過去問を解く

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業をやめて、これまで供託していた営業保証金を返してもらいたいと考えた。
でも、その前に、過去にＡと取引した人の中に「まだ返してもらう権利がある人」がいるかもしれない。
もし何の手続もなくＡに営業保証金を返してしまうと、本来そこから弁済を受けられるはずだった人が困ってしまう。
そこで法律は、いきなり取り戻すことを認めず、「還付を受ける権利がある人は、一定期間内に申し出てください」と官報で公告させる。
その期間も短すぎてはいけないので、「6か月を下らない」期間が必要になる。
だから選択肢1が正しい。

具体例

（選択肢4のイメージ）
山のふもとに大きな分譲地や商業施設をつくる計画を考える。ところが、その土地の一部が「土砂崩れの危険が高い」「津波などの危険が高い」として、建築基準法の「災害危険区域」に指定されていた。
もし、こうした危険な場所を含んだまま大規模開発ができてしまうと、住む人や利用する人の安全を確保できない。
そこで、自己居住用住宅のような例外を除き、原則として開発区域に災害危険区域の土地を入れてはいけない、というルールで安全側に倒している。だから選択肢4が正しい。

具体例

1のイメージ。
マンションの集会では、ふつうは事前に「この話をします」と知らせた内容しか決められない。
でも、軽い事項については、規約で特別に決めておけば、通知していないことでも決議できるようにしておくことができる。

2のイメージ。
招集通知を出さずに、いきなり集会を開くのはかなり例外的な扱いである。
そのため、「かなり多くの人が賛成している」だけでは足りず、議決権を持つ全員の同意が必要になる。

3のイメージ。
共用部分の保存行為とは、壊れた共用廊下を応急的に直すとか、雨漏りを防ぐために最低限の補修をするといった行為である。
これは共有者みんなの利益になるので、原則として各共有者が単独でできる。

4のイメージ。
一部共用部分とは、たとえば特定の棟だけが使う階段や廊下のようなものである。
こうした部分についての規約変更は、その部分を使う人たちの4分の3以上で決める。
8人いるなら6人以上の賛成が必要なので、3人が反対すると変更できない。

具体例

1のイメージ。
買戻し特約つきで不動産を売っても、その特約はいつまでも残るわけではなく、最長10年で効力が切れる。
もう法律上効力がないのだから、相手を探して共同で消してもらわなくても、権利者側から単独で抹消しやすくしている。

2のイメージ。
土地収用では、収用される側が素直に登記協力しないことも多い。
そのため、事業を行う起業者が単独で所有権移転登記を申請できるようになっている。

3のイメージ。
遺言で不動産をもらう場合でも、誰がもらうかで扱いが違う。
相続人に対する遺贈なら単独申請が認められるが、相続人ではない人への遺贈はそこまで簡単ではなく、原則どおり共同申請になる。
ここがひっかけポイントである。

4のイメージ。
住所変更登記は、誰かに権利を渡す登記ではなく、「今の住所はここです」と情報を直すだけである。
だから、登記名義人が自分ひとりで申請できる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
期間の定めがない賃貸借で、Ｂが引っ越したくなった。Ｂが「解約します」と言ったら、基本は3か月で終わる。
一方で、Ａが「出て行って」と言うのは借主保護が強く、6か月の予告が必要で、さらに正当事由も問題になる。
だから「どちらも6か月」は違う。

（選択肢2のイメージ）
2年契約で、満了が近いのにＡもＢも何も言わずにズルズル住み続けた。
このとき法定更新が起きるが、「また2年更新」とは限らない。更新後は「期間の定めがない契約」に切り替わるのがポイント。
だから「期間を2年として更新」は違う。

（選択肢3のイメージ）
Ｂが店舗を借りて、カウンターや棚などの造作を付けた。契約終了時に「造作を買い取って」と言える制度が造作買取請求権。
ただ、契約で最初から「造作買取請求権は行使しない」と合意しておけば、その合意が優先される。
だから、この特約は有効。

（選択肢4のイメージ）
ビルを数年後に取り壊す予定なので、「取り壊す時に賃貸借は終了」と決めて貸したい。
この場合、方式のルールはあるが、「公正証書でなければならない」とまでは言えない。
だからこの断定は違う。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

ＡとＢが連帯で100万円を借りた（債権者はＣ）。

ケース1 ＣがＡにだけ「払え」と請求した
Ａに請求した事実は、Ｂに対して自動で同じ効果を生むわけではない。
これが「相対効が原則」という感覚。

ケース2 ＡがＣを相続してしまい、Ａが「債務者」と「債権者」を同時に持つ状態になった
これは混同で、債権債務が消える。
連帯の全体に影響するので、Ｂの負担にも効く（絶対効）。

ケース3 ＡがＣに対して別の債権を持っていて、「相殺する」と言った
相殺で債務が減るのは連帯全体に影響するので、Ｂにも効く（絶対効）。

ケース4 ＡがＣと話し合って「別の債務に組み替える」更改をした
更改も連帯全体に影響する扱いになり、Ｂにも効く（絶対効）。

結論として、他に効かないのは「請求」だけ。

具体例

（アのイメージ）
昔に甲県で試験に受かり、その後に乙県でも試験に受かった人がいたとしても、「後から受かった県でしか登録できない」というルールではない。
宅地建物取引士の登録は、どの知事の登録を受けるかという別の話であり、「試験日が遅い県に固定される」わけではない。
ここは、試験合格と登録制度をごちゃまぜにしやすいひっかけである。

（イのイメージ）
勤務先の会社名が変わると、登録簿の情報としては直さないといけない。
でも、宅地建物取引士証そのものには勤務先の名前は書かれていない。
だから、登録簿の変更手続は必要でも、取引士証の書換えまではいらない。
「登録が変わるなら証明書も全部書換えだろう」と思うと間違える。

（ウのイメージ）
宅地建物取引士証の有効期限が切れたのに、そのまま持ち続けていると、まだ使える証明書のように見えてしまう。
そこで法律は、効力を失った取引士証は速やかに返納するよう求めている。
登録が消除された場合も同じで、使えない証明書を手元に残しておかない仕組みになっている。

（エのイメージ）
東京で登録していた宅地建物取引士が、大阪の宅建業者の事務所で働くことになった。
このとき、登録を大阪へ移すことはできるが、必ず移さなければならないわけではない。
「登録の移転ができる」という制度であって、「移転しなければならない」という義務ではない。
ここを取り違えやすい。

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。