過去問を解く

具体例

アのイメージ。
固定資産税や都市計画税のような公課の負担は、物件を売買して所有者が変わる場面で重要になる。
でも、貸借では所有権は移らないので、37条書面の必須記載事項にはならない。

イのイメージ。
賃貸借では、家賃そのもの以外にも、敷金、礼金、共益費、保証金、鍵交換費など、いろいろなお金が動く。
借主にとって重要なので、金額、いつ払うのか、何のためのお金かをきちんと書面に書かなければならない。

ウのイメージ。
「途中解約したら違約金いくら」「債務不履行なら損害賠償はこの範囲」といった定めがあるなら、後でトラブルになりやすい。
そのため、37条書面に内容を明記する必要がある。

エのイメージ。
建物の主要部分や雨漏り防止部分の状況は、中古住宅の売買では買主にとってかなり重要である。
ただし、ここでは既存建物の貸借の話なので、37条書面の必須記載事項ではない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業をやめて、これまで供託していた営業保証金を返してもらいたいと考えた。
でも、その前に、過去にＡと取引した人の中に「まだ返してもらう権利がある人」がいるかもしれない。
もし何の手続もなくＡに営業保証金を返してしまうと、本来そこから弁済を受けられるはずだった人が困ってしまう。
そこで法律は、いきなり取り戻すことを認めず、「還付を受ける権利がある人は、一定期間内に申し出てください」と官報で公告させる。
その期間も短すぎてはいけないので、「6か月を下らない」期間が必要になる。
だから選択肢1が正しい。

具体例

（選択肢1のイメージ）
期間の定めがない賃貸借で、Ｂが引っ越したくなった。Ｂが「解約します」と言ったら、基本は3か月で終わる。
一方で、Ａが「出て行って」と言うのは借主保護が強く、6か月の予告が必要で、さらに正当事由も問題になる。
だから「どちらも6か月」は違う。

（選択肢2のイメージ）
2年契約で、満了が近いのにＡもＢも何も言わずにズルズル住み続けた。
このとき法定更新が起きるが、「また2年更新」とは限らない。更新後は「期間の定めがない契約」に切り替わるのがポイント。
だから「期間を2年として更新」は違う。

（選択肢3のイメージ）
Ｂが店舗を借りて、カウンターや棚などの造作を付けた。契約終了時に「造作を買い取って」と言える制度が造作買取請求権。
ただ、契約で最初から「造作買取請求権は行使しない」と合意しておけば、その合意が優先される。
だから、この特約は有効。

（選択肢4のイメージ）
ビルを数年後に取り壊す予定なので、「取り壊す時に賃貸借は終了」と決めて貸したい。
この場合、方式のルールはあるが、「公正証書でなければならない」とまでは言えない。
だからこの断定は違う。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。

具体例

未成年者が親の同意なく高額な建物を買ってしまっても、その契約はあとから取り消せる。
これは、判断力や経験が十分でない未成年者を守るための仕組みである。

この取消しは、本人だけでなく親もできる。
でも、本人が自分で取り消したのに、親が「自分は反対だ」と言ってその取消しを消すことはできない。
本人の取消しはそれだけで有効である。

また、相手方が「この人は成年だと思っていた」「未成年だとは全く分からなかった」としても、未成年者保護のほうが優先されるので、取消しは妨げられない。

一方で、本人が成年に達し、「自分はこの契約を取り消せる立場にあった」と知ったうえで、あえて追認したなら、その契約は確定し、もう取り消せなくなる。
ここがこの問題の一番大事なポイントである。

具体例

1のイメージ。
マンションの集会では、ふつうは事前に「この話をします」と知らせた内容しか決められない。
でも、軽い事項については、規約で特別に決めておけば、通知していないことでも決議できるようにしておくことができる。

2のイメージ。
招集通知を出さずに、いきなり集会を開くのはかなり例外的な扱いである。
そのため、「かなり多くの人が賛成している」だけでは足りず、議決権を持つ全員の同意が必要になる。

3のイメージ。
共用部分の保存行為とは、壊れた共用廊下を応急的に直すとか、雨漏りを防ぐために最低限の補修をするといった行為である。
これは共有者みんなの利益になるので、原則として各共有者が単独でできる。

4のイメージ。
一部共用部分とは、たとえば特定の棟だけが使う階段や廊下のようなものである。
こうした部分についての規約変更は、その部分を使う人たちの4分の3以上で決める。
8人いるなら6人以上の賛成が必要なので、3人が反対すると変更できない。

具体例

1のイメージ。
マンションの価格を考えるとき、その近くにある似たようなマンションや代わりになりそうな物件の相場は強く影響する。
この「お互いに値段へ影響し合う範囲」が同一需給圏である。

2のイメージ。
たとえば「更地として評価する」「この道路が整備された前提で考える」など、実際の事情とは少し違う前提を置いて評価することがある。
こうした前提が想定上の条件で、依頼目的に応じて設定されることがある。

3のイメージ。
土地や建物は、「その不動産がいちばん価値を発揮できる使い方」で値段を考えるのが基本である。
これは最有効使用の考え方であって、適合の原則ではない。
用語を入れ替えた典型的なひっかけである。

4のイメージ。
賃貸マンションや商業ビルのように、将来どれだけ収益を生むかが大事な不動産は、「これから生む利益を今の価値に引き直す」考え方で評価するのが自然である。
それが収益還元法であり、収益物件の評価で特に強い。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。

具体例

建物賃貸借では、「1年未満の契約は無効」とか「自動で1年になる」と思い込みやすいが、そうではない。
短い期間の契約でも、そのまま有効に成立する。

また、普通建物賃貸借では、家賃を長期間固定したいという特約をしても、賃料が相場とかけ離れて不相当になれば、増減額請求が問題になる。
ここは借主保護・貸主保護のために強行規定になっている。

そして大事なのが、建物が売られたときの賃貸人たる地位の扱いである。
普通は新しい所有者に賃貸人の地位が移るが、旧所有者が引き続き大家として管理したいケースもある。
そのため、譲渡人・譲受人が一定の合意をしていれば、賃貸人たる地位を譲渡人に残すことが認められている。

最後に、賃料増額請求は、「○年たたないとダメ」という期間制限の話ではなく、経済事情の変動などによって現行賃料が不相当になったかどうかで判断する。

具体例

（選択肢3のイメージ）
新しくできる駅の近くの物件を売るとき、今はまだ駅が完成していなくても、「将来ここに駅ができる」と分かっていれば、買う人にとって大きな判断材料になる。
ただし、業者が勝手に「そのうち駅ができるらしい」と書いてよいわけではない。
本当に表示できるのは、鉄道会社やバス会社など、その路線の運行主体が正式に公表している場合だけである。
そして、誤解を防ぐために、「いつできる予定なのか」も一緒に明示しなければならない。
つまり、「まだ使えない施設でも、正式発表があり、予定時期も示すなら広告に出せる」というのがポイントになる。