過去問を解く

解説

1 誤り。
Ｂが無権利のままＣに売ったのは「他人物売買」である。
その後、Ｂが真の所有者Ａから所有権を取得した場合、特段の約定がない限り、Ｂが所有権を取得した「その時点」で、所有権はＣに移転する。
「ＣがＢから購入した時点に遡って」取得するわけではない。
よって本肢は誤り。

2 正しい。
Ｄは無権利者であり、Ｄ名義の登記も、ＤからＥへの移転登記も無効である。
登記には公信力がないため、Ｅも無権利者のまま。
無権利者は民法177条の「第三者」に当たらないので、真の所有者Ａから買ったＦは、登記がなくてもＥに所有権を主張できる。
よって正しい。

3 正しい。
時効取得した者Ｇは、時効完成時に所有者であった者に対して、登記がなくても所有権を主張できる。
Ａを単独相続したＨは、Ａの地位を承継した者であり、民法177条の第三者ではない。
よってＧは登記がなくてもＨに所有権を主張できる。

4 正しい。
立木は土地と一体で扱われやすいが、立木だけを売買の対象にすることもある。
立木は引渡しで公示しにくいので、所有権を第三者に対抗するには、立木法による登記又は「明認方法」が必要になる。
所有権留保を第三者Ｋに対抗するには、登記又は明認方法を備える必要がある。
よって正しい。

解説

1 誤り。
資力確保措置の対象になるのは、基準日前「15年間」ではなく、「10年間」に自ら売主として引き渡した新築住宅である。
したがって、15年間を前提にしているこの記述は誤りである。

2 誤り。
資力確保措置を講じる義務があるのは、「自ら売主として」新築住宅を販売した宅地建物取引業者である。
新築住宅の売買を「媒介」しただけの宅地建物取引業者には、この義務はない。
したがって誤りである。

3 誤り。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約の対象は、「構造耐力上主要な部分」だけではない。
「雨水の浸入を防止する部分」についての瑕疵も対象になる。
したがって、「構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ」とするこの記述は誤りである。

4 正しい。
指定住宅紛争処理機関は、住宅品質確保法に基づく ADR 機関である。
住宅瑕疵担保責任保険契約に係る売買契約については、当事者双方又は一方が申請することで、裁判外であっせん、調停、仲裁を受けることができる。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
高さ20ｍを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効な避雷設備を設けなければならない。25ｍの建築物はこの対象に当たるため、①は正しい。

2 誤り。
特定行政庁が違反建築物について使用禁止又は使用制限の命令をする場合、原則として意見書の提出先等を記載した通知書の交付などの手続が必要である。もっとも、緊急の必要があるときにする仮の命令については、その手続を経ないで命令することができる。したがって②は誤りである。

3 正しい。
防火地域内にある共同住宅を増築する場合は、増築部分が10㎡以内であっても建築確認が必要である。したがって③は正しい。

4 正しい。
劇場を映画館に用途変更する場合は、いずれも類似用途に属するため、この用途変更について建築確認は不要である。問題文の映画館部分の床面積合計が500㎡であっても結論は変わらない。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
買戻しの特約の期間は最長10年であり、契約の日から10年を経過した買戻し特約は法律上その効力を失う。そこで、買戻しの特約に関する登記は、登記権利者が単独で抹消を申請することができる。

2 正しい。
所有権移転登記は共同申請が原則であるが、不動産の収用による所有権移転登記は例外として、起業者が単独で申請することができる。

3 誤り。
単独申請が認められるのは、相続人に対する遺贈による所有権移転登記である。これに対し、相続人ではない者に対する遺贈による所有権移転登記は、原則どおり相続人と受遺者の共同申請となる。

4 正しい。
登記名義人の住所についての変更登記は、権利の設定や移転ではなく、既存の登記情報の更新にすぎないため、登記名義人が単独で申請することができる。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 誤り。
借地契約では、地代を減額しない旨の特約は無効である。
したがって、そのような特約があっても、地代が近隣の相場と比べて不相当になったときは、借主は地代の減額請求をすることができる。

