過去問を解く

具体例

1のイメージ。
国土法の事後届出は、土地の場所によって面積基準が違う。
市街化区域以外の都市計画区域なら基準は5,000㎡以上なので、4,000㎡ではまだ届出ラインに届かない。

2のイメージ。
お金のやり取りがない交換契約でも、土地を取得すること自体に変わりはない。
だから「売買じゃないから届出不要」とはならない。
しかも今回は、Ｃが取得する土地もＤが取得する土地もそれぞれ面積基準を超えているので、両方とも届出が必要になる。

3のイメージ。
届出をしないまま契約した場合、「まず勧告だけで終わる」というわけではない。
国土法では、無届での契約はそのまま罰則の対象にもなりうる。
ここはかなり強いルールである。

4のイメージ。
監視区域は、地価の急激な上昇などを防ぐため、普通より厳しく事前チェックをかける区域である。
そのため、契約してから届けるのではなく、契約前に届け出る。
しかも、届け出たら6週間は契約できないので、逆算すると少なくとも6週間前までに届出が必要になる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

（選択肢2のイメージ）
２階建ての木造住宅を建てるときは、工事を始める前に建築確認を取るのが当たり前だと思う。
では、建てた後に屋根や柱、主要な部分を大きく直す「大規模の修繕」をする場合はどうか。
ここで「修繕だから確認はいらない」と考えると危ない。
大規模の修繕は、建物の安全性に直結し、実質的に建築と同じくらい影響が大きい。
そのため、法律上は「建築確認の対象」に含まれており、２階建て木造住宅なら大規模修繕でも確認が必要になる。
だから「大規模の修繕は不要」と断定する選択肢2が誤りになる。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

（選択肢2のイメージ）
中古の建物を買う人にとって、一番気になるのは「この建物は大丈夫か」という点である。
たとえば、柱や梁などの重要な部分に問題がないか、雨漏りに関わる部分に異常がないかは、買った後の安心に直結する。
そこで、既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を 37条書面に書くことになっている。
何も確認していないなら、それも「無」として書く。
つまり、この部分は「書くか書かないか」ではなく、「確認した内容をそのまま書面に残す」ルールだと考えると分かりやすい。

具体例

1のイメージ。
昔は「承諾の手紙を出した時に契約成立」と考えるルールがあった。
でも今は、メールや通信手段が発達して、送っただけでは相手に本当に届いたか分からない場面も整理しやすくするため、基本は「相手に届いた時」に効力が生じる考え方になっている。
だから①は昔の名残のような内容で、今の民法条文にはない。

2のイメージ。
無効な契約でお金や物を受け取ってしまったなら、「最初からなかったこと」に戻す必要がある。
売買契約が無効なら、買主は物を返し、売主は代金を返す、という原状回復の話である。

3のイメージ。
代理人が、本人のためではなく自分や仲間の利益のために動き、しかも相手もそれを知っていたなら、その行為はまともな代理行為としては扱わない。
本人を守るため、無権代理と同じ扱いにする。

4のイメージ。
未成年者は原則として法定代理人の同意がないと勝手に契約できない。
ただし、「得するだけ」の行為、たとえば贈与を受けるだけのような場合は、わざわざ同意まではいらない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
土地を買って登記するときに、「この土地は雑種地だから軽減措置は使えないのでは」と不安になる場面を考える。
たとえば、駐車場や資材置場として使っていた土地を買った場合、「住宅用地じゃないし、雑種地だし、特例は無理かも」と思いやすい。
でも、この税率軽減措置は「土地」の所有権移転登記について広くかかるもので、地目が宅地か雑種地かで区別していない。
さらに、価格がいくらか、面積がどれくらいか、買う人が個人か法人かでも切られていない。
だから、「雑種地でも適用される」という選択肢1が正しい。

具体例

1のイメージ。
家の裏が急な斜面だと、大雨や地震で土が崩れてくる危険がある。
そのため、斜面を保護したり、擁壁を設けたりして安全対策を取る必要がある。

2のイメージ。
擁壁の裏に水がたまると、見えないところで強い圧力がかかる。
高さが低い擁壁でも、その水圧に地震の揺れが加わると崩れることがある。
だから「2ｍ以下なら水抜き孔がなくても大丈夫」とは言えない。

3のイメージ。
重力式擁壁は、鉄筋で支えるというより、擁壁そのものの重さで土の力を受け止めるタイプである。
「重力式」という名前どおり、自重がポイントになる。

4のイメージ。
昔工場があった土地や埋立地では、目に見えなくても有害物質が土の中に残っていることがある。
そのため、土地利用の前に調査が必要になることがある。

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。

具体例

1のイメージ。
Ｃが「もう自分がこの建物の持ち主だよ」とウソを言い、Ｂがそれを信じて鍵を渡してしまったとしても、Ｂ自身が自分の意思で建物を渡している。
だまされてはいるが、力ずくで奪われたわけではないので、占有回収の訴えは使えない。

2のイメージ。
Ｂが借主としてその建物に住んでいて、「大家さんは入らないでください」と入口を閉めても、それだけでＡの占有が奪われたことにはならない。
もともとＢが直接占有し、Ａはその背後で間接占有している関係だからである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなった瞬間、その建物の占有は相続人Ｄに当然に引き継がれる。
Ｄが「相続が始まった」と知った時からではなく、死亡の時点で承継される。

4のイメージ。
賃貸借は、契約した本人が亡くなったら自動で消える性質の契約ではない。
貸主側も借主側も、通常はその立場が相続人にそのまま引き継がれる。
だから、双方死亡でも当然終了にはならない。