過去問を解く

解説

1 誤り。
実務経験2年に満たない者が登録を受けるには、登録実務講習を修了している必要があるが、「試験合格の日から1年以内なら都道府県知事指定講習で登録できる」という制度はない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引士証は、有効期間満了により効力を失ったときは、速やかにその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。したがって②は誤りである。

3 誤り。
他人に自己の名義を貸し、その者がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、名義貸しとして監督処分の対象となる。相手方が宅地建物取引士登録を受けた者であっても例外にはならない。したがって③は誤りである。

4 正しい。
事務所には、従業者5人につき1人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。この要件を欠くことになったときは、宅地建物取引業者は2週間以内に必要な措置を執らなければならない。唯一の専任宅建士が取引士証の有効期間満了により宅建士でなくなった場合も同様である。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。

解説

1 誤り。
団地と駅その他の施設との間の道路距離又は所要時間を表示するときは、最も近い地点と最も遠い地点の数値を「併記」しなければならない。
いずれか一つだけの表示では足りない。
また、団地が複数の区画に分かれるときは、取引する区画ごとに距離を表示する必要がある。
したがって誤り。

2 誤り。
管理費については、1戸当たりの月額を表示するのが原則である。
住戸によって管理費の額が異なり、全てを表示するのが広告スペースの関係で困難なときは、「最低額及び最高額」を表示することができる。
最高額のみでは足りない。
したがって誤り。

3 正しい。
新設予定の鉄道の駅等又はバス停については、当該路線の運行主体が公表したものであれば、現に利用できるものでなくても、その新設予定時期を明示して広告に表示することができる。
したがって正しい。

4 誤り。
徒歩による所要時間は、道路距離 80 m につき 1 分で換算し、1 分未満の端数は切り上げて 1 分とする。
15 分 50 秒であれば、表示は 16 分としなければならない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間を20年とする借地権は、事業用定期借地権等にあたる。この場合、建物買取請求権の規定は適用されないが、設定契約は公正証書によってしなければならない。「公正証書による等書面」としている点が誤りである。

2 誤り。
これは建物譲渡特約付借地権として有効である。借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めれば、借地権を消滅させることができる。したがって、「無効である」は誤りである。

3 正しい。
借地権の設定において存続期間を定めなかったときは、普通借地権となり、その存続期間は30年である。したがって③は正しい。

4 誤り。
借地契約の更新後の期間は、最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上でなければならない。したがって、最初の更新で存続期間を定めなかったときに10年となるとする④は誤りである。

解説

1 誤り。
農地法の許可を停止条件とする売買契約に基づく仮登記はすることができ、この場合、農業委員会の許可や届出は不要である。許可証がまだ手元にない場合や、売買契約後に許可申請をして許可待ちの間に、順位保全のため仮登記がされることがある。したがって①は誤りである。

2 正しい。
農地法3条・4条・5条の許可申請は、一定の場合を除き、当事者が連署した申請書を提出して行う。民事調停法による調停成立などはその例外にあたる。したがって②は正しい。

3 正しい。
農地の期間の定めのある賃貸借は、一定の場合を除き、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、従前と同一条件で更新したものとみなされる。ただし期間については従前どおりではなく、期間の定めのないものとなる。したがって問題文の趣旨は正しい。

4 正しい。
農地・採草放牧地の賃貸借については、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければ、解除、解約申入れ、合意解約、更新拒絶の通知をすることができない。農事調停による合意解約などは例外である。したがって④は正しい。

解説

代襲相続とは、本来相続するはずだった人が相続できない状態になったとき、その直系卑属が代わりに相続人になる制度である。

ア 正しい。
Ａが死亡する以前にＢが死亡している。
Ｂが相続人になれないので、ＣがＢを代襲して相続人になる。

イ 正しい。
Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失った場合は「相続欠格」に当たる。
欠格によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

ウ 正しい。
ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失った場合は「廃除」である。
廃除によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

エ 誤り。
Ｂが相続放棄をすると、Ｂは「初めから相続人でなかったもの」とみなされる。
放棄は「死亡」「欠格」「廃除」と違い、代襲相続が発生する原因にならない。
よってＣは代襲相続人にならない。

結論として、代襲相続が起きるのは「ア、イ、ウ」であり、正しい選択肢は「4」である。

解説

1 正しい。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供してはならない。これは宅地建物取引業法上の禁止行為である。

2 誤り。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げることが禁止されている。引渡し時期について故意に不実告知をした場合、後で37条書面に正確に記載しても違反は治らない。

3 正しい。
人の死の告知ガイドラインでは、売買対象の居住用不動産で自然死や日常生活での不慮の死があった場合、特殊清掃等が伴わなければ、原則として買主に告げなくてもよいとされている。

4 正しい。
ガイドラインでは、賃貸借対象の居住用不動産で自然死等以外の死が発生した場合でも、特段の事情がない限り、その死が発覚してから概ね3年を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしている。

解説

1 正しい。
開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発区域に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
これは既に存在する公共施設との関係を調整するための手続である。

2 誤り。
開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可が必要である。
軽微な変更についてだけ届出で足りるので、「原則届出で、軽微変更は届出不要」とする②は逆である。

3 誤り。
工事完了後は、開発許可を受けた者が都道府県知事に届出をし、都道府県知事が検査済証を交付したうえで、都道府県知事が公告する。
開発許可を受けた者が自ら公告するわけではない。

4 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内で建物を新築する場合は、開発行為を伴わなくても、原則として都道府県知事の許可が必要である。
自己の居住用住宅だから当然に許可不要になるわけではない。

解説

1 正しい。
これは現在の民法の条文には存在しない。民法では、意思表示はその通知が相手方に到達した時から効力を生ずるとされ、契約も承諾の意思表示が相手方に到達した時に成立する。かつては隔地者間契約について承諾の発信主義の規定があったが、現在は削除されている。したがって、「条文として規定されていないもの」は①である。

2 誤り。
これは民法121条の2第1項に規定されている。無効な法律行為に基づいて給付を受けた者は、相手方を原状に復させる義務を負う。

3 誤り。
これは民法107条に規定されている。代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をし、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、無権代理行為とみなされる。

4 誤り。
これは民法5条1項に規定されている。未成年者の法律行為には原則として法定代理人の同意が必要だが、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為は例外である。