2 誤り。
賃貸アパートは人が居住する建物なので、事業用定期借地権等は使えない。
この場合に考えるのは一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権であり、公正証書が絶対必要というわけではない。 現行法でも、事業用定期借地権等は専ら事業の用に供する建物が対象である。

3 誤り。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了し、かつ契約の更新がないときに問題となる。
したがって、債務不履行解除や合意解除など、終了事由を問わず常に請求できるわけではない。

4 正しい。
本件は契約の更新がない旨を定めていないので普通借地権である。
普通借地権では、存続期間満了時に借地上に建物があり、借主が更新請求をしたときは、貸主が遅滞なく異議を述べない限り更新されるが、遅滞なく異議を述べ、その異議に更新拒絶の正当事由があると認められる場合には更新されない。

解説

1 正しい。
風致地区は、都市の風致（自然的な景観）を維持するための地区であり、条例で必要な規制を定めることができる。

2 正しい。
特定街区は、市街地の整備改善を図るために街区単位で定められ、容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限などを定める。

3 正しい。
近隣商業地域は、近隣住民向けの日用品供給を中心とする商業等の利便を増進するために定める用途地域である。

4 誤り。
記述は「田園住居地域」の定義である。
「生産緑地地区」は、市街化区域内の農地等で、良好な生活環境の確保に効用があり、かつ公共施設等の敷地として適した土地（500㎡以上）を都市計画で定めたものであり、指定されると建築等の行為が許可制となり、農地としての管理が求められる。
したがって、選択肢4は誤り。

解説

1 誤り。
電磁的方法による提供に用いる方法の種類・内容をあらかじめ示して承諾を得る必要はあるが、それを宅地建物取引士に説明させる必要はない。宅建業者が相手方に示して承諾を得れば足りる。

2 正しい。
37条書面を電磁的方法で提供する場合は、宅地建物取引士の記名に代えて、その交付に係る宅地建物取引士が明示されるものであることが必要である。したがって②は正しい。

3 誤り。
いったん電磁的方法による提供について承諾を得ていても、その後、相手方から書面又は電磁的方法で電子提供を受けない旨の申出があったときは、以後は電磁的方法による提供をしてはならない。再度承諾を得た場合は別である。

4 誤り。
適法に電磁的方法による提供をした場合は、37条書面を交付したものとみなされる。そのため、追加で紙の37条書面を速やかに交付する必要はない。

解説

ア 正しい。
「取引態様の別」の明示義務に違反しても、罰則の対象にはならないが、監督処分の対象にはなり得る。
一方、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示は、誇大広告として、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
したがって正しい。

イ 誤り。
工事完了前の物件については、開発許可や建築確認など必要な処分を受ける前は、「広告」も「契約締結」もできない。
本肢は「建築確認前でも広告はできる」としているので誤り。

ウ 誤り。
他人物売買の制限は8種制限の一つだが、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。
したがって、本肢では保全措置や取得契約を締結する必要はなく、「それらが必要」とするのは誤り。

エ 正しい。
専属専任媒介契約を締結した場合は、契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、指定流通機構に所定事項を登録しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
証券化支援業務（買取型）の対象となる貸付債権には、自己又は親族が居住する住宅の建設・購入に必要な資金だけでなく、それに付随する土地・借地権の取得や住宅の改良に必要な資金も含まれる。したがって、「改良に必要な資金は含まれない」とする①は誤りである。

2 正しい。
住宅金融支援機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。耐震改修工事などがこれにあたる。

3 正しい。
機構は、民間金融機関による住宅資金供給を支援するため、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて住宅融資保険を引き受ける業務を行っている。

4 正しい。
機構は、住宅のエネルギー消費性能の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。省エネ改良の融資がこれにあたる。