過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。

具体例

1のイメージ。
ネットに出した物件がもう売れているのに、そのまま載せ続けると、「まだ買える良い物件がある」と客を呼び込む形になってしまう。
これは典型的なおとり広告である。

2のイメージ。
自分が大家として貸すなら、業者が代理や媒介をしているわけではない。
そのため、法34条の「取引態様の別」を広告に出す義務はかからない。

3のイメージ。
未完成物件でも、必要な許可が下りていれば広告はできる。
でも、「広告してよい」ことと、「取引態様を書かなくてよい」ことは別である。
取引態様の明示は常に必要なので、ここを省略できるとした③が誤りになる。

4のイメージ。
分譲地を何回かに分けて広告するとき、「前回の広告で書いたから今回は省略」は通用しない。
見る人はその広告だけを見るかもしれないので、毎回きちんと取引態様を明示しなければならない。

具体例

1のイメージ。
部屋を借りて実際に住み始めていたら、その後に大家が建物を別の人に売っても、「私はこの部屋の借主です」と新しい所有者に主張できる。
これは普通借家でも定期借家でも同じで、建物の引渡しが対抗力になる。

2のイメージ。
普通借家では、「契約中は家賃を変えません」と書いてあっても、その後に事情が大きく変わって賃料が不相当になれば、減額請求ができる。
でも定期借家は、賃料改定について特約をしていれば、その特約どおりに処理する。
ここが普通借家との大きな違いである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなって相続人もいないが、長年いっしょに暮らしていた内縁の配偶者Ｄがいたとする。
この場合、Ｄが「自分は継ぎません」と反対の意思表示をしない限り、住み続けられるようにＢの借主としての立場を引き継げる。
しかもこれは普通借家だけでなく、定期借家でも同じである。

4のイメージ。
定期借家というと「特別だから公正証書が必要」と思いがちだが、それは定期借地の一部で出てくる話と混ざりやすい。
定期建物賃貸借は、公正証書でなくても、書面や電磁的記録で足りる。
ここを取り違えるのが典型的なひっかけである。

具体例

（選択肢4のイメージ）
山のふもとに大きな分譲地や商業施設をつくる計画を考える。ところが、その土地の一部が「土砂崩れの危険が高い」「津波などの危険が高い」として、建築基準法の「災害危険区域」に指定されていた。
もし、こうした危険な場所を含んだまま大規模開発ができてしまうと、住む人や利用する人の安全を確保できない。
そこで、自己居住用住宅のような例外を除き、原則として開発区域に災害危険区域の土地を入れてはいけない、というルールで安全側に倒している。だから選択肢4が正しい。

具体例

1のイメージ。
まだ完成していない建物は、住所や構造が完成物件のように明確でないことがある。
そのため、パンフレットや図面など、35条説明で使った図書を渡して建物を特定できるようにする方法が認められている。

2のイメージ。
賃貸借契約では、家賃がいくらで、いつ、どうやって払うのかは基本中の基本である。
「お互い分かっているから書かなくていい」は通用しない。

3のイメージ。
引渡し時期は、物件をいつ受け取れるかに直結する大事な情報である。
相手が業者同士でも、37条書面にきちんと書かなければならない。

4のイメージ。
37条書面は、「欲しいなら渡す」ものではなく、契約当事者全員に交付が必要な書面である。
承諾があっても省略できない。

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

建物賃貸借では、「1年未満の契約は無効」とか「自動で1年になる」と思い込みやすいが、そうではない。
短い期間の契約でも、そのまま有効に成立する。

また、普通建物賃貸借では、家賃を長期間固定したいという特約をしても、賃料が相場とかけ離れて不相当になれば、増減額請求が問題になる。
ここは借主保護・貸主保護のために強行規定になっている。

そして大事なのが、建物が売られたときの賃貸人たる地位の扱いである。
普通は新しい所有者に賃貸人の地位が移るが、旧所有者が引き続き大家として管理したいケースもある。
そのため、譲渡人・譲受人が一定の合意をしていれば、賃貸人たる地位を譲渡人に残すことが認められている。

最後に、賃料増額請求は、「○年たたないとダメ」という期間制限の話ではなく、経済事情の変動などによって現行賃料が不相当になったかどうかで判断する。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。

具体例

1のイメージ。
まず軽い処分として「こう直しなさい」という指示が出る。
それでも従わなければ、次は「しばらく営業を止めなさい」という業務停止になる。
さらに、その業務停止命令まで無視したら、もう免許を残しておけないので、取消しが必要になる。

2のイメージ。
業者の所在が分からなくなったとき、いきなりすぐ取消しではない。
まず公告して、「名乗り出てください」と待つ期間があり、その期間は2週間ではなく30日である。

3のイメージ。
普通の行政手続では聴聞が非公開原則のものもあるが、宅建業者や宅建士に対する監督処分の聴聞は、透明性確保のため公開で行う。
この特則があるのがポイントである。

4のイメージ。
重い処分である免許取消しだけが公表されると思いがちだが、業務停止処分も利用者保護のため公表対象になる。
だから「業務停止は公告不要」は誤りになる。