過去問を解く

具体例

1のイメージ。
宅建士登録簿に載っている住所は、取引士証を持っていなくても最新でなければならない。
そのため、「まだ取引士証を受け取っていないから住所変更届はいらない」とはならない。

2のイメージ。
宅建士は、仕事中だけきちんとしていればいいわけではない。
社会的信用の高い資格なので、私生活での重大な不適切行為でも信用や品位を害すると評価されることがある。

3のイメージ。
取引士証には住所が書かれているため、そのまま見せるのが不安な場面もある。
そこで、提示義務は守りつつ、住所欄に簡単にはがせるシールを貼って見せる運用が認められている。

4のイメージ。
結婚などで姓が変わっても、旧姓で仕事上の信用が積み上がっていることがある。
そのため、取引士証では現姓だけでなく旧姓を併記することも認められている。
だから、「旧姓併記は一切ダメ」とする④は誤りになる。

具体例

アのイメージ。
一見すると家の設備に見えるガス配管でも、売買後にその所有権がガス会社のまま残ることがある。
この場合、あとでガス会社を変えようとしたときに買取費用などが発生することがあるので、買主は事前に知っておく必要がある。

イのイメージ。
「重要事項説明をする人」や「35条書面に記名する人」は宅建士である必要はあるが、専任である必要まではない。
ここは「宅建士」と「専任の宅建士」をわざと混ぜる典型的なひっかけである。

ウのイメージ。
区分所有建物では、管理をどこが担当しているかは買主にとって大事である。
マンションだけでなく、区分所有の事務所ビルでも同じで、管理会社の名前や所在地は説明対象になる。

エのイメージ。
中古マンションでは、修繕積立金がどんなルールで積み立てられているか、そして今どれくらい積み上がっているかが重要である。
積立額が少ないと、将来の大規模修繕で追加負担が出ることもあるため、買主に説明しなければならない。

具体例

1のイメージ。
まず軽い処分として「こう直しなさい」という指示が出る。
それでも従わなければ、次は「しばらく営業を止めなさい」という業務停止になる。
さらに、その業務停止命令まで無視したら、もう免許を残しておけないので、取消しが必要になる。

2のイメージ。
業者の所在が分からなくなったとき、いきなりすぐ取消しではない。
まず公告して、「名乗り出てください」と待つ期間があり、その期間は2週間ではなく30日である。

3のイメージ。
普通の行政手続では聴聞が非公開原則のものもあるが、宅建業者や宅建士に対する監督処分の聴聞は、透明性確保のため公開で行う。
この特則があるのがポイントである。

4のイメージ。
重い処分である免許取消しだけが公表されると思いがちだが、業務停止処分も利用者保護のため公表対象になる。
だから「業務停止は公告不要」は誤りになる。

具体例

1のイメージ。
危ない盛土がないか調べるために、都道府県知事が現地を測量したり確認したりする必要があることがある。
そのときは、必要な範囲で土地に立ち入ることができ、占有者も正当な理由なく拒めない。

2のイメージ。
「このままだと崩れるかもしれない」という土地が宅地造成等工事規制区域内にあるなら、都道府県知事は所有者などに対して「擁壁を作ってください」などの勧告ができる。
所有者だけが対象ではないが、所有者は当然その中に入る。

3のイメージ。
近所の人への説明は、「工事が始まってから2週間以内にやればよい」という話ではない。
工事の許可を取ろうとする段階で、事前に周辺住民へ説明しておく必要がある。
だから③はタイミングがずれている。

4のイメージ。
特定盛土等規制区域では、一定の工事について「始める30日前までに届け出てください」というルールがある。
急に大きな盛土や土石の堆積を始められると危険だから、事前に行政が把握できるようにしている。

具体例

土地区画整理では、土地の形や位置を整理し直すので、最後に「価値の差」をお金で調整することがある。
これが清算金で、換地処分の公告の翌日に確定する。

また、同じ場所で別の施行者が勝手に別の区画整理を始めると大混乱になるので、すでに事業中の区域では、今の施行者の同意が必要になる。

さらに、換地処分が終わると、土地や建物の登記内容も現実に合わせて一気に変わる。
この登記は、施行者がまとめて申請・嘱託する仕組みになっている。

最後のポイントは、土地区画整理審議会である。
これは公的施行で地権者の意見を反映させるための組織で、組合施行では置かれない。
そのため、組合が仮換地を指定するのに審議会の同意が必要というのは誤りになる。

