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解説

1 正しい。
事務管理は「義務なく他人のために事務を管理する」場合に成立する。
しかし本件でＣが修理をしたのは、Ｂとの「請負契約」に基づくもの。
契約に基づく履行は事務管理ではないため、ＣはＡに対して事務管理を根拠に修理費用を請求できない。
よって正しい。

2 誤り。
屋根の雨漏り修理は、建物の使用収益に必要な修繕であり、賃貸人Ａが負担すべき修繕に当たる。
賃借人Ｂが賃貸人の負担すべき「必要費」を支出したときは、「直ちに」償還請求できる。
契約終了時の償還となるのは「有益費」の場合である。
よって誤り。

3 誤り。
不動産の先取特権には「不動産保存」「不動産工事」「不動産売買」がある。
本件の屋根修理は、性質として「保存」に近く、「不動産工事の先取特権」が当然に成立するものではない。
また、先取特権は原則として「債務者の不動産」に存在するが、Ｃの債務者はＢであり、甲建物の所有者はＡである。
さらに、不動産の先取特権はいずれも「登記」が必要であり、「当然に」行使できるわけではない。
よって誤り。

4 誤り。
不当利得は「法律上の原因なく」利益を受けた場合に成立する。
本件では、「権利金を支払わない代わりに修繕費を負担する」という対価関係がある。
修繕費と権利金が相応しているなら、Ａが法律上の原因なく利益を受けたとはいえない。
したがって、ＣはＡに対して不当利得を根拠に請求できない。
よって誤り。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 誤り。
専属専任媒介契約では、指定流通機構への登録は宅地建物取引業者の義務である。
依頼者から「秘密にしてほしい」と言われても、その申出を理由に登録しないことはできない。
これに反する特約は無効であり、登録しなければ違反になる。

2 誤り。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の有効期間について、「自動更新」の特約をすることは禁止されている。
期間満了後も継続したいなら、依頼者からの申出により、あらためて契約を更新しなければならない。
したがって誤り。

3 誤り。
売買・交換に係る媒介契約書に記名するのは宅地建物取引業者であり、重要事項説明書や37条書面のように宅地建物取引士が記名する義務はない。
したがって誤り。

4 正しい。
専属専任媒介契約に関して指定流通機構に登録すべき事項には、「取引の申込みの受付に関する状況」も含まれる。
令和7年度からの新設項目であり、専属専任媒介契約では登録が必要である。
したがって正しい。

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。

解説

ア 正しい。
宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権を自ら売主として販売する場合は、原則として重要事項説明書の交付と説明が必要である。
ただし、金融商品取引法で契約前の説明が不要とされている一定の場合には、宅建業法でも重説が不要となる。
本肢では、宅建業法第 35 条第 3 項に基づき説明すべき事項のすべてが記載された目論見書を交付しているため、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。

イ 正しい。
取引対象の建物が建築工事完了前のものであるときは、取引の種類を問わず、工事完了時の形状、構造等について必要に応じ図面を交付して説明しなければならない。
建物については、主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造が説明対象になる。
したがって正しい。

ウ 正しい。
宅地建物の貸借では、敷金や保証金など、契約終了時に精算される金銭について、その精算に関する事項が重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

エ 正しい。
売買対象となる宅地建物又は貸借対象となる宅地が津波防護施設区域内にあるときは、法令上の制限として、その制限の概要を説明しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
買戻しの特約の期間は最長10年であり、契約の日から10年を経過した買戻し特約は法律上その効力を失う。そこで、買戻しの特約に関する登記は、登記権利者が単独で抹消を申請することができる。

2 正しい。
所有権移転登記は共同申請が原則であるが、不動産の収用による所有権移転登記は例外として、起業者が単独で申請することができる。

3 誤り。
単独申請が認められるのは、相続人に対する遺贈による所有権移転登記である。これに対し、相続人ではない者に対する遺贈による所有権移転登記は、原則どおり相続人と受遺者の共同申請となる。

4 正しい。
登記名義人の住所についての変更登記は、権利の設定や移転ではなく、既存の登記情報の更新にすぎないため、登記名義人が単独で申請することができる。

解説

この問題は、次の3つを順番に整理すると迷わない。
(1) 消滅時効（引渡しから10年が目安）
(2) 通知期間（不適合を知ってから1年以内に通知）
(3) 特約の効力（宅建業法40条と、売主の悪意の例外）

