはＣが自分から「自宅でやりたい」と言ったわけではなく、Ｂから提案されたものである。
この場合、自宅でもクーリング・オフの適用除外にはならない。
しかも、クーリング・オフについての告知書面も受けていないので、8日間のカウント自体が始まらない。
したがって、Ｃは後からでもクーリング・オフできる。
ここで「契約をＡの事務所で締結したからできない」と考えるとズレる。PDF基準では、ここは誤りの肢である。

（エのイメージ）
クーリング・オフの告知書面には、誰が売主かをはっきり書く必要がある。
今回の売主はＡであり、Ｂはあくまで媒介業者である。
そのため、書面にはＡの商号又は名称、住所、免許証番号を書くが、Ｂの情報までは記載しない。
ここが重説や37条書面と違ってひっかけになりやすい。

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。