具体例

1のイメージ。
免責的債務引受は、「元の債務者が抜けて、別の人が新しい債務者になる」仕組みである。
債権者からすると、誰に請求できるかが変わるので大きな問題であり、勝手に交代されては困る。
だから、債権者の承諾が必要になる。

2のイメージ。
併存的債務引受は、元の債務者が残ったまま、新しく引受人も一緒に責任を負う形である。
債務者と引受人だけで話を決めた場合でも、最終的には利益を受ける債権者が「それで受けます」と承諾して効力が生じる。

3のイメージ。
今度は債権者と引受人が直接、「あなたも一緒に払う人になってください」と契約する場面である。
この場合、元の債務者の承諾まではいらない。
元の債務者のためというより、債権者にとって回収先が増える契約だからである。

4のイメージ。
借りた部屋を勝手に別の人へ又貸しするのは、貸主から見ると誰が使っているのか分からなくなり不利益が大きい。
そのため、転貸には賃貸人の承諾が必要になる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
フラット35のような証券化支援事業（買取型）は、「自分や親族が住む家」を建てたり買ったりする人の住宅ローンを支える制度だとイメージすると分かりやすい。
だから、自分で住む家ではなく、大家さんが人に貸すための賃貸住宅を建てるためのローンまでは買い取ってくれない。
ここで、「住宅なら何でも対象」と広く考えるとひっかかる。
機構が買い取るのは、あくまで自己居住用など一定の住宅に限られる。

具体例

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に住み続けられるようにするための権利である。
だから、期間を特に決めなければ、「しばらくの間」ではなく、原則として配偶者が亡くなるまで続く。

ただし、この権利は「自分が住み続けるため」の権利なので、勝手に第三者へ貸して収益を得てよいわけではない。
第三者に貸すには、家の所有者の承諾が必要になる。

また、この権利は登記しておかないと第三者に対して弱くなるので、家を所有することになったＣには、Ｂが配偶者居住権の設定登記をできるように協力する義務がある。

さらに、日常的な修理費や通常の維持費は、その家に住んで利益を受けるＢが負担するのが原則である。
ここで、「所有者が負担するのでは」と混同しやすいので注意が必要である。

具体例

相殺では、「どちらの債権を使って相殺しようとしているか」が大事である。
今回、Ａが相殺の意思表示をするので、Ａが持っている甲債権が自働債権、Ｂが持っている乙債権が受働債権になる。

相殺で特に重要なのは、自働債権の弁済期が来ているかどうかである。
受働債権の方は、相殺される立場なので、そこまで厳しく見ない。

そのため、
・甲債権に弁済期の定めがないなら、すぐ請求できるので相殺できる
・甲債権が既に弁済期なら相殺できる
・甲債権がまだ弁済期でないなら相殺できない
という整理になる。

具体例

1のイメージ。
売主側が「もう絶対に土地は渡しません」とはっきり言っているのに、さらに「渡してください」と期限を切って催促するのは無意味である。
こういう場合は、法律上、催告なしで解除してよい。

2のイメージ。
契約した本人Ａが亡くなっても、契約そのものが消えるわけではない。
相続人Ｃは、Ａの立場をそのまま引き継ぐので、解除権のような契約上の権利も一緒に承継する。

3のイメージ。
Ｂが代金をちゃんと払っているなら、Ｃに対して「では土地を引き渡してください」と言える。
登記がまだでも、当事者同士の関係では引渡しを求められる。
登記が大事になるのは、主に第三者との関係である。

4のイメージ。
Ａにだまされて土地の売買契約を結ばされた場合、Ｂはその契約を取り消せる。
その後Ａが亡くなってＣが相続しても、「だました本人はもういないから取消しできない」とはならない。
ＣはＡの契約上の地位を引き継いでいるので、ＢはＣに対して取消しを主張できる。