1 正しい。
引渡しから11年経過しているので、契約不適合責任の追及は消滅時効にかかる。
発見から1年以内に通知しても、時効で請求できない。
よって正しい。

2 正しい。
「引渡しから3年以内に通知しないと責任を負わない」という特約は、売主が業者でない場合は有効。
売主が業者でも、宅建業法40条は「引渡しから2年以上」の担保期間を定める必要があるだけなので、3年は有効になり得る。
本肢は4年後発見なので、特約により請求できない。
よって正しい。

3 誤り（これが正解）。
「引渡しから1年以内に通知しないと責任を負わない」という特約があっても、
売主Ａが「契約締結時点で土壌汚染を知っていて告げていなかった」場合、その不適合については特約で免責できない。
したがって、Ｂは引渡しから3年後に発見して直ちに通知していれば、Ａが宅地建物取引業者か否かにかかわらず損害賠償を請求できる。
本肢は「業者か否かで結論が異なる」としているので誤り。

4 正しい。
「一切責任を負わない」特約は、売主が業者でない場合は有効になり得る。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合は、買主に不利な免責は宅建業法40条により制限され、特約が無効となる。
この場合は民法のルールに戻り、「発見から1年以内の通知」で追及できる。
よって、売主が業者か否かで結論が異なるので正しい。

解説

ア 禁止されている。
契約の勧誘を行う際は、勧誘に先立って、宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘者の氏名、勧誘の目的を告げなければならない。
本肢では、業者名と免許番号、勧誘目的は伝えているが、「勧誘者の氏名」を告げていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

イ 禁止されている。
契約の申込みの撤回や解除を妨げるために、相手方を威迫する行為は禁止されている。
本肢では、声を荒げて事務所に来るよう強く求め、申込者が不安を覚えているので、「威迫」に当たる。
その後に撤回が認められていても、威迫行為があった時点で違反である。

ウ 禁止されている。
従業者証明書は、その宅地建物取引業者に従事する役員、従業員、アルバイトなどを含めた全ての従業者が携帯しなければならない。
本肢では、アルバイトにチラシ配布をさせているのに、従業者証明書を携帯させていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者やその従業者は、契約締結の勧誘に際して、将来の利益や有利性が確実であると誤解させるような「断定的判断」を提供してはならない。
本肢の「将来にわたりそこにマンションなどの高層の建物が建つ予定は全くない」という説明は、将来の事情を断定して相手に安心感を与えるものであり、断定的判断の提供に当たる。
したがって禁止されている。

解説

1 誤り。
映画館は、準住居地域では客席部分が200㎡未満に限り建築することができる。客席部分300㎡の映画館は、第二種住居地域内でも準住居地域内でも建築することができない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
特定用途誘導地区では、都市計画で建築物の高さの最高限度を定めることができるが、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、その最高限度を超えることができる。したがって②は正しい。

3 誤り。
天空率は、「斜線制限に適合する建築物の天空率以上」であるときに、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限が適用されない。問題文は「未満」としているため誤りである。

4 誤り。
防火地域内にある耐火建築物で、建蔽率が80％とされている区域内のものは、一定の場合、建蔽率制限が緩和され、許可を要しない。したがって「特定行政庁の許可を得る必要がある」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢では、最初の手付金 200 万円は代金 4,000 万円のちょうど 5％ なので、その段階では保全措置は不要である。
しかし、その後に中間金 200 万円を受領すると合計 400 万円となり、基準額を超える。
この場合は、「中間金を受領する前」に、手付金と中間金を合わせた 400 万円について保全措置を講じなければならない。
本肢は受領した後に保全措置を講じているので違反である。

2 正しい。
工事完了後の物件では、代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金 400 万円は、代金 4,000 万円のちょうど 10％ である。
したがって、保全措置を講じずに受領しても違反しない。

3 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で手付を受領したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除することができる。
本肢では、売主Ａが解除するのに 500 万円を返還しただけであり、倍額である 1,000 万円を現実に提供していない。
したがって違反である。

4 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償額の予定や違約金の合計額は、代金の 2 割を超えてはならない。
本肢では代金 4,000 万円の 2 割は 800 万円であるのに、1,000 万円と定めているので、超過部分が無効となる。
したがって違